Πάντως, προειδοποιούν πως αν και η εξαετής άνοδος της αγοράς αναμένεται να γίνει επταετής, ο ρυθμός αύξησης στην αξία των ακινήτων θα ρίξει ταχύτητα. Δεδομένου ότι η αξία των οικιστικών ακινήτων προσεγγίζει τα ιστορικά υψηλά της προ μνημονίων εποχής, σε ποσοστό έως και 96%, ο ρυθμός αναμένεται να πέσει.

Μέσα στην επόμενη τριετία, η αγορά θα φτάσει στα φυσικά της επίπεδα και θα σταματήσει η μεγάλη διακύμανση των τιμών, καθώς θα βρεθούν σε περιβάλλον ισορροπίας. Προοπτική που θα επηρεάσει το 2024, αλλά δεν θα σταματήσει την άνοδο των τιμών που με «ατμομηχανή» την ισχυρή ζήτηση και την περιορισμένη προσφορά θα εκμεταλλευτεί το ισχυρό επενδυτικό ενδιαφέρον από το εξωτερικό και θα συνεχίσει να φέρνει κέρδη.

Νεόδμητα

Οι τιμές ανεβαίνουν κυρίως γιατί την ώρα που υπάρχει ισχυρή ζήτηση, η προσφορά δεν μπορεί να την καλύψει. Το μνημονιακό «κενό» της οικοδομής δεν έχει κλείσει και η ακρίβεια στα υλικά από το 2020 και μετά βάζει βαριά ετικέτα στα νεόδμητα. Πάντως, η οικοδομή έχει αρχίσει να ανεβαίνει. Σύμφωνα με τα τελευταία διαθέσιμα τελικά στοιχεία, από την Ελληνική Στατιστική Αρχή, το οκτάμηνο του 2023 η κατασκευαστική δραστηριότητα για κατοικίες κατέγραψε άνοδο ως προς τον αριθμό (22,5%) όσο και ως προς τον όγκο (14,5%) των νέων οικοδομικών αδειών κατοικιών σε επίπεδο χώρας. Η αύξηση είναι σημαντική την ώρα που στην αντίστοιχη περίοδο του προηγούμενου έτους είχαμε αντί για άνοδο, μικρή υποχώρηση.

Η οικοδομή όπως αναφέραμε δεν είναι φθηνή υπόθεση και η άνοδος βασίστηκε σε μεγάλο βαθμό στις σημαντικές επενδύσεις. Συνολικά οι επενδύσεις σε κατοικίες στο σύνολο της χώρας αυξήθηκαν με άλματα. Σε ετήσια βάση, σκαρφάλωσαν κατά 40,2% το εννεάμηνο του 2023 (έναντι 12,1% την αντίστοιχη περίοδο του 2022). Παράλληλα, σύμφωνα με στοιχεία του ΙΟΒΕ, οι θετικές επιχειρηματικές προσδοκίες για την κατασκευή κατοικιών ενισχύονται περαιτέρω το ενδεκάμηνο του 2023, σε ετήσια βάση, κατά 13,3%. Στα ακίνητα επαγγελματικής χρήσης, αύξηση σημειώθηκε στον αριθμό νέων αδειών για γραφεία (75,2%), ενώ ο αντίστοιχος συνολικός όγκος (σε κυβικά μέτρα) ήταν μειωμένος κατά 15,9% σε σύγκριση με το αντίστοιχο οκτάμηνο του 2022. Οι νέες άδειες για ξενοδοχεία υποχώρησαν κατά 15,6%, ενώ ο όγκος μειώθηκε κατά 8,0%. Τέλος, η οικοδομική δραστηριότητα για καταστήματα καταγράφηκε ιδιαίτερα αυξημένη σε όρους όγκου (226,9%), αλλά συγκρατημένα θετική σε όρους αριθμού νέων αδειών (7,8%).

