Τα πρώτα δείγματα από την αγορά δείχνουν ότι οι τιμές ανέβηκαν ταχύτερα στην αρχή του 2024 με 5,9% από ό,τι το α’ τρίμηνο του 2023, όταν είχαν αυξηθεί κατά 5,5%.

Η ζήτηση είναι μεγάλη, όμως σύμφωνα με πρόσφατη μελέτη από την Τράπεζα Πειραιώς, η προσφορά δεν μπορεί να ανταποκριθεί, καθώς λείπουν από την αγορά περίπου 212.000 κατοικίες. Η μεγάλη ζήτηση και η ανεπαρκής προσφορά κάνουν την ακρίβεια να σκαρφαλώνει υψηλά και, σύμφωνα με τους επαγγελματίες του κλάδου, θα χρειαστεί τουλάχιστον μία τριετία πριν δούμε εξισορρόπηση.

Πού όμως πήγαν τα ελληνικά ακίνητα και δεν υπάρχουν αρκετά στην αγορά; Είναι οι ξένοι επενδυτές που τα αγόρασαν όλα; Είναι οι βραχυχρόνιες μισθώσεις που τα κρατούν δεσμευμένα; Ηταν η δύσκολη εποχή των Μνημονίων που έβαλε στον «πάγο» την ελληνική οικοδομή; Τα στοιχεία δείχνουν ότι από το 2018 έως και το 2023 οι τιμές πώλησης διαμερισμάτων έχουν αυξηθεί κατά 46,4%, οι αιτήσεις για άδειες παραμονής επενδυτή κατά 22.443 και οι εκδοθείσες άδειες κατά 15.353.

Οι μεσίτες εξηγούν ότι τα ακίνητα που έχουν αγοράσει ξένοι επενδυτές, στη συντριπτική πλειονότητά τους, κατευθύνονται στη μίσθωση. Η αναλογία διαφέρει ανάλογα με τα χαρακτηριστικά της κάθε τοπικής αγοράς, αλλά εκτιμούν πως περίπου το 65% προσφέρεται για μακροχρόνια μίσθωση και λίγο πάνω από το 35% στη βραχυχρόνια. Για τους επαγγελματίες του κλάδου, η κινητήριος δύναμη της ανόδου, ο κύριος «ένοχος» της ακρίβειας, τον οποίο τροφοδοτούν όλα τα παραπάνω, είναι η σημαντική έλλειψη ακινήτων.

Οι επιδόσεις της «χρυσής βίζα» είναι εντυπωσιακές, όμως τα περίπου 20.000 ακίνητα που αγοράστηκαν δεν είναι αρκετά για να προκαλέσουν την έλλειψη που υπάρχει στην αγορά. Μήπως, εκτός από την έλλειψη ακινήτων, υπάρχει και δεύτερος ένοχος; Δεν είναι μυστικό, το έχουμε γράψει, το λένε οι αναλυτές, το έχουμε ακούσει και από μέλη της κυβέρνησης.

Οταν οι ξένοι επενδυτές είναι έτοιμοι να πληρώσουν περισσότερα για να «πιάσουν» το όριο της βίζας, τότε θα ανέβουν και οι ζητούμενες τιμές. Στην ελεύθερη αγορά, καμία τιμή δεν είναι παράλογη, αν υπάρχει κάποιος πρόθυμος να την πληρώσει. Κάτι που βλέπαμε όσο το όριο ήταν κοντά στο μέσο κόστος μίας μέσης κατοικίας. Τώρα που το όριο επένδυσης για τη βίζα σκαρφαλώνει έως και τις 800.000 ευρώ, η προσδοκία είναι ότι θα εκλείψει ένας από τους λόγους ανόδου των τιμών.

Στο σύνολο της αγοράς, η εικόνα είναι διαφορετική. Οι αριθμοί δείχνουν ότι, αν και η «χρυσή βίζα» αύξησε τη ζήτηση για ακίνητα, οι αγορές που έχουν πραγματοποιηθεί είναι πολύ λίγες σε σχέση με το σύνολο των αγοραπωλησιών. Αυτό σημαίνει ότι δεν δημιούργησε το πρόβλημα, απλά το επιδείνωσε. Τα στοιχεία δείχνουν ότι από το 2018 έως το 2023 είχαμε συνολικά 380.992 αγοραπωλησίες σε όλη την Ελλάδα, ενώ από το 2018 έως και τον Φεβρουάριο του 2024 οι συνολικές εγκρίσεις για «χρυσή βίζα» ήταν 18.754. Δεν υπάρχουν ακόμα επίσημα τελικά στοιχεία για τις αγοραπωλησίες εντός 2024, όμως, σύμφωνα με τους συμβολαιογράφους, οι ρυθμοί εργασιών τους είναι σε παρόμοια επίπεδα με την αρχή του 2023.

Σύμφωνα με τα παραπάνω, οι αγοραπωλησίες μέσω της βίζα, εκτιμώνται κοντά στο 4,92% του συνόλου, που, αν και σημαντικό ποσοστό, δεν αλλάζει καθοριστικά τους ρυθμούς της αγοράς. Σημαντική διαφορά ότι, αν και οι αγορές των ξένων επενδυτών αφορούν μικρό αριθμό ακινήτων, σε σύγκριση με το σύνολο, αγοράζουν ακριβότερα ακίνητα από τον μέσο όρο της ελληνικής αγοράς. Αποτέλεσμα να έχουν μικρότερο αποτύπωμα στον όγκο των πωλήσεων, αλλά μεγαλύτερο στον τζίρο της αγοράς.

