Ο όγκος ενός κτιρίου αποτελεί το αποτέλεσμα ενός πολλαπλασιασμού, του καθαρού εμβαδού του οικοπέδου επί του συντελεστή δόμησης. Το ποσοστό κάλυψης, δηλαδή το αποτύπωμα του κτιρίου σαν ποσοστό του εμβαδού της γης, και ο μέγιστος αριθμός ορόφων δεν έχουν οποιαδήποτε σχέση με τον όγκο.

Οπως απεφάνθη ο Άρειος Πάγος μια ιδιοκτησία χάνει την αξία της καθώς μειώνεται ο αερισμός, ο φωτισμός, ο ηλιασμός και η θέα των ακινήτων του ακινήτου. Κατά συνέπεια, οι  γείτονες δικαιούνται μια εύλογη χρηματική ικανοποίηση για ηθική βλάβη λόγω της προσβολής της προσωπικότητάς τους από τις ενέργειες εκείνου που παρανομεί. Στην περίπτωση αυτή με τη βοήθεια ενός αρχιτέκτονα μηχανικού και έναν δικηγόρο θα πρέπει  να κάνετε αγωγή ζητώντας αποζημίωση από την βλάβη που έχετε υποστεί. Συγκεκριμένα θα υπολογιστεί η μείωση της αξίας του ακινήτου στην αντικειμενική της αξία και όχι στην εμπορική εξαιτίας της ανέγερσης ενός ή περισσοτέρων ορόφων  όταν ο συντελεστής δόμησης δεν το επιτρέπει.

Ειδικότερα, τον Άρειο Πάγο απασχόλησε περίπτωση παράνομης ανέγερσης δευτέρου ορόφου σε οικοδομή στην Αττική, ο οποίος είχε κριθεί κατεδαφιστέος από την Πολεοδομία και η οικοδομή είχε μείνει αδρανής επί 11 χρόνια. Οι γείτονες ζήτησαν να τους καταβληθεί νομιμοτόκως ως αποζημίωση για τη μείωση της αξίας του ακινήτου τους από την υπέρβαση του νομίμου ύψους της παρακείμενης οικοδομής κα, το ποσό των 125.820 ευρώ και ως εύλογη χρηματική ικανοποίηση λόγω ηθικής βλάβης για όλα τα επίμαχα περιστατικά προσβολής της προσωπικότητάς τους, το ποσό των 80.000 ευρώ.

Τελικά, το Εφετείο Αθηνών επιδίκασε αποζημίωση στους θιγόμενους ιδιοκτήτες της παρακείμενης διώροφης κατοικίας (μεζονέτα), αλλά σε μικρότερο ύψος από αυτό που ζητούσαν με την αγωγή τους. Συγκεκριμένα, επιδίκασε νομιμοτόκως ως αποζημίωση το ποσό των 33.552 ευρώ για ηθική βλάβη και ως εύλογη χρηματική ικανοποίηση για προσβολή της προσωπικότητάς τους το ποσό των 2.000 ευρώ.

Ανέγερση περισσοτέρων ορόφων υπό προϋποθέσεις

Αξίζει να σημειωθεί πως τη δυνατότητα αύξησης του αριθμού των ορόφων για κτίρια που δεν εξαντλούν τα όρια κάλυψης ή προσφέρουν σε δημόσια χρήση μεγαλύτερο τμήμα του οικοπέδου δίνει απόφαση του υπουργείου Περιβάλλοντος, από την οποία εξαιρούνται παραδοσιακοί οικισμοί και τμήματα πόλης, ιστορικοί τόποι και περιοχές αποκλειστικής κατοικίας.

Η απόφαση αυτή έχει δύο πεδία εφαρμογής. Το πρώτο αφορά τις περιοχές στις οποίες οι όροι δόμησης (εν προκειμένω ο ανώτατος αριθμός ορόφων) έχουν καθοριστεί με απόφαση νομάρχη/περιφερειάρχη ή δημοτικού συμβουλίου. Εκεί είναι λογικό να υπερισχύει ο νόμος (άλλωστε αναφέρεται σαφώς και στο πρώτο άρθρο του Ν. 4067 με τον οποίο κυρώθηκε ο ΝΟΚ). Το δεύτερο αφορά τις περιοχές στις οποίες οι ειδικοί όροι δόμησης έχουν καθοριστεί με προεδρικό διάταγμα, χωρίς απαραίτητα να ανήκουν σε μία από τις κατηγορίες που εξαιρεί η απόφαση του υπουργείου (λ.χ. παραδοσιακοί οικισμοί).

