Αν βάλεις στην εξίσωση και τα επιτόκια που έχουν πάρει την ανηφόρα και τις ειδικές προσφορές των τραπεζών, η όλη υπόθεση έχει μετατραπεί σε εξίσωση για δυνατούς λύτες. Ισως, όμως, να μη χρειάζονται μερόνυχτα μελέτης για να αποκτήσεις μια καλή εικόνα της αγοράς και εδώ θα τα βάλουμε όλα κάτω, ώστε ακόμα και κάποιος που ξεκινά από το μηδέν να δει πόσο θα κοστίσει η κατοικία που επιθυμεί και τι τον συμφέρει βάσει των σημερινών δεδομένων της αγοράς. Αγορά και δόση δανείου ή ενοίκιο;

Ανοδική τάση

Οι τιμές στα ακίνητα συνεχίζουν ανοδικά και το 2023, με τους μεσίτες να εκτιμούν ότι και φέτος θα συνεχίζουμε την πορεία της τελευταίας πενταετίας. Παρά τη γενική ανοδική τάση, οι ειδικοί δεν αποκλείουν κάποιες διορθώσεις σε ορισμένες περιοχές, όπου η αυξημένη ζήτηση έχει φέρει υπερβολικές ζητούμενες τιμές. Από τη μία πλευρά, από το 2018 έχουν εκτοξευτεί οι τιμές των ακινήτων για αγορά (έως και 50% σε κάποιες περιοχές της Αττικής) και, από την άλλη, σε ισχυρή άνοδο είναι τα ζητούμενα ενοίκια με συσσωρευτική αύξηση έως και 42,1%. Ομως, παρά την ισχυρή άνοδο, με βάση τους δείκτες τιμών της Τραπέζης της Ελλάδος (ΤτΕ), οι τιμές των κατοικιών υπολείπονται του υψηλότερου σημείου στο οποίο είχαν βρεθεί, το 2007, έως και 28% και αυτό είναι που κάνει τους ειδικούς να προτείνουν την αγορά κατοικίας, καθώς εκτιμούν ότι η ισορροπία της αγοράς θα βρεθεί σε υψηλότερες τιμές από τις σημερινές. Αρα, αν επιβεβαιωθούν οι εκτιμήσεις, όποιος αγοράσει θα δει την επένδυσή του να κερδίζει σε αξία. Αν σταματούσαμε εδώ, το σκορ θα ήταν «αγορά vs ενοίκιο» 1-0. Ομως, τα πράγματα δεν είναι τόσο απλά. Η άνοδος των επιτοκίων της ΕΚΤ έχει κάνει τις δόσεις των στεγαστικών αρκετά ακριβότερες από την προηγούμενη πενταετία, με αποτέλεσμα σε πολλές περιπτώσεις το ενοίκιο να είναι φθηνότερο για το ίδιο ακίνητο, ενώ τα «πάνω και τα κάτω» της αγοράς δημιουργούν και ευκαιρίες, που σημαίνει ότι σε πολλές περιοχές η δόση του στεγαστικού δανείου μπορεί να γίνει φθηνότερη από το μηνιαίο ενοίκιο, ειδικά αν το ποσό δανεισμού είναι μικρό σε σχέση με την εμπορική αξία του ακινήτου.