Ενοίκια

Το τρένο ανόδου των ενοικίων δεν κάνει στάσεις… Ηδη οι νέες αγγελίες καταχωρούνται με περαιτέρω άνοδο έως 4% και αν κρίνουμε από την πορεία του 2023, αυτή είναι μόνο η αρχή! Σύμφωνα με την ιστορική εξέλιξη των ζητούμενων ενοικίων για κατοικίες, μπήκαμε στον χειμώνα με αυξήσεις 7,9% σε σχέση με την ίδια περίοδο πριν από έναν χρόνο, ενώ η διαφορά του 2022 με το 2021 ήταν άνοδος 6,7% και το 2021 σε σύγκριση με το 2020 ήταν ακριβότερο κατά 1,3%. Η τάση είναι εμφανώς ανοδική και παρά το γεγονός ότι το μέσο ενοίκιο για μία οικογένεια έχει φτάσει στα επίπεδα του κατώτατου μισθού, η άνοδος εκτιμάται ότι θα συνεχιστεί. Με τα μέχρι τώρα δεδομένα ίσως ξεπεράσει το 7,9% του 2023.

Σε τελικά στοιχεία, η σωρευτική αύξηση των ενοικίων από το 2018 έως και το 2022 δεν σταμάτησε ποτέ αφού κυμάνθηκε από 37,2% έως και 42,1% αν μιλάμε για το σύνολο των ακινήτων, όμως ακόμα μεγαλύτερη ήταν η αύξηση στις μικρότερες και με μεγαλύτερη ζήτηση κατοικίες που σε κάποιες περιοχές κυρίως κοντά σε πανεπιστήμια, έφτασαν έως και το 62%. Η εκτίναξη της ζήτησης οφείλεται σε τρεις παράγοντες που ίσως να περιοριστούν το 2024.

Στις βραχυχρόνιες μισθώσεις, που συνεχίζουν δυνατά, όμως το νέο φορολογικό πλαίσιο ίσως έχει επίδραση στον ρυθμό εξάπλωσής τους, στη μικρή διαθεσιμότητα ακινήτων προς μίσθωση, αφού όλο και περισσότεροι αναζητούν στέγη, όμως τα ακίνητα δεν αυξάνονται με τον ίδιο ρυθμό και στη μη χορήγηση νέων στεγαστικών δανείων από τις τράπεζες. Για την ακρίβεια, η τράπεζες χορηγούν στεγαστικά, αλλά οι όροι δεν είναι και πολύ ελκυστικοί για το κοινό, καθώς τα επιτόκια έχουν φτάσει σε απαγορευτικά επίπεδα. Το τελευταίο αναμένεται να αλλάξει εντός του έτους, καθώς και τα κεντρικά επιτόκια της ΕΚΤ αναμένεται να πέσουν, αλλά και οι τράπεζες έχουν στη στοχοθεσία τους τη δυναμική επιστροφή της στεγαστικής πίστης.

Τι να περιμένουμε

Αν δεν μας τύχει άλλη έκτακτη κρίση, όπως η μνημονιακή 9ετία του 2010-2018, η πανδημία του 2020, ο πόλεμος στην Ουκρανία και η έκρηξη πληθωρισμού και επιτοκίων δανεισμού το 2022, το τραπέζι της αγοράς είναι στρωμένο. Τα νέα έκτακτα γεγονότα του 2023 δεν επηρέασαν σε μεγάλο βαθμό την αγορά ακινήτων. Η καλή πορεία της οικονομίας ήταν αναμενόμενη και είχε θετική επίδραση, ενώ οι εξελίξεις στο Ισραήλ, αν και δεν έχουν πλήρως αποτιμηθεί, δεν ήταν σημαντικές για τις τιμές των ακινήτων.

Τις προσδοκίες για το επόμενο διάστημα, που παραμένουν συγκρατημένα θετικές, αποτυπώνει και η Ενδιάμεση Εκθεση της ΤτΕ για τη Νομισματική Πολιτική. Σύμφωνα με τους αναλυτές, οι προσδοκίες παραμένουν συγκρατημένα θετικές. Η μεταβολή των χαρακτηριστικών της ζήτησης, που ξεκίνησε με αφορμή την περίοδο της πανδημίας, συνεχίζεται, με συγκεκριμένες κατηγορίες ακινήτων και θέσεις να προσελκύουν δυσανάλογα υψηλό επενδυτικό ενδιαφέρον, ενισχύοντας την εικόνα μιας αγοράς διαφορετικών ταχυτήτων.

