Προς τα κάτω
Μία πραγματικότητα που γνωρίζουν και παραδέχονται οι μεσίτες, οι αγοραστές και οι συμβολαιογράφοι, είναι ότι οι τιμές παίρνουν την… κατηφόρα, μέχρι να αποτυπωθούν στα συμβόλαια αγοράς. Εξέλιξη λογική, δεδομένου ότι μεσολαβούν διαπραγματεύσεις, ειδικές συμφωνίες κτλ., αλλά το αποτέλεσμα είναι να δημιουργείται ένα κλίμα ακρίβειας στις τιμές των ακινήτων, που δεν ανταποκρίνεται στην πραγματικότητα. Οι λόγοι είναι πολλοί, όμως το αποτέλεσμα αποτυπώνεται ξεκάθαρα όταν συγκρίνονται οι τιμές συμβολαίων από συμβόλαια αγοραπωλησίας, με τις διαθέσιμες αγγελίες πώλησης ακινήτων.
Η σύγκριση έβγαλε σημαντικές αποκλίσεις και στο παράδειγμα επτά αγοραπωλησιών σε επτά δημοφιλείς περιοχές της Αθήνας, η διαφορά έφτασε το 34%. Συγκρίθηκαν παρόμοια ακίνητα, σε όρους περιοχής, επιφάνειας και έτους κατασκευής, όμως οι τιμές συμβολαίων με τις τιμές αγγελιών έχουν σημαντική διαφορά από 15% έως και 34%. Επισημαίνεται ότι οι αγγελίες ακινήτων που μπήκαν σε σύγκριση, ήταν κοντά στον μέσο όρο της περιοχής, ενώ αποκλείστηκαν οι ακριβότερες ή φθηνότερες διαθέσιμες επιλογές. Τόσο οι αγοραπωλησίες όσο και οι αγγελίες αφορούν στο τρέχον έτος. Στα συμπεράσματα είναι ότι στις 84 συνολικά αγοραπωλησίες που εξετάστηκαν, πάντα οι τιμές των αγγελιών ήταν μεγαλύτερες από αυτές των αγοραπωλησιών.
Χαρακτηριστικό είναι το παράδειγμα ακινήτου στα Πατήσια, όπου διαμέρισμα, επιφάνειας 88,62 τ.μ., πουλήθηκε με τιμή συμβολαίου 126.000 ευρώ (για την πλήρη κυριότητα), όμως στις αγγελίες πώλησης ακινήτων συγκρίσιμα ακίνητα (σε ηλικία, εμβαδόν και περιοχή) πωλούνται αρκετά ακριβότερα, στις 168.000 ευρώ. Πρόκειται για απόκλιση ανάμεσα στις τιμές της τάξης του 33,33% για ακίνητα που πωλούνται με διαφορά μόλις 6 μηνών.
Στην Κυψέλη, διαμέρισμα 112 τ.μ. και δόμησης το 1971, πουλήθηκε προς 165.000 ευρώ, σύμφωνα με το δηλωμένο συμβόλαιο. Στις αγγελίες, διαμέρισμα με ίδια επιφάνεια και ηλικία πωλείται προς 200.000 ευρώ. Η διαφορά ανάμεσα στην τιμή πώλησης και την τιμή της αγγελίας είναι της τάξης του 21,21%.
Μία από τις πιο ακραίες διαφορές εντοπίστηκε σε πώληση διαμερίσματος 100,84 τ.μ. και δόμησης του 1964, στο Παγκράτι. Δηλώθηκε συμβόλαιο με πώληση 125.000 ευρώ, ενώ οι τιμές των αγγελιών, για παρόμοια ακίνητα, στην ίδια γειτονιά, βρίσκονται κοντά στις 195.000 ευρώ. Απόκλιση της τάξης του 56%.
Χαρακτηριστικά
Οπως επισημαίνουν οι επαγγελματίες της αγοράς, κάθε ακίνητο έχει ειδικά χαρακτηριστικά που δεν αποτυπώνονται στα διαθέσιμα στοιχεία (στο Μητρώο Αξιών Μεταβιβάσεων Ακινήτων, της Γενικής Γραμματείας Πληροφοριακών Συστημάτων), που θα μπορούσαν να επηρεάσουν σημαντικά την τιμή του, είτε να το κάνουν ακριβότερο είτε φθηνότερο. Ενα διαμέρισμα μπορεί να πουληθεί πολύ φθηνά, γιατί ενδεχομένως να χρειάζεται σημαντική ανακαίνιση πριν γίνει κατοικήσιμο. Ενα άλλο μπορεί να έχει σημαντικές προσθήκες (πισίνα, σάουνα, έπιπλα) που το ακολουθούν και ανεβάζουν τις τιμές. Ακόμα όμως και με αυτή τη συνθήκη, το γεγονός ότι υπάρχει διαφορά τιμής στο 100% του δείγματος, σε 84 από 84 περιπτώσεις, είναι μία συνέπεια που δείχνει ότι πρόκειται για μία κυρίαρχη πάγια πρακτική. Τα ακίνητα είναι ακριβότερα στις αγγελίες από ό,τι στα συμβόλαια.
