Από την άλλη πλευρά, ο Ηλεκτρονικός Φάκελος Ακινήτου, η ηλεκτρονική εφαρμογή μέσω της οποίας οι μεταβιβάσεις ακινήτων θα γίνονταν ψηφιακά χωρίς γραφειοκρατικές διαδικασίες, υποτίθεται ότι αυτή τη στιγμή λειτουργεί πιλοτικά και από τις 3 Ιανουαρίου 2024 θα λειτουργεί κανονικά, όμως στην πραγματικότητα δεν μπορεί να αξιοποιηθεί από τους συμβολαιογράφους και τους ενδιαφερόμενους να πουλήσουν και να αγοράσουν ακίνητα, καθώς δεν είναι σε θέση να καλύψει το πλήθος των δικαιολογητικών που απαιτούνται για τις μεταβιβάσεις.

Αποχή

Και σ’ όλα αυτά έρχεται να προστεθεί και η αποχή των συμβολαιογράφων στην Αττική, τη Στερεά Ελλάδα και άλλες περιοχές της χώρας, που θα διαρκέσει τουλάχιστον μέχρι τις 8 Ιανουαρίου 2024 και έχει ήδη ως συνέπεια να έχει «παγώσει» εντελώς πλήθος υποθέσεων μεταβιβάσεων ακινήτων.

Τα πλέον σοβαρά προβλήματα στις μεταβιβάσεις ακινήτων τα οποία δεν έχουν επιλυθεί από τα συναρμόδια υπουργεία και έχουν μπλοκάρει για πάρα πολλούς μήνες πλήθος συμβολαίων αφορούν κυρίως περιπτώσεις αγοραπωλησιών διαμερισμάτων που βρίσκονται σε πολυκατοικίες, αλλά και άλλων κτισμάτων.

Ενωση Ιδιοκτητών

Δεκάδες χιλιάδες τέτοια ακίνητα έχουν καταστεί de facto «πράγματα εκτός συναλλαγής», όπως αναφέρει χαρακτηριστικά ο πρόεδρος της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ), Στράτος Παραδιάς. Κι αυτό, όπως τονίζει ο ίδιος, έχει φέρει σε απόγνωση τους ιδιοκτήτες τους. Αιτία για την οποία δεν μπορούν να διεκπεραιωθούν πολλές τέτοιες μεταβιβάσεις είναι το γεγονός ότι για να συνταχθεί οποιοδήποτε συμβόλαιο μεταβίβασης ακινήτου, το εμβαδόν του πρέπει να συμπίπτει απολύτως στα εξής επτά έγγραφα:

1) Συμβόλαιο απόκτησης

2) Πράξη σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας

3) Κτηματολογικό Απόσπασμα

4) Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου δίμηνης ισχύος

5) Κάτοψη του κτίσματος

6) Αδεια οικοδομής

7) Βεβαίωση δήλωσης και μη οφειλής Ενιαίου Φόρου Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ)

Επαναμέτρηση

Ειδικότερα, όπως μας διευκρίνισε ο κ. Παραδιάς, η πλήρης εφαρμογή της Ταυτότητας Κτιρίου επιβάλλει λεπτομερή επαναμέτρηση-εμβαδομέτρηση και αποτύπωση όλων των μεταβιβαζόμενων ακινήτων, και ιδιαιτέρως των οριζόντιων ιδιοκτησιών. Από τη στιγμή που θα γίνει η νέα εμβαδομέτρηση, τα τετραγωνικά μέτρα που προέκυψαν από αυτήν συγκρίνονται με τα τετραγωνικά μέτρα που αναγράφονται σε όλα τα παραπάνω έγγραφα. Αν δεν συμφωνούν τα στοιχεία της εμβαδομέτρησης με τα στοιχεία για τα τετραγωνικά μέτρα που αναγράφονται σε όλα τα παραπάνω έγγραφα, θα πρέπει να πρώτα να τροποποιηθούν τα στοιχεία της επιφάνειας του ακινήτου που αναγράφονται στο συμβόλαιο απόκτησης που έχει στη διάθεσή του ο πωλητής. Κι αυτό πρέπει να γίνει ακόμη κι αν οι διαφορές που διαπιστώθηκαν στα τετραγωνικά μέτρα είναι πολύ μικρές!

Αδιέξοδο

Ομως η διόρθωση αυτή είναι πρακτικά αδύνατη στις περισσότερες των περιπτώσεων, καθώς θα πρέπει να βρεθούν και να συμφωνήσουν οι προηγούμενοι κάτοχοι του ακινήτου (δικαιοπάροχοι), πράγμα πολύ δύσκολο έως αδύνατο.

Ετσι ακόμη και αν πρόκειται για ελάχιστες μικροδιαφορές στα αναφερόμενα εμβαδά, επειδή η διόρθωση των προηγούμενων συμβολαίων απόκτησης του ακινήτου είναι αδύνατη, καθίσταται αδύνατη και η σύνταξη μεταβιβαστικών συμβολαίων και η μεταβίβαση μπλοκάρεται.

Το πρόβλημα είναι οξύτατο ειδικά στις περιπτώσεις μεταβιβάσεων διαμερισμάτων σε πολυκατοικίες, όπου απαιτείται επιπλέον και η υπογραφή πράξεων τροποποίησης των οριζόντιων ιδιοκτησιών από όλους τους συνιδιοκτήτες των πολυκατοικιών, δηλαδή θα πρέπει όλοι οι υπόλοιποι ιδιοκτήτες διαμερισμάτων της πολυκατοικίας να συμφωνήσουν και να δεχθούν να υπογράψουν την τροποποίηση του εμβαδού τού προς μεταβίβαση διαμερίσματος! Αυτό βεβαίως είναι αδύνατο, ιδιαίτερα στα οροφοδιαμερίσματα, όπου δεν υπάρχει καν η νομοθετηθείσα δυνατότητα της «μονομερούς» τροποποίησης της πράξης σύστασης (παρ. 9^Α άρθρου 98 Ν. 4495/2017), όπου δεν υπάρχει όμορος γείτονας για να τη συνυπογράψει.

ΑΠΟ ΤΟΥΣ ΣΥΜΒΟΛΑΙΟΓΡΑΦΟΥΣ

Πώς θα λειτουργεί ο Ηλεκτρονικός Φάκελος

Χωρίς κανένα πρακτικό αντίκρισμα για πολίτες και συμβολαιογράφους λειτουργεί εξάλλου εδώ και μήνες πιλοτικά ο Ηλεκτρονικός Φάκελος Ακινήτου, η ηλεκτρονική εφαρμογή μέσω της οποίας οι μεταβιβάσεις ακινήτων θα γίνονταν ψηφιακά χωρίς γραφειοκρατικές διαδικασίες. Από τις 3 Ιανουαρίου 2024 λέγεται μάλιστα ότι θα λειτουργεί κανονικά. Ομως στην πραγματικότητα, με βάση τα δεδομένα που υπάρχουν αυτή τη στιγμή, η εφαρμογή αυτή δεν μπορεί να αξιοποιηθεί από τους συμβολαιογράφους και τους ενδιαφερόμενους να πωλήσουν και να αγοράσουν ακίνητα, καθώς δεν είναι σε θέση να καλύψει το πλήθος των δικαιολογητικών που απαιτούνται για τις μεταβιβάσεις.

Σύμφωνα με τους κανόνες λειτουργίας της εφαρμογής, προηγούνται πρώτα η πρόσβαση στην πλατφόρμα από τον συμβολαιογράφο και τους αντισυμβαλλόμενους και η πρόσκληση του συμβολαιογράφου προς τους αντισυμβαλλόμενους να προχωρήσουν τη διαδικασία και η αποδοχή της πρόσκλησης από αυτούς.

Τα δικαιολογητικά

Ο συμβολαιογράφος εισέρχεται στην πλατφόρμα και στο ολοκληρωθέν αίτημα μεταβίβασης για να αιτηθεί την έκδοση των αναγκαίων δικαιολογητικών για τη σύνταξη της συμβολαιογραφικής πράξης ή/και να τα συλλέξει, κατά περίπτωση. Τα δικαιολογητικά εμφαίνονται σε κατάλογο μέσα στον ηλεκτρονικό φάκελο της μεταβίβασης ως εξής:

* Τίτλος κτήσης: Μεταφορτώνεται το συμβολαιογραφικό έγγραφο στον ηλεκτρονικό φάκελο από τον συμβολαιογράφο, εφόσον δεν το μεταφόρτωσε ο μεταβιβάζων. Εάν ο τίτλος κτήσης δεν είναι συμβολαιογραφικό έγγραφο, μεταφορτώνεται το αντίγραφο κτηματολογικού φύλλου.

* Πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ: Η πλατφόρμα αντλεί μέσω διαλειτουργικότητας από το Ολοκληρωμένο Πληροφοριακό Σύστημα- Περιουσιολόγιο Ακινήτων της ΑΑΔΕ τα αναγκαία δεδομένα για το πιστοποιητικό του άρθρου 54Α του ν. 4987/2022. Ο συμβολαιογράφος μπορεί να δει τα δεδομένα που αντλούνται και που αποθηκεύονται στον ηλεκτρονικό φάκελο της μεταβίβασης.

* Αποδεικτικό φορολογικής ενημερότητας: Η πλατφόρμα αντλεί μέσω διαλειτουργικότητας από το πληροφοριακό σύστημα φορολογικού μητρώου της ΑΑΔΕ τα αναγκαία δεδομένα για το αποδεικτικό φορολογικής ενημερότητας του άρθρου 12 του ν. 4987/2022, εφόσον πληρούνται οι προϋποθέσεις αυτού. Ο συμβολαιογράφος μπορεί να δει τα δεδομένα που αντλούνται και που αποθηκεύονται στον ηλεκτρονικό φάκελο της μεταβίβασης.

* Αποδεικτικό ασφαλιστικής ενημερότητας: Η πλατφόρμα αντλεί μέσω διαλειτουργικότητας από το πληροφοριακό σύστημα του e-ΕΦΚΑ τα αναγκαία δεδομένα για το αποδεικτικό ασφαλιστικής ενημερότητας του άρθρου 25 του ν. 4611/2019. Ο συμβολαιογράφος μπορεί να δει τα δεδομένα που αντλούνται και που αποθηκεύονται στον ηλεκτρονικό φάκελο της μεταβίβασης.

* Πιστοποιητικό Πληρότητας