Οι περιοχές αυτές είναι πολλές και μπορεί να είναι οπουδήποτε: από περιοχές του Δήμου Αθηναίων, όπως Αμπελόκηποι και Πανόρμου, στις οποίες καθορίζονται όροι δόμησης με διάταγμα του 1955. Μέχρι μικροί οικισμοί κάτω των 2.000 κατοίκων ή παραλιακοί οικισμοί, στους οποίους τέθηκαν ειδικοί περιορισμοί στους ορόφους για λόγους προστασίας του δομημένου περιβάλλοντος (χωρίς να είναι χαρακτηρισμένοι ως παραδοσιακοί). Επιπλέον, ο διαχωρισμός που κάνει το ΚΕΣΥΠΟΘΑ και το υπουργείο, ανάμεσα στο είδος των περιοχών (λ.χ. κηρυγμένοι παραδοσιακοί) και όχι στον τρόπο που καθορίστηκαν οι περιορισμοί (αυτοδιοικητική απόφαση ή προεδρικό διάταγμα).

Πώς «ψηλώνουν» οι πολυκατοικίες

Σε πολλές πυκνοδομημένες περιοχές της Αθήνας, όπως η Νέα Σμύρνη, οι Αμπελόκηποι και άλλες, οι κάτοικοι βρίσκονται ενίοτε προ εκπλήξεως βλέποντας να προστίθεται όροφος σε μια ήδη χτισμένη πολυκατοικία. Πώς συμβαίνει αυτό; Όπως εξηγεί η Καθημερινή, αρκεί το συγκεκριμένο κτίριο να είχε έστω και λίγο υπόλοιπο συντελεστή, δηλαδή να μην είχε χτίσει όσο μπορούσε. Κατόπιν, εκδίδει οικοδομική άδεια σύμφωνα με τον ΝΟΚ, ο οποίος όρισε ότι δεν προσμετρούνται στον συντελεστή υπόγεια, κλιμακοστάσια, ανελκυστήρας κ.ά. Έτσι ο ιδιοκτήτης δεν έχει πλέον μόνο τα λιγοστά τετραγωνικά που είχαν απομείνει κατά την ανέγερση της πολυκατοικίας, αλλά αρκετά ώστε να προσθέσει και ολόκληρο όροφο, αν η πολυκατοικία το αντέχει στατικά.

Ο ΣΥΝΤΕΛΕΣΤΗΣ ΔΟΜΗΣΗΣ (Σ.Δ.)

Ο Συντελεστής Δόμησης καθορίζεται από την οικοδομική άδεια, κατά περιοχή. Μας δίνει το σύνολο των τετραγωνικών μέτρων που επιτρέπεται να ανοικοδομηθούν σε μια περιοχή. Στα αυθαίρετα δεν υπάρχει ΕΠΙΣΗΜΩΣ συντελεστής δόμησης (επειδή δεν υπάρχει οικοδομική άδεια). Αυτό έχει σημασία στον τρόπο συμπλήρωσης του Ε9 στις παραπάνω περιπτώσεις. Έτσι: Σε οικόπεδο 300 μ2 με Σ.Δ. 0,80 Μας επιτρέπει να δομήσουμε 240 μ2 (δηλαδή 300  χ  0,80=240 μ2)

Παράδειγματα:

ΣΕ ΟΙΚΟΠΕΔΟ
500 Μ2 με Σ.Δ. 1,6
Θα κτιστούν:
800 μ2 (δηλαδή: 500 Χ 1,6)

ΣΕ ΟΙΚΟΠΕΔΟ
1000 Μ2 με Σ.Δ. 0,7
Θα κτιστούν:
700 μ2 (δηλαδή: 1000 Χ 0,7)

Ειδήσεις σήμερα

Δίκη Καμπανού: «Ήταν λες και είχαμε μπει σε σφαγείο» – Ανατριχιάζει η κατάθεση του αστυνομικού που βρήκε τον Άλκη

Βολκάν Καχραμάν: Νεκρός από πυροβολισμό στο κεφάλι ο πρώην παίκτης της Ξάνθης

Σεισμός στην Τουρκία-Λέκκας: Δεν θα εκπλαγώ αν οι νεκροί φτάσουν τις 50.000