Αν η ζήτηση από το εξωτερικό διατηρηθεί και η προσφορά ποιοτικών ακινήτων παραμείνει περιορισμένη, οι τιμές εκτιμάται ότι θα συνεχίσουν την ανοδική πορεία στο υψηλών προδιαγραφών τμήμα της αγοράς συμπαρασύροντας ανοδικά και τις τιμές στις δευτερεύουσες αγορές. Οι ρυθμοί αύξησης των τιμών αναμένεται να γίνουν ηπιότεροι, καθώς η τρέχουσα συγκυρία δεν επιτρέπει στους επενδυτές εφησυχασμό αναφορικά με τη μεσοπρόθεσμη εξέλιξη των συνθηκών της αγοράς.

Οι 5 παράμετροι που θα κρίνουν το επόμενο έτος

Από 7% έως 13% η άνοδος τιμών ακινήτων το 2024. Ολα θα εξαρτηθούν από τα 5 «κλειδιά» της αγοράς. Το 2023 αναμένεται να κλείσει με άνοδο στις τιμές ακινήτων κοντά στο 12%, τα συνολικά στοιχεία έτους θα τα δούμε στο τέλος Ιανουαρίου, αλλά ήδη γνωρίζουμε ότι εντός του έτους είχαμε ίσως τους πιο δυναμικούς ρυθμούς ανάπτυξης από το 2008 και μετά. Ολες οι έρευνες της αγοράς συγκλίνουν σε 5 παραμέτρους που θα κρίνουν το επόμενο έτος.

Αυτές είναι η άνοδος του ΑΕΠ, το υψηλό επενδυτικό ενδιαφέρον από το εξωτερικό, η συνέχιση της επιτυχίας στον τουρισμό, η κινήσεις των τραπεζών που στοχεύουν στην άνοδο των χορηγήσεων στεγαστικών δανείων και το γεγονός ότι τα ελληνικά ακίνητα έχουν φυσικό περιθώριο ανόδου στις τιμές, δεδομένου ότι παραμένουν αρκετά φθηνότερα από τα αντίστοιχα άλλων αγορών της Ευρώπης. Οι ιδιοκτήτες φαίνεται να έχουν ήδη προεξοφλήσει ότι τα ακίνητα θα γίνουν ακριβότερα, κάτι που φαίνεται και στις διαθέσιμες αγγελίες.

Στην ανάλυση αγοράς γ’ τριμήνου, από την πλατφόρμα αγγελιών Spitogatos, κατεγράφη μέση ετήσια άνοδος 12,5%. Παρόμοια ήταν και η ανάλυση των τραπεζικών στοιχείων από την ΤτΕ στο 13,9% στο τέλος το β΄ τριμήνου. Η άνοδος τιμών αναμένεται από τους επαγγελματίες της αγοράς, όσο και από το κοινό, καθώς έρευνα του Νοεμβρίου έδειξε πως το 72% εκτιμούν ότι το επόμενο εξάμηνο οι τιμές θα ανέβουν περαιτέρω και ένα 18% αναμένει ότι θα μείνουν σταθερές.

Ειδήσεις σήμερα

Πρωτοχρονιά: Οι προλήψεις για την πρώτη ημέρα του χρόνου σε όλη την Ελλάδα

Στέλιος Ρόκκος: «Νιώθω τεράστια ανάγκη να φωνάξω…» – Η σπαρακτική ανάρτηση της συζύγου του, Λελέ Γκόφα, για τον θάνατο του αδερφού του

Διόδια: «Τσουχτερά» από σήμερα τα κόμιστρα – Αυτές είναι οι νέες τιμές [βίντεο]

Πρωτοχρονιά: Αυξημένοι έλεγχοι της τροχαίας και συστάσεις στους οδηγούς

Χρωματιστά τιμολόγια ρεύματος: Τιμή-«έκπληξη» για το πράσινο τιμολόγιο από τη ΔΕΗ – Το ανακοίνωσε