ΣΥΓΚΡΙΣΗ ΤΙΜΩΝ ΤΕΛΙΚΩΝ ΑΓΟΡΑΠΩΛΗΣΙΩΝ, ΜΕ ΜΕΣΕΣ ΤΙΜΕΣ ΔΙΑΘΕΣΙΜΩΝ ΑΓΓΕΛΙΩΝ
| Περιοχή | Επιφάνεια (τ.μ.) | Ετος Κατασκευής | Ημερομηνία Συμβολαίου | Τιμή Αγοράς | Τιμή Αγγελίας | Διαφορά (%) |
| Πολύγωνο | 79,70 | 2011 | 07/2024 | 200.000 | – | 15% |
| Πολύγωνο | 80 | 2009 | – | – | 230.000 | |
| Κεραμεικός | 93,60 | 2008 | 08/2024 | 170.000 | – | 20,59% |
| Κεραμεικός | 91 | 2005 | – | – | 205.000 | |
| Γουδή | 73,78 | 2007 | 07/2024 | 250.000 | – | 34% |
| Γουδή | 74 | 2008 | – | – | 335.000 | |
| Πατήσια | 88,62 | 2011 | 02/2024 | 126.000 | 33,33% | |
| Πατήσια | 2005 | – | – | 168.000 | ||
| Κυψέλη | 112 | 1971 | 01/2024 | 165.000 | 21,21% | |
| Κυψέλη | 110 | 1971 | – | – | 200.000 | |
| Αμπελόκηποι | 86,56 | 2011 | 01/2024 | 182.000 | – | 30,77% |
| Αμπελόκηποι | 85 | 2011 | – | – | 238.000 | |
| Παγκράτι | 100,84 | 1964 | 01/2024 | 125.000 | – | 56% |
| Παγκράτι | 100 | 1965 | – | – | 195.000 |
Πηγή: Μητρώο Αξιών Μεταβιβάσεων Ακινήτων, διαθέσιμες αγγελίες 17.09.2024
Διαπραγμάτευση, οικονομική ανάγκη του πωλητή και «μαύρο» χρήμα
Υπάρχουν πολλοί λόγοι που σχεδόν πάντα η τιμή της τελικής συμφωνίας είναι αρκετά μικρότερη από αυτή που ζητούσε αρχικά ο ιδιοκτήτης-πωλητής στην αγγελία του. Το πρώτο έχει να κάνει με τη διαπραγμάτευση. Σε πολλές αναλύσεις ειδικών αναφέρεται συχνά ότι η προσφορά είναι σημαντικά μικρότερη της ζήτησης και άρα η διαπραγματευτική δύναμη είναι στην πλευρά των πωλητών. Αυτό, αν και αληθές, δεν αποτυπώνει την πραγματική δυναμική μίας αγοραπωλησίας.
Πραγματικό παράδειγμα, πωλητής που ζητούσε 235.000 ευρώ για ακίνητο 105 τ.μ. στην Κυψέλη, δέχθηκε προσφορά αγοράς αξίας 210.000 ευρώ. Οπως εξήγησε ο ίδιος, το ακίνητο ήταν προς πώληση ήδη δύο μήνες και προτίμησε να ολοκληρωθεί η διαδικασία τότε, ακόμα και με μικρότερο τίμημα κατά 10,64%, παρά να περιμένει ένα άγνωστο χρονικό διάστημα για καλύτερες προσφορές. Οι μεσίτες δίνουν και άλλα παραδείγματα για λόγους αποδοχής χαμηλότερων προσφορών, όπως είναι η πίεση χρόνου που μπορεί να έχει ένας πωλητής με πιθανά χρέη ή μία έκτακτη ανάγκη για ρευστότητα, ενώ τα προηγούμενα χρόνια ήταν συχνό φαινόμενο πωλητές να επιθυμούν την ταχεία ολοκλήρωση μίας πώλησης, λόγω μόνιμης μετακίνησης στο εξωτερικό.
Συνήθης πρακτική
Οι ειδικοί βάζουν στο «κάδρο» και την πρακτική πολλών ιδιοκτητών να «φουσκώνουν» επίτηδες την τιμή στην αγγελία για να έχουν περιθώριο να τη ρίξουν στην αναμενόμενη διαπραγμάτευση με τους αγοραστές. Στην τελευταία περίπτωση, η διαφορά δεν ξεπερνά το 10-15%, ενώ οι μεγαλύτερες διαφορές που καταγράφονται, 20% και άνω, συνήθως κρύβουν κάποια πίεση του πωλητή για ταχεία ολοκλήρωση της διαδικασίας ή ότι υπάρχει «μαύρο» χρήμα…
Δεν είναι ξένο στην αγορά, κάποιες συναλλαγές να έχουν πραγματοποιηθεί με διαφορετικό πραγματικό τίμημα από αυτό που αναγράφεται στα συμβόλαια. Με αυτό τον τρόπο κάποιοι προσπαθούν να αποφύγουν μέρος της φορολογίας που ακολουθεί την όποια μεταβίβαση ακινήτου. Αλλοι χρησιμοποιούν για την αγορά κεφάλαια που διαθέτουν, αλλά δεν μπορούν να δικαιολογήσουν. Σε κάθε περίπτωση, οι γνώστες των εξελίξεων στην αγορά ακινήτων επισημαίνουν ότι αν και στο παρελθόν τέτοια φαινόμενα ήταν πιο συχνά, οι αλλαγές στη νομοθεσία και τα αυστηρότερα πρόστιμα έχουν λειτουργήσει προς μείωσή τους.
