Ειδικά στα μεγάλα πληθυσμιακά κέντρα της Αττικής και της Θεσσαλονίκης, οι τιμές έχουν αυξηθεί σημαντικά. Για ένα μικρό studio/γκαρσονιέρα, κάποιος χρειάζεται από 400 ευρώ τον μήνα, ενώ για μία οικογένεια οι τιμές ξεκινούν από τα 700 ευρώ.

Στα δημοφιλή προάστια της Αθήνας, οι περισσότερες αγγελίες για οικογενειακά ακίνητα έχουν ζητούμενα ενοίκια κοντά στα 1.000 ευρώ τον μήνα, ενώ στη Θεσσαλονίκη, οι τιμές είναι από 10-15% καλύτερες. Αρκετά πιο χαμηλές οι τιμές στην υπόλοιπη Ελλάδα, με το μεγάλο πρόβλημα του στεγαστικού να είναι αρκετά εντονότερο σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη. Παράδειγμα, στην Πάτρα που είναι μεγάλη πόλη, μία οικογένεια μπορεί να βρει ποιοτικό διαμέρισμα, επιφάνειας 90 τ.μ., με ενοίκιο 470 -550 ευρώ, κάτι που στις δύο μεγάλες πόλεις της χώρας, είναι σχεδόν αδύνατον.

Σύμφωνα με τους μεσίτες, για ένα τυπικό διαμέρισμα κατάλληλο για οικογένεια, το κόστος είναι από 700 έως 1.000 ευρώ. Φθηνότερα και ευκολότερα είναι φέτος τα στεγαστικά, αλλά υπάρχουν αστερίσκοι. Το 2025, κάποιος μπορεί να αγοράσει ένα διαμέρισμα, με λιγότερα χρήματα από όσα θα έδινε για να το νοικιάσει. Ομως αυτή δεν είναι ολόκληρη η εικόνα.

Πέρα από το γεγονός ότι εκατοντάδες χιλιάδες Ελληνες δεν μπορούν να λάβουν τραπεζικό δανεισμό, ακόμα και από αυτούς που πληρούν τα τραπεζικά κριτήρια, ο δανεισμός δεν τους βοηθά. Αυτό γιατί η τράπεζα δεν θα δανείσει ολόκληρο το ποσό της αγοράς. Το ποσό του στεγαστικού δανείου εξαρτάται από την εμπορική αξία του ακινήτου που προσημειώνεται ως εξασφάλιση. Εάν προσημειώνεται σπίτι, το ποσό του δανείου είναι έως 80% της εμπορικής αξίας του.

Στην περίπτωση που κάποιος βάλει ως εγγύηση οικόπεδο ή επαγγελματική στέγη, το ποσό του δανείου είναι έως 65% της εμπορικής αξίας τους. Αυτό σημαίνει ότι και στην καλύτερη περίπτωση, η τράπεζα θα χρηματοδοτήσει το 80% της αγοράς και ο αγοραστής/δανειολήπτης θα πρέπει να βάλει το υπόλοιπο 20% από ίδια κεφάλαια.

Ακόμα όμως και αν κάποιος έχει τα ίδια κεφάλαια, θέλει δάνειο και δεν έχει κακό ιστορικό οφειλέτη, αυτό δεν σημαίνει ότι η αίτησή του θα εγκριθεί. Σύμφωνα με τους διαμεσολαβητές, εγκρίνεται περίπου το 68% των αιτήσεων στεγαστικών δανείων. Για πολλούς, σημαντικό αγκάθι είναι το εισόδημα που φαίνεται στις φορολογικές τους δηλώσεις.

Μηνιαία δόση

Η μέση δόση στεγαστικού δανείου (χωρίς τις ρυθμίσεις) είναι τα 550 ευρώ, αναλόγως τους όρους του δανείου. Δεδομένης της τροχιάς μείωσης των επιτοκίων, τα κυμαινόμενα έχουν μεγαλύτερη ζήτηση από το τέλος του 2024, όμως αρκετοί ειδικοί, εντός και εκτός τραπεζών, συμβουλεύουν την επιλογή σταθερού επιτοκίου, καθώς είναι ρίσκο να πάρει κάποιος απόφαση σήμερα για ένα δάνειο που η αποπληρωμή του θα κρατήσει 20 ή 30 χρόνια. Με το σταθερό, γνωρίζεις πάντα τι θα έχεις να πληρώσεις, ενώ παράλληλα όσο ο φυσικός πληθωρισμός και οι μισθοί αυξάνονται, η δόση του δανείου θα γίνεται συγκριτικά μικρότερη κάθε χρόνο. Μεγάλη ελληνική τράπεζα, προσφέρει για ένα μέσο δάνειο 150.000 ευρώ και αποπληρωμή σε βάθος 30 ετών: Κυμαινόμενο επιτόκιο 4,23% – 4,73% με δόση που θα κυμανθεί περίπου από 747 ευρώ έως 792 ευρώ, ανάλογα τους όρους. Για σταθερό επιτόκιο σε όλη τη διάρκεια του δανείου, το επιτόκιο είναι 4,3% και η μηνιαία δόση 752 ευρώ.

Με δεδομένη την ακρίβεια των ενοικίων και την πτωτική τάση των επιτοκίων, οι περιοχές όπου κάποιος θα βρει πιο συμφέρουσα την αγορά αυξάνονται. Ιδιαίτερα τα ακίνητα κατασκευής πριν το 1990, που χρειάζονται μία ανακαίνιση, αλλά ο ιδιοκτήτης δεν θέλει να την κάνει πριν τα πουλήσει, έχουν ακόμη χαμηλότερες τιμές. Προφανώς το κόστος της ανακαίνισης θα βαρύνει τον νέο ιδιοκτήτη, όμως στα θετικά, ότι υπάρχουν προγράμματα με επιχορηγήσεις, ότι οι τράπεζες έχουν εξειδικευμένες υπηρεσίες για τη χρηματοδότηση τέτοιων εργασιών και ότι η ανακαίνιση θα γίνει ακριβώς όπως την επιθυμεί ο νέος ιδιοκτήτης.

Τέτοια παραδείγματα, είναι διαμέρισμα 88 τ.μ. στην περιοχή του Ζωγράφου, που πωλείται αυτή τη περίοδο προς 240.000 ευρώ. Ενα στεγαστικό, με κυμαινόμενο επιτόκιο και όρους στο μέσο των όσων προσφέρουν αυτή την περίοδο οι τράπεζες, θα είχε μηνιαία δόση 938,91 ευρώ. Παρόμοιο διαμέρισμα στην ίδια πολυκατοικία, έχει ενοίκιο 850 ευρώ. Στον Κολωνό, πωλείται διαμέρισμα 75 τ.μ. Προς 115.000 ευρώ. Η δόση θα ήταν περίπου 450 ευρώ, ενώ το ενοίκιο για παρόμοιο διαμέρισμα στην περιοχή είναι κοντά στα 650 ευρώ. Τόσο μεγάλες διαφορές, με ακριβότερα ενοίκια είναι σπάνιες, όμως υπάρχουν. Από τις δημοφιλείς περιοχές, ξεχωρίζει διαμέρισμα στο Ελληνικό. Κατασκευής του 1982, με επιφάνεια 88 τ.μ. και αξία πώλησης 240.000 ευρώ, θα είχε μηνιαία δόση στεγαστικού 938,91 ευρώ. Διαμέρισμα παρόμοιων χαρακτηριστικών, σε διπλανή πολυκατοικία, προσφέρεται προς ενοικίαση με μίσθωμα 850 ευρώ τον μήνα.

Το ενοίκιο είναι φθηνότερο από τις δόσεις των στεγαστικών για την αγορά του ίδιου ακινήτου, στην συντριπτική πλειονότητα των περιπτώσεων. Ειδικά αν προστεθούν τα επιπλέον έξοδα που έρχονται με την ιδιοκτησία ενός ακινήτου. Παράδειγμα, στην Ηλιούπολη, πωλείται διαμέρισμα 2ου ορόφου και 110 τ.μ. προς 240.000 ευρώ. Η δόση του στεγαστικού θα είναι περίπου 1.251,88 ευρώ. Το ίδιο ακίνητο, ήταν σε ενοίκιο την τελευταία δεκαετία με το περσινό μίσθωμα να ήταν στα 1.000 ευρώ. Μεγαλύτερες διαφορές βλέπουμε σε περιοχές όπως η Ανω Κυψέλη. Σε νεόδμητη πολυκατοικία όπου υπάρχουν διαμερίσματα και προς πώληση και προς ενοικίαση, υπάρχει διαμέρισμα 82 τ.μ. με τιμή 280.000 ευρώ και με θεωρητική δόση δανείου τα 1.095,40 ευρώ τον μήνα. Διαμέρισμα σε κοντινή πολυκατοικία με συγκρίσιμα χαρακτηριστικά, αλλά ένα όροφο χαμηλότερα, προσφέρεται για ενοικίαση με τίμημα 700 ευρώ τον μήνα.

Πρόσθετα έξοδα

Μπορεί η σύγκριση να γίνεται πάντα ανάμεσα σε δόση δανείου και ενοίκιο, όμως αξίζει να αναφερθεί ότι η αγορά έχει πρόσθετα έξοδα. Οταν κάποιος αγοράζει ένα ακίνητο, έχει και όλα τα έξοδα του ιδιοκτήτη, τα οποία «γλιτώνει» ο ενοικιαστής. Τέτοια είναι τα φορολογικά, όπως ο ΕΝΦΙΑ, ασφάλεια, τα κοινόχρηστα έξοδα συντήρησης κ.τ.λ.

Ολα μπαίνουν σε διαπραγμάτευση

Οι συγκρίσεις έγιναν με το μέσο όρο των προσφερόμενων όρων δανεισμού από τις ελληνικές τράπεζες τον Απρίλιο. Με φθηνότερα επιτόκια, το κόστος των μηνιαίων δόσεων πέφτει σημαντικά και η αγορά γίνεται ακόμα πιο προσιτή. Παράλληλα, τόσο η τιμή αγοράς όσο και το ενοίκιο είναι αντικείμενο διαπραγμάτευσης, οπότε και αυτές οι τιμές έχουν περιθώριο να μειωθούν, ανάλογα τις συνθήκες της κάθε περιοχής, όπως και το ποιος είναι ο αγοραστής/ενοικιαστής. Οπως και οι τράπεζες, θα προσφέρουν σημαντικά καλύτερους όρους σε κάποιον που είναι καλός πελάτης ή έχει σημαντικές εγγυήσεις (καταθέσεις στην τράπεζα, χρηματοπιστωτικά προϊόντα, ακίνητη περιουσία), έτσι και ένας ιδιοκτήτης μπορεί να μειώσει σημαντικά τις απαιτήσεις του, ανάλογα το ποιον ή ποια έχει απέναντί του. Παράδειγμα, είναι σύνηθες οι ιδιοκτήτες να προτιμούν ενοικιαστές που έχουν σίγουρο σταθερό εισόδημα, όπως οι δημόσιοι υπάλληλοι, κυρίως οι ένστολοι.

Διακύμανση ζητούμενων ενοικίων   2024-2025 

Πηγή: Spitogatos SPI

Διακύμανση ζητούμενων τιμών πώλησης  2024-2025

Πηγή: Spitogatos SPI

Ο ανταγωνισμός των επιτοκίων νέων δανείων (17.04.2025) (Ολες οι κατηγορίες ακινήτων) 

Πηγή: moneyonline.gr