«Πρωταθλήτρια» στη  ζήτηση η Ελλάδα

Αν ο στόχος του προγράμματος της «χρυσής βίζα» ήταν η εισροή χρημάτων στην Ελλάδα από το εξωτερικό, τότε επετεύχθη και μάλιστα με υπεραπόδοση. Μόνο την τριετία 2021-2023 οι αιτήσεις για αρχικές χορηγήσεις έφτασαν κοντά στις 15.000. Η Golden Visa επηρεάζει σχεδόν το 7% των συναλλαγών στην αγορά ακινήτων και τα έσοδα το 2023 ανήλθαν σε 2,5 δισ. ευρώ.

Στο πλαίσιο του προγράμματος, έλαβαν άδειες παραμονής περίπου 43.298 επενδυτές και τα μέλη των οικογενειών τους (ισχύουσες άδειες, στοιχεία υπ. Μετανάστευσης και Ασύλου Φεβρουαρίου 2024). Η ελληνική βίζα ήταν πέρσι «πρωταθλήτρια» ζήτησης σε παγκόσμιο επίπεδο. Σύμφωνα με τα στοιχεία, το 2023 τα αιτήματα έφτασαν σε νέο υψηλό στις 10.402 (8.513 αρχικές χορηγήσεις και 1.889 ανανεώσεις). Το 29% ή περίπου 12.556 αφορούν αρχικές άδειες επενδυτών και το 52% ή σχεδόν 22.515 είναι μελών των οικογενειών τους.

Προφανώς και τέτοια εισροή χρημάτων, τόσες πρόσθετες αγοραπωλησίες ακινήτων είχαν και επιπτώσεις στην αγορά. Η «παρενέργεια» που όλοι γνώριζαν ότι έρχεται μαζί με την αυξημένη ζήτηση ήταν και η περαιτέρω άνοδος των τιμών. Από το 2017, οι τιμές έχουν εκτοξευτεί κατά 71,1% στην Αττική και κατά 53,8% σε όλη τη χώρα, με αποτέλεσμα να βρίσκονται σε επίπεδα εκτός δυνατοτήτων της μέσης ελληνικής οικογένειας.

Αντίμετρα για αποφυγή και νέων αυξήσεων

Με βάση τα μισθολογικά δεδομένα και τις αυστηρές προϋποθέσεις για τραπεζική χρηματοδότηση, η αγορά κατοικίας στην Ελλάδα έχει γίνει σχεδόν αδύνατη για τον μέσο εργαζόμενο, εκτός και αν έχει ήδη άλλη περιουσία.

Πολύ διαφορετικά είναι τα πράγματα για τους ξένους επενδυτές, που έχουν μεγαλύτερες οικονομικές δυνατότητες. Για εκείνους, οι τιμές στην Ελλάδα δεν είναι ακριβές, όταν τις συγκρίνουν με τις άλλες ευρωπαϊκές χώρες, και η συνεχής ανάπτυξη της αγοράς δημιουργεί προϋποθέσεις για κερδοφόρες επενδύσεις. Βλέποντας το πρόβλημα και ειδικότερα τις επιπτώσεις από τη «χρυσή βίζα», η κυβέρνηση προχώρησε σε νομοθετικές παρεμβάσεις που βάζουν πιο αυστηρά όρια στα ακίνητα και τις περιοχές όπου μπορούν να επενδύσουν οι πολίτες τρίτων χωρών.

Αυτό αναμένεται να βάλει φρένο στις αυξήσεις τιμών των «λαϊκών κατοικιών», δηλαδή τα σπίτια που αγοράζει η μέση οικογένεια. Παράλληλα, έχει στόχο να αποτρέψει τις τεχνητές ανόδους τιμών στις περιοχές που έδειξαν αυξημένο ενδιαφέρον οι ξένοι επενδυτές. Τέτοιες στρεβλώσεις στην αγορά, καταγράφηκαν στο κέντρο της Αθήνας, στα βόρεια και τα νότια προάστια της, τη Μύκονο, τη Σαντορίνη και τη Θεσσαλονίκη. Αυτός είναι και ένας λόγος που το όριο επένδυσης στις επηρεαζόμενες περιοχές ανέβηκε στις 800.000 ευρώ, ώστε οι επενδυτές να στοχεύουν σε ακριβότερα ακίνητα ή σε άλλες περιοχές της χώρας και να μην εκτοξευόνται οι τιμές στις κατοικίες που αναζητά η μέση οικογένεια. Χαρακτηριστικό παράδειγμα τα Εξάρχεια. όπου η μέση τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο ήταν 675 ευρώ το 2017 και στην αρχή του 2024 είχε φτάσει τις 2.090 ευρώ (+209,63%).

 Σύγκριση ζήτησης Golden Visa και τιμών ακινήτων 

Eτος	Αιτήματα Golden Visa		Εκδοθείσες Golden Visa		Μεταβολή τιμών διαμερισμάτων	Μεταβολή τιμών πώλησης ακινήτων
2018	1.969	–	1.935	–	+1,8%	+1,6%
2019	4.060	106,2%	3.972	105,27%	+7,2%	+8,2%
2020	1.544	-61,97%	1.422	-64,20%	+4,5%	+3,3%
2021	1.996	29,27%	1.853	30,31%	+7,6%	+6%
2022	4.361	118,49%	3.909	110,96%	+11,9%	+7,2%
2023	8.513	95,21%	2.262	-42,13%	+13,4%	+10,9%
Μεταβολή 2018 – 2023	+22.443	–	+15.353	–	+46,4%	+37,2%
2024*	1.299	–	24	–	–	+5,9%

*Τα στοιχεία Golden Visa αφορούν νέες άδειες έως και τον Φεβρουάριο 2024. Πηγές: Yπ.  Μετανάστευσης και Ασύλου, ΤτΕ, Spitogatos (Δείκτης Tιμών SPI)