Αντιθέτως, όσοι ιδιοκτήτες συμφωνήσουν με τους ενοικιαστές τους μειώσεις ενοικίων πάνω από 40% για τους ίδιους μήνες, δικαιούνται σε ποσά εκπτώσεις φόρου που αντιστοιχούν σε ποσοστά χαμηλότερα του 30% των εισοδηματικών απωλειών που θα υποστούν.

Ουσιαστικά όσο μικρότερη είναι η μείωση του ενοικίου που θα συμφωνηθεί τόσο μεγαλύτερο σε ποσοστό επί της εισοδηματικής απώλειας του ιδιοκτήτη θα είναι το ποσό που θα παίρνει πίσω από το κράτος με τη μορφή της έκπτωσης φόρου.

Ο «κανόνας» αυτός αναμένεται να ισχύσει από τη στιγμή που θα τεθούν σε εφαρμογή οι διατάξεις των άρθρων 4 και 5 του κατατεθέντος πρόσφατα στη Βουλή πολυνομοσχεδίου, σύμφωνα με τις οποίες:

1 Παρέχεται η δυνατότητα μειώσεων τουλάχιστον κατά 30% στα ποσά των καταβλητέων μηνιαίων ενοικίων της περιόδου Σεπτεμβρίου-Δεκεμβρίου 2020 στις ακόλουθες περιπτώσεις μισθώσεων:

* Επαγγελματικές μισθώσεις σε επιχειρήσεις, οι οποίες εξακολουθούν να πλήττονται από την πανδημία.

* Μισθώσεις κύριας κατοικίας, σε κάθε μία από τις οποίες ο ενοικιαστής (μισθωτής) είναι εργαζόμενος ή σύζυγος εργαζομένου στις ανωτέρω «πληττόμενες» επιχειρήσεις, εφόσον έχει ανασταλεί προσωρινά η σύμβαση εργασίας του, λόγω κορονοϊού.

* Μισθώσεις ακινήτων για την κάλυψη στεγαστικών αναγκών τέκνου-εξαρτώμενου μέλους, το οποίο φοιτά σε ίδρυμα τριτοβάθμιας εκπαίδευσης εκτός του τόπου μόνιμης κατοικίας του, εφόσον ένας τουλάχιστον γονέας είναι εργαζόμενος σε πληττόμενη επιχείρηση και του οποίου έχει ανασταλεί προσωρινά η σύμβαση εργασίας λόγω κορονοϊού.

* Μισθώσεις κατοικίας σε ναυτικούς των οποίων η σύμβαση ναυτολόγησης εξακολουθεί να τελεί σε αναστολή. Η μείωση στην περίπτωση αυτή θα μπορεί να ισχύσει από τον Οκτώβριο.

2 Οι ιδιοκτήτες εκμισθούμενων ακινήτων που θα δέχονται να συνάψουν συμφωνίες μείωσης των ενοικίων τουλάχιστον κατά 30% θα αποκτήσουν το δικαίωμα να αφαιρέσουν από τις τρέχουσες ή και τις μελλοντικές φορολογικές οφειλές τους ποσά που αντιστοιχούν στο 12% των κανονικών ενοικίων, δηλαδή των ποσών των ενοικίων όπως αυτά έχουν διαμορφωθεί πριν από τις συμφωνίες μείωσης.

Αντίστροφα

Δεδομένου ότι η έκπτωση φόρου που θα δικαιούται κάθε ιδιοκτήτης θα είναι σταθερή σε ποσοστό επί του κανονικού ενοικίου, θα ανέρχεται δηλαδή σε κάθε περίπτωση στο 12% του κανονικού μηνιαίου ενοικίου, προκύπτει το συμπέρασμα ότι όσο πιο μικρή είναι η μείωση του ενοικίου, δηλαδή η εισοδηματική απώλεια του ιδιοκτήτη που θα συμφωνείται με τον ενοικιαστή, τόσο πιο μεγάλη θα είναι η έκπτωση φόρου ως ποσοστό επί της εισοδηματικής αυτής απώλειας. Αντιθέτως, όσο πιο μεγάλη είναι η συμφωνηθείσα μείωση του ενοικίου και άρα η εισοδηματική απώλεια του ιδιοκτήτη τόσο πιο μικρή θα είναι η έκπτωση φόρου ως ποσοστό επί της απώλειας αυτής.

Επιπλέον οφέλη

Πάντως, οι νέες αυτές διατάξεις ωφελούν τους ιδιοκτήτες και με άλλους τρόπους, πλην της παροχής έκπτωσης φόρου. Συγκεκριμένα θέτουν ως προϋπόθεση για να ισχύσει η συμφωνία μείωσης του ενοικίου την καταβολή του μειωμένου συμφωνηθέντος ποσού εγκαίρως κάθε μήνα από τον ενοικιαστή. Υποχρεώνουν δηλαδή τον κάθε ενοικιαστή να πληρώνει το συμφωνηθέν μειωμένο ποσό ενοικίου κάθε μήνα «στην ώρα του». Επιπλέον, διασφαλίζουν την άνευ δικαιολογητικών αναγνώριση του απολεσθέντος εισοδήματος από ενοίκια ως μη φορολογητέου, καθώς προβλέπουν ρητά ότι τα ποσά κατά τα οποία μειώνονται τα ενοίκια δεν θεωρούνται φορολογητέα εισοδήματα και, ως εκ τούτου, δεν υπόκεινται σε φόρο εισοδήματος ούτε σε ειδική εισφορά αλληλεγγύης. 

Υποβολή στοιχείων μίσθωσης ακινήτου και σε περίπτωση δωρεάν παραχώρησης

Υποχρέωση ηλεκτρονικής υποβολής δήλωσης πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης ακινήτου έχει ο ιδιοκτήτης του ακινήτου όχι μόνο στην περίπτωση που το εκμισθώνει (το ενοικιάζει), αλλά και σε περίπτωση που το παραχωρεί δωρεάν!

Η διευκρίνιση αυτή προκύπτει από το κείμενο ερωταπαντήσεων σχετικά με τις υποχρεώσεις των ιδιοκτητών εκμισθούμενων ακινήτων το οποίο ανήρτησε χθες η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων στην ιστοσελίδα της. Το κείμενο αυτό περιέχει απαντήσεις στα συχνότερα υποβαλλόμενα ερωτήματα των ιδιοκτήτων που αφορούν στην εκπλήρωση της υποχρέωσής τους για υποβολή δηλώσεων πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης στο Taxisnet.

Υποχρέωση υποβολής

Συγκεκριμένα, στο ερώτημα πότε υπάρχει υποχρέωση υποβολής δήλωσης πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης στο Taxisnet, η ΑΑΔΕ απαντά ως εξής:

«Οι εκμισθωτές -υπεκμισθωτές ακίνητης περιουσίας και όσοι προβαίνουν σε παραχώρηση χρήσης γης και ακινήτου υποχρεούνται να δηλώνουν, με ηλεκτρονικό τρόπο, όλα τα πληροφοριακά στοιχεία των αρχικών ή τροποποιητικών μισθώσεων ή της παραχώρησης της χρήσης, ανεξάρτητα αν πρόκειται για γραπτή ή προφορική συμφωνία και ανεξάρτητα αν το μίσθωμα καταβάλλεται σε χρήμα ή σε είδος. Εξαιρούνται της υποχρέωσης όσοι παραχωρούν δωρεάν κατοικία μέχρι 200 τ.μ. προκειμένου να χρησιμοποιηθεί ως κύρια κατοικία προς ανιόντες ή κατιόντες. Επίσης, σε περίπτωση λύσης της μίσθωσης, ο εκμισθωτής υποχρεούται να δηλώνει τη λύση της μίσθωσης μέχρι το τέλος του επόμενου μήνα από τη λύση».

Επίσης στο κείμενο περιλαμβάνεται και το ακόλουθο ερώτημα: «Πατέρας (ή μητέρα) παραχωρεί σε τέκνο ακίνητο δωρεάν για επαγγελματική στέγη της επιχείρησης του τέκνου. Πρέπει να υποβληθεί “Δήλωση Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας”;».