Υπενθυμίζεται ότι μέχρι το τέλος του 2023, σύμφωνα με τα στοιχεία της πλατφόρμας myProperty της ΑΑΔΕ, σε 338.511 δηλώσεις μεταβίβασης ακινήτων, συνολικής αξίας 27,7 δισ. ευρώ, στις 42.613 από αυτές η πληρωμή είχε γίνει αποκλειστικά με μετρητά (462,495 εκατ. ευρώ), ενώ σε 41.741 δηλώσεις η εξόφληση είχε γίνει εν μέρει με μετρητά (2,98 δισ. ευρώ).
Ομως, οι εποχές που κάποιοι αγόραζαν ακίνητα πληρώνοντας με «τσάντες γεμάτες χρήμα» έχουν περάσει. Από τις αρχές του 2024 οι αγοραπωλησίες ακινήτων γίνονται με πληρωμή από το τραπεζικό σύστημα και προβλέπονται σημαντικές κυρώσεις στους παραβάτες. Συγκεκριμένα, συμβόλαιο αγοραπωλησίας ακινήτου που καταγράφει προκαταβολή, μερική ή ολική εξόφληση με μετρητά είναι άκυρο και απαγορεύεται η μεταγραφή του, ενώ το πρόστιμο είναι κατ’ ελάχιστο 10.000 και μέχρι 500.000 ευρώ για κάθε παράβαση.
«Πλασματικά ποσά», αληθινές αυξήσεις
Οπως έδειξε η σύγκριση με τις τιμές των συμβολαίων, το φαινόμενο των «φουσκωμένων» τιμών στις αγγελίες δημιουργεί πλασματική εικόνα ακρίβειας στην αγορά ακινήτων. Αυτό όμως δεν σημαίνει ότι δεν υπάρχουν αυξήσεις τιμών. Η ψυχολογία της αγοράς και το γεγονός ότι πολλοί ιδιοκτήτες αποφασίζουν την εμπορική αξία του ακινήτου τους με βάση την τιμή πώλησης ανάλογων ακινήτων δημιουργεί ανοδική πίεση στην αξία των ακινήτων.
Επίσης, παραμένει αληθές ότι τα ακίνητα προς πώληση είναι λιγότερα από όσα μπορεί και θέλει να απορροφήσει η αγορά. Η προσφορά και η ζήτηση είναι σε ανισορροπία και οι τιμές από το 2017 και μετά είναι σε σχεδόν συνεχή άνοδο. Εξετάζοντας τις περιοχές των παραδειγμάτων, βλέπουμε ότι στο Πολύγωνο η μέση τιμή για κατοικίες προς πώληση το καλοκαίρι του 2024 ήταν 2.194 ευρώ ανά τ.μ., με αύξηση 12,86% σε σύγκριση με το 2023 (1.944 €/τ.μ.). Στον Κεραμεικό η μέση τιμή ήταν 2.405 ευρώ/τ.μ. με αύξηση 8,19% σε σύγκριση με το 2023 (2.223 €/τ.μ.). Στο Γουδή η μέση τιμή ήταν 2.903 ευρώ ανά τ.μ. με αύξηση 15,93%. Στα Πατήσια ήταν 1.528 ευρώ/τ.μ. με αύξηση 15,85% από το 2023 (1.319 €/τ.μ.). Στην Κυψέλη ήταν 1.886 ευρώ/τ.μ. με αύξηση 13,34%. Στους Αμπελοκήπους 2.779 ευρώ/τ.μ., συν 14,41% σε σύγκριση με το 2023 (2.429 €/τ.μ.) και τέλος στο Παγκράτι που οι τιμές ήταν ήδη τσιμπημένες, η μέση τιμή για κατοικίες προς πώληση ήταν το καλοκαίρι φέτος στα 3.184 ευρώ/τ.μ. με αύξηση 10% σε σύγκριση με το 2023 (2.894 €/τ.μ.).
Ειδήσεις σήμερα
Μάριος Ηλιόπουλος: Αποθεώθηκε στην ανάβαση Πορταριάς, έβαλαν σημαία της ΑΕΚ στο καπό του Fiesta
Σεισμός στο Αγιο Όρος: «Δεν αποκλείεται να σπάσει το ρήγμα με 6 Ρίχτερ» λέει ο Παπαζάχος
Παράνομες συνταγογραφήσεις: Σε ποια φάρμα και σε ποια εταιρία είχαν… αδυναμία τα μέλη του κυκλώματος
Ροή Ειδήσεων 