Επιτόκια

Γνώστες των εξελίξεων τονίζουν ότι η άνοδος των επιτοκίων, που έκανε ακριβότερο τον δανεισμό, έχει φέρει μια πτώση στη ζήτηση νέων στεγαστικών δανείων, με πολλούς ενδιαφερομένους να περιμένουν να περάσει η κρίση, η ΕΚΤ να ολοκληρώσει το πρόγραμμα αυξήσεων και να σταθεροποιηθεί η αγορά. Η δυσκολία των νοικοκυριών να αναλάβουν νέα μηνιαία βάρη επιδεινώνεται και λόγω του πληθωρισμού και του αυξημένου κόστους διαβίωσης. Σε αυτό, οι τράπεζες απαντούν με μείωση των αυξημένων επιτοκίων. Σύμφωνα με τα στοιχεία που έδωσε στη δημοσιότητα η Τράπεζα της Ελλάδος για τις χορηγήσεις Νοεμβρίου, στα νέα στεγαστικά το κυμαινόμενο επιτόκιο μειώθηκε κατά 37 μονάδες βάσης σε σύγκριση με τον προηγούμενο μήνα, με αποτέλεσμα να πέσει σε 3,63% μεσοσταθμικά. Διαφορετική είναι η εικόνα στα υφιστάμενα στεγαστικά δάνεια, όπου το κυμαινόμενο επιτόκιο αυξήθηκε κατά 39 μονάδες βάσης στο 3,41%. Εδώ αναμένονται και τα νέα στοιχεία Δεκεμβρίου, καθώς σε αυτά του Νοεμβρίου δεν είχε ακόμα περάσει η τελευταία αύξηση των επιτοκίων της ΕΚΤ (50 μονάδες βάσης) που έγινε στις 15 Δεκεμβρίου.

Τι συμφέρει: Δόση ή ενοίκιο

Στο ελληνικό real estate το ενδιαφέρον συγκεντρώνεται σε συγκεκριμένες κατηγορίες ακινήτων. Εμείς εστιάζουμε στην πιο δημοφιλή, του «οικογενειακού ακινήτου», με το παράδειγμα μιας τυπικής κατοικίας που να μπορεί να στεγάσει οικογένεια, από 90 έως 120 τ.μ., με μέση αξία 150.000 ευρώ. Προφανώς, οι τιμές διαφέρουν σημαντικά ανάλογα με την περιοχή ή τα ειδικά χαρακτηριστικά του ακινήτου, οι 150.000 είναι μια τιμή που αντιπροσωπεύει μεγάλο μέρος των ακινήτων αυτής της επιφάνειας σε πολλές περιοχές της χώρας. Από την πλευρά των τραπεζών, προσφέρονται τόσο κυμαινόμενα όσο και σταθερά επιτόκια, όμως, δεδομένου ότι το κυμαινόμενο επιτόκιο αυτήν την εποχή, αν και φθηνότερο, έρχεται με πολλούς κινδύνους, οι ίδιες οι τράπεζες συνήθως κατευθύνουν τους αιτούντες δάνειο προς τα σταθερά. Είτε για όλη τη διάρκεια του δανείου είτε για μέρος αυτής.

Παραδείγματα

Ενα δάνειο 120.000 με σταθερό επιτόκιο για 20 χρόνια αυτήν τη στιγμή προσφέρεται με επιτόκιο από 3,35% έως 4,4% και ο μέσος όρος των προσφερόμενων δόσεων είναι 735,88 ευρώ/μήνα. Με σταθερό επιτόκιο για 10 έτη πέφτει στα 710,51 ευρώ/μήνα, ενώ ένα δάνειο με τα ίδια χαρακτηριστικά αλλά με κυμαινόμενο επιτόκιο θα ήταν αρκετά φθηνότερο στα 644,9 ευρώ/μήνα.

Με την προϋπόθεση ότι ο ενοικιαστής αναζητά μόνο ποιοτικά ακίνητα, όχι πολύ παλαιά ή τουλάχιστον ανακαινισμένα με τις βασικές σύγχρονες ανέσεις, τα ενοίκια που ζητούν οι ιδιοκτήτες μπορεί να ανέβουν σημαντικά. Με αυτά τα δεδομένα βλέπουμε ότι η μηνιαία δόση θα ήταν φθηνότερη απ’ ό,τι το μέσο ενοίκιο στο κέντρο της Αθήνας, που κυμαίνεται από περίπου 813,6 ευρώ για μια κατοικία 90 τ.μ. ή άνω των 1.084,8 ευρώ για τις μεγαλύτερες. Το ίδιο συμβαίνει στα βόρεια και τα νότια προάστια, με την εικόνα να ανατρέπεται στα δυτικά και τα ανατολικά.

