Μεσίτες, αναλυτές και τράπεζες εκτιμούν ότι έρχεται περίοδος σταθεροποίησης των τιμών και πως φέτος θα έχουμε ηπιότερη άνοδο από την «έκρηξη» των προηγούμενων ετών. Παρ’ όλα αυτά, η εκτιμώμενη 8-11% άνοδος τιμών έρχεται να προστεθεί σε τιμές που ήδη βρίσκονται κοντά στα ιστορικά υψηλά τους, ειδικά στις μεγάλες πόλεις.
Το 2024 έρχεται να… χτίσει σε μία αγορά όπου οι τιμές πώλησης κατοικιών αυξήθηκαν κατά 71,1% στην Αττική και κατά 53,8% πανελλαδικά από το 2017 έως και το 2023. Σε πολλές περιπτώσεις οι τιμές πώλησης στην Αττική είναι μόλις 5,3% χαμηλότερα σε σχέση με τα ιστορικά υψηλά του 2008. Οι ειδικοί τονίζουν ότι παρά την άνοδο των τιμών, εξακολουθεί να υπάρχει πλεόνασμα ζήτησης στην Αττική, τη Θεσσαλονίκη και σε όλες τις τουριστικές περιοχές της χώρας.
Κύριοι παράγοντες που ενδυναμώνουν τη ζήτηση είναι το ενδιαφέρον από το εξωτερικό για την «Golden Visa» και εξοχικές κατοικίες, η αυξημένη ζήτηση των ευκατάστατων ελληνικών νοικοκυριών για ιδιοκατοίκηση και ο επενδυτικός ρόλος που έχει αποκτήσει πλέον η κατοικία. Με τα ενοίκια να έχουν σκαρφαλώσει από 43,2% έως 52,1% την περίοδο 2018-2023, η ιδιοκτησία έχει γίνει ακόμα πιο επικερδής επένδυση. Στον αντίποδα, οι παράγοντες που αποδυναμώνουν την αγοραστική ζήτηση από πλευράς ελληνικών νοικοκυριών είναι ο πληθωρισμός με τη συνεπακόλουθη ραγδαία αύξηση των τιμών καθώς και η αύξηση των στεγαστικών επιτοκίων. Πέρσι ήταν έτος χαμηλών… πτήσεων για τη στεγαστική πίστη, αν και οι διοικήσεις των συστημικών τραπεζών αναμένουν βελτίωση τη διετία 2024-2025.
Σύγκριση 2017 με 2024
Οι σημερινές υψηλές τιμές αγοράς ακινήτων έχουν τεράστια απόσταση από αυτές του 2017 και το πρώτο τρίμηνο του έτους επιβεβαιώνει ότι το 2024 ήρθε για να τη μεγαλώσει.
Σε δημοφιλείς περιοχές της Αττικής οι τιμές είναι ήδη υπερδιπλάσιες. Στους Αμπελόκηπους η τιμή για ένα ακίνητο άνω των 5 ετών κινείται πέριξ των 2.283 ευρώ/τ.μ., ενώ το 2017 ήταν μόλις 725 ευρώ/τ.μ., αύξηση της τάξης του 214,9%. Ανάλογες ακραίες διαφορές βλέπουμε και στα Εξάρχεια, όπου οι τιμές κινούνται κοντά στα 2.090 ευρώ/τ.μ., με αφετηρία το 2017 και τα 675 ευρώ (άνοδος 209,63%).
Στα μεγάλα πληθυσμιακά κέντρα της χώρας οι τιμές έχουν ανέβει περισσότερο απ’ ό,τι στην υπόλοιπη επικράτεια και ειδικά σε περιοχές μεγάλης ζήτησης, όπως τα παραδείγματα αυτά. Σύμφωνα με τους ειδικούς, αν και η άνοδος τιμών θα συνεχιστεί, οι περιοχές με τα ρεκόρ πωλήσεων των προηγούμενων ετών έχουν μεγαλύτερο βαθμό κορεσμού και θα είναι από τις πρώτες που θα δούμε σημάδια εξισορρόπησης των τιμών. Οχι πτώση, αλλά μικρότερη άνοδο.
ΑΓΟΡΑΣΤΙΚΟ ΕΝΔΙΑΦΕΡΟΝ
ΟΙΚΙΣΤΙΚΩΝ ΑΚΙΝΗΤΩΝ
| ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ | ΜΕΙΩΜΕΝΟ | ΣΤΑΘΕΡΟ | ΑΥΞΗΜΕΝΟ |
| Για ιδιοκατοίκηση | 8% | 56% | 36% |
| Για εκμετάλλευση | 11% | 52% | 37% |
| Νεόδμητες | 12% | 48% | 40% |
| Παλαιές | 9% | 50% | 41% |
| Οικόπεδα | 19% | 49% | 32% |
Πηγή: Ερευνα Cerved Property Services
(ΠΙΝΑΚΑΣ 2) – ΕΝΑΛΛΑΞ ΧΡΩΜΑ ΣΤΙΣ ΚΟΛΩΝΕΣ
ΤΙΤΛΟΣ
ΕΞΕΛΙΞΗ ΤΙΜΩΝ ΠΩΛΗΣΗΣ – ΕΤΗΣΙΑ ΜΕΤΑΒΟΛΗ
| ΠΕΡΙΟΧΗ | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 |
| Αθήνα – Κέντρο | 3% | 7,4% | 12,3% | 7% |
| Αθήνα – Βόρεια Προάστια | 7,8% | 6,7% | 10,4% | 3,7% |
| Αθήνα – Νότια Προάστια | 6,8% | 11,7% | 13,6% | 3,2% |
| Αθήνα – Δυτικά Προάστια | 8,7% | 6,7% | 16,2% | 6,5% |
| Αθήνα – Ανατολικά Προάστια | 5,3% | 7,5% | 11,3% | 7,7% |
| Πειραιάς | 5,3% | 7,5% | 11,3% | 7,7% |
| Προάστια Πειραιά | 9,5% | 8,4% | 19,5% | 12,9% |
| Υπόλοιπο Αττικής | 2% | 5,2% | 5,1% | 2,7% |
| Θεσσαλονίκη – Δήμος | 6,7% | 11,5% | 20,8% | 6% |
| Θεσσαλονίκη – Περιφ/κοί δήμοι | 6,7% | 8,4% | 17,5% | 7,6% |
| Ελλάδα | 6% | 7,2% | 10,9% | 5,7% |
Πηγή: Δείκτης Τιμών Spitogatos SPI
(ΠΙΝΑΚΑΣ 3) – ΕΝΑΛΛΑΞ ΧΡΩΜΑ ΣΤΙΣ ΚΟΛΩΝΕΣ
ΤΙΤΛΟΣ
ΔΙΑΦΟΡΑ ΜΕΣΩΝ ΤΙΜΩΝ ΣΤΗΝ 7ΕΤΙΑ 2017-2024
| ΠΕΡΙΟΧΗ | 2024 ΑΚΙΝΗΤΑ ΑΝΩ ΤΩΝ 5 ΕΤΩΝ | 2017 ΑΚΙΝΗΤΑ ΑΝΩ ΤΩΝ 5 ΕΤΩΝ | ΔΙΑΦΟΡΑ |
| Αμπελόκηποι | 2.283 | 725 | +214,90% |
| Εξάρχεια | 2.090 | 675 | +209,63% |
| Αγία Παρασκευή | 3.043 | 1.075 | +183,07% |
| Γαλάτσι | 1.900 | 950 | +100% |
| Αιγάλεω | 1.600 | 775 | +106,45% |
| Κουκάκι | 3.020 | 1.275 | +136,86% |
| Βριλήσσια | 3.038 | 1.325 | +129,28% |
| Νέα Ιωνία | 2.040 | 775 | +163,23% |
Πηγή: Τιμές αγγελιών 2024 xe.gr, indomio.gr. Στοιχεία 2017 REMAX
TAΣΕΙΣ: «Περιζήτητες» αλλά και ακριβές οι μικρές κατοικίες
Πρώτα σε ζήτηση και άνοδο τιμών, τα μικρά ακίνητα, το 2024. Σύμφωνα με τις τάσεις της αγοράς, φέτος βλέπουμε επανάληψη του 2023, με τα μικρά ακίνητα να ξεχωρίζουν για την τιμή και την ευελιξία χρήσης τους, καθώς είναι στην πρώτη θέση της ζήτησης για τις μεγάλες πόλεις, όπως και στα φοιτητικά κέντρα. Κοντά ακολουθούν οι λίγο μεγαλύτερες κατοικίες επιφάνειας 70-85 τ.μ., που μπορούν να φιλοξενήσουν οικογένεια. Τα τελευταία ιστορικά στοιχεία, από έρευνα του Παρατηρητηρίου Αγοράς Κατοικιών GREEN Estate (TOPO GES IKE), δείχνουν ότι εντός πόλης το μέσο ακίνητο παραμένει μικρότερο απ’ ό,τι στα προάστια, όμως ο μέσος όρος των τετραγωνικών μέτρων αυξάνεται από έτος σε έτος.
Στα νότια προάστια της Αθήνας υπήρξε σταδιακή αύξηση της επιφάνειας της μέσης κατοικίας, από 75 τ.μ. το 2021 σε 79 τ.μ. το 2023. Στις περιοχές της Ανατολικής Αττικής το εμβαδόν του μέσου ακινήτου σημείωσε αύξηση στα 103 τ.μ. Στο κέντρο του Πειραιά τα μέσα τετραγωνικά αυξήθηκαν κατά 9, στα 77, ενώ στα προάστια του Πειραιά αυξήθηκαν κατά 5, στα 75 τ.μ. Ακόμα αύξηση παρατηρούμε στα νησιά Αργοσαρωνικού, στα 86 τ.μ. το 2023, από 83 τ.μ. το 2022.
Οι ειδικοί «βλέπουν» αναρρίχηση τιμών από 5% έως και 20%
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζουν τα ευρήματα της καθιερωμένης έρευνας αγοράς της CPS με τη συμμετοχή άνω των 200 συνεργατών της, μεσιτών και εκτιμητών, όπου το 53% των ερωτηθέντων εκτιμά ότι οι τιμές των κατοικιών θα παραμείνουν στα σημερινά αυξημένα επίπεδα και το 44% προβλέπει περαιτέρω αύξηση μέσα στο έτος. Μόλις το 4% διαβλέπει μειώσεις. Στο 44% που εκτιμά ότι έρχονται νέες αυξήσεις το 24% αναμένει οριακή άνοδο έως 5%, το 16% βλέπει τις τιμές να αυξάνονται έως και 10%, ενώ υπάρχει και ένα 4% που θεωρεί πως οι τιμές μπορεί να σκαρφαλώσουν έως και 20%. «Πρωταθλητές» ζήτησης και ανόδου τιμών είναι τα νεότερα και ενεργειακά «θωρακισμένα» κτίσματα, καθώς οι τιμές πώλησης κατοικιών υψηλής ενεργειακής κατάταξης εμφανίζουν εντονότερες αυξητικές τάσεις που φτάνουν έως το 20%.
Πάντως το αγοραστικό ενδιαφέρον παραμένει ισχυρό, καθώς σύμφωνα με την έρευνα, στις κατοικίες προς ιδιοκατοίκηση το 56% βλέπει διατήρηση της ζήτησης στα σημερινά ισχυρά επίπεδα, το 36% βλέπει αυξημένο ενδιαφέρον και μόλις το 8% εκτιμά μείωση. Διαφορετικά είναι τα πράγματα στα ενοίκια, καθώς εκεί οι απόψεις διίστανται, με το 60% των ερωτηθέντων να προβλέπουν σταθεροποίηση, καθώς τα ενοίκια έχουν πλέον φθάσει σε οριακά επίπεδα για το μέσο ελληνικό νοικοκυριό, που αδυνατεί να ανταποκριθεί στα σημερινά αυξημένα επίπεδα τιμών, αλλά το 40% προβλέπει νέο γύρο αυξήσεων έως και 10%.
«Τουρισμός και “Golden Visa” έχουν δημιουργήσει… μικροκλίμα ανάπτυξης στην Ελλάδα»
Ανοδο στις τιμές των ακινήτων και το 2024 διαβλέπει η πιστοποιημένη εκτιμήτρια ακινήτων και κτηματομεσίτρια Αννα Μωκάκου. Κάνει λόγο για ηπιότερη μεταβολή, διαβλέποντας πως «φέτος θα είναι έτος με μονοψήφιο ποσοστό ανόδου, κοντά στο 8-9%». Παράλληλα, ανοδικά θα κινηθούν και τα ενοίκια, εξηγώντας πως «ειδικά στα κέντρα των μεγάλων πόλεων θα συνεχιστεί η ανοδική τάση, καθώς η προσφορά εξακολουθεί να υπολείπεται της ζήτησης».
Αναφερόμενη στην εξέλιξη των τιμών πώλησης ακινήτων, τόνισε πως «η αγορά έχει πάρει ώθηση από το προηγούμενο διάστημα και λαμβάνοντας υπόψη το γεγονός ότι η ζήτηση σε κάποιες περιοχές είναι μεγαλύτερη από την προσφορά, οι τιμές θα συνεχίσουν να ανεβαίνουν. Βλέπουμε σε προηγμένες ευρωπαϊκές χώρες να υπάρχει μεγάλη κρίση στον κλάδο του Real Estate, με συνεπακόλουθη μείωση των τιμών. Η Ελλάδα έχει δημιουργήσει ένα δικό της μικροκλίμα ανάπτυξης, το οποίο οφείλεται στη συνεχόμενη αύξηση του τουρισμού που δημιουργεί αντίστοιχες επενδύσεις στον τουριστικό κλάδο, στην αυξανόμενη ζήτηση από την “Golden Visa”, αλλά και στο γεγονός ότι στη χώρα μας το τραπεζικό σύστημα δεν έχει εκτεθεί σε επισφαλείς δανειοδοτήσεις».
Για το πώς θα επηρεάσουν τις τιμές οι νέες αλλαγές στους όρους χορήγησης της «Golden Visa», τόνισε ότι «κάποιες από τις αλλαγές, όπως του ορίου ελάχιστης επιφάνειας (120 τ.μ.), αλλά και η διατήρηση του χαμηλού ορίου των 250.000 ευρώ για τα διατηρητέα κτίρια, είναι θετικές για την αγορά. Αυτό που σίγουρα δεν συμβάλλει θετικά είναι οι γρήγορες αλλαγές του νομοθετικού πλαισίου, καθώς η αγορά δεν προλαβαίνει πάντα να τις αφομοιώσει και δημιουργεί ανασφάλεια και ίσως… αποστροφή σε κάποιους ξένους επενδυτές».
Ροή Ειδήσεων 