Στο ερώτημα αυτό η ΑΑΔΕ απαντά ως εξής: «Πρέπει να υποβληθεί “Δήλωση Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας”. Σύμφωνα με το άρθρο 39, παρ. 2 του ν. 4172/2013, «το εισόδημα από ιδιοχρησιμοποίηση ή δωρεάν παραχώρηση τεκμαίρεται ότι συνίσταται στο τρία τοις εκατό (3%) της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου. Κατ’ εξαίρεση το τεκμαρτό εισόδημα του προηγούμενου εδαφίου που αφορά δωρεάν παραχώρηση κατοικίας μέχρι διακόσια τετραγωνικά μέτρα (200 τ.μ.) προκειμένου να χρησιμοποιηθεί ως κύρια κατοικία προς ανιόντες ή κατιόντες απαλλάσσεται από το φόρο». Αρα, στη συγκεκριμένη περίπτωση έχουμε παραχώρηση για χρήση επαγγελματικής στέγης και το ετήσιο μίσθωμα τεκμαίρεται στο 3% της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου.

Είδος μίσθωσης

Eπίσης στο κείμενο παρατίθεται και το ερώτημα «Πότε χρησιμοποιείται το είδος μίσθωσης “Παραχώρηση χρήσης”;», στο οποίο η ΑΑΔΕ απαντά τα εξής:

 «Οταν υπάρχει δωρεάν παραχώρηση χρήσης ακινήτου. Επί παραδείγματι όταν γονέας παραχωρεί τη χρήση ακινήτου στο παιδί του, χωρίς αντάλλαγμα.
Στις περιπτώσεις αυτές προκύπτει φορολογητέο τεκμαρτό εισόδημα το οποίο προσδιορίζεται σε 3% της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου. Το τεκμαρτό εισόδημα απαλλάσσεται μόνο στην περίπτωση παραχώρησης χρήσης κατοικίας έως 200 τ.μ., προκειμένου να χρησιμοποιηθεί ως κύρια κατοικία προς ανιόντες ή κατιόντες (παρ. 2 άρθρου 39 ν. 4172/2013)».

Για να γίνει καλύτερα αντιληπτός ο μηχανισμός έκπτωσης φόρου παραθέτουμε τα παρακάτω παραδείγματα:

* Σε μηνιαίο ενοίκιο 1.000 ευρώ, για το οποίο συμφωνείται μείωση 30%, δηλαδή 300 ευρώ, η έκπτωση φόρου (12% του ποσού των 1.000€) ανέρχεται σε 120 ευρώ και αντιστοιχεί στο 40% της εισοδηματικής απώλειας του ιδιοκτήτη (τα 120 ευρώ αντιστοιχούν στο 40% της μείωσης του ενοικίου κατά 300 ευρώ). Τελικά, ο ιδιοκτήτης χάνει το 30% του εισοδήματός του και παίρνει πίσω από το κράτος το 12% με τη μορφή έκπτωσης φόρου. Παίρνει πίσω δηλαδή το 40% της απώλειας που υπέστη.

* Σε ενοίκιο 1.000 ευρώ, για το οποίο συμφωνείται μείωση 60%, δηλαδή 600 ευρώ, η έκπτωση φόρου (12% επί του κανονικού ενοικίου των 1.000€), ανέρχεται σε 120 ευρώ. Το ποσό αυτό της έκπτωσης φόρου αντιστοιχεί όμως μόλις στο 20% της εισοδηματικής απώλειας του ιδιοκτήτη (τα 120 ευρώ ισοδυναμούν με το 20% της μείωσης των 600 ευρώ). Ο ιδιοκτήτης χάνει το 60% του εισοδήματός του και παίρνει πίσω από το κράτος το 12% με τη μορφή έκπτωσης φόρου. Παίρνει δηλαδή πίσω ουσιαστικά μόνο το 20% της απώλειας εισοδήματος που υπέστη.