Στη Θεσσαλονίκη τα ενοίκια είναι κοντά στα 691,2 ευρώ για ακίνητο 90 τ.μ. και 921,6 ευρώ τα 120 τ.μ. Σε πολλές περιοχές της ελληνικής περιφέρειας, οι τιμές είναι αρκετά χαμηλότερες, τόσο για ενοικίαση όσο και για αγορά. Ειδική περίπτωση αποτελούν οι περιοχές τουριστικού ενδιαφέροντος. Παράδειγμα μεγάλων πόλεων είναι η Λάρισα, με ενοίκιο κοντά στα 542,7 ευρώ τον μήνα για τα 90 τ.μ. και 723,6 ευρώ για τα 120 τ.μ., όπως και η Πάτρα, με 467,1 ευρώ/μήνα και 622,8 ευρώ/μήνα αντιστοίχως.

Τα παραπάνω είναι για να δώσουν τη γενική εικόνα της αγοράς και ένα μέτρο σύγκρισης για κάποιον που ενδιαφέρεται για την αγορά ακινήτου. Σε αυτό το πλαίσιο, στα νεότερα κτίσματα, όπως και σε όσα έχει γίνει σημαντική ανακαίνιση, τα ενοίκια αναμένεται να είναι ελαφρώς υψηλότερα, όπως και οι τιμές αγοράς. Στην ίδια λογική οι τιμές αυξάνονται όταν το ακίνητο διαθέτει ειδικά χαρακτηριστικά που ανεβάζουν το ενδιαφέρον των αγοραστών/ενοικιαστών. Τέτοια είναι η θέση πάρκινγκ, η πρόσβαση σε συγκοινωνία, η θέα κ.λπ. Είναι δύσκολο να γίνει μια γενική σύγκριση, καθώς η κάθε τράπεζα προσφέρει τους δικούς της όρους, ενώ και τα ακίνητα έχουν μεγάλες διαφορές στις τιμές τους ανάλογα με τα ειδικά χαρακτηριστικά τους. Οι πίνακες είναι ενδεικτικοί και σύμφωνα με τα τελευταία διαθέσιμα στοιχεία, όμως η αγορά είναι δυναμική και όλες οι τιμές μεταβάλλονται, οπότε το παρόν δεν είναι πρόταση επένδυσης ή αγοράς. Για περισσότερες πληροφορίες σχετικά με τους προαναφερόμενους όρους δανεισμού ο καλύτερος σύμβουλος είναι η τράπεζα με την οποία συνεργάζεται ο ενδιαφερόμενος.

* Οι μέσες τιμές ενοικίων με βάση τον μ.ό. της κάθε περιοχής αντλήθηκαν από τα στοιχεία του δείκτη τιμών του Spitogatos – SPI, σε συνδυασμό με την ανάλυση στοιχείων διαθέσιμων αγγελιών

(ΠΙΝΑΚΑΣ 2) – ΒΑΛΕ ΣΕ ΠΛΑΙΣΙΟ ΤΙΣ ΚΙΤΡΙΝΙΣΜΕΝΕΣ ΚΟΛΩΝΕΣ

ΤΙΤΛΟΣ

ΠΑΡΑΔΕΙΓΜΑ ΔΑΝΕΙΟΥ 120.000 ΕΥΡΩ, ΜΕ ΔΙΑΡΚΕΙΑ ΑΠΟΠΛΗΡΩΜΗΣ 20 ΕΤΗ ΚΑΙ ΑΞΙΑ ΑΚΙΝΗΤΟΥ 150.000 ΕΥΡΩ

Πηγή: insurancemarket.gr

Ειδήσεις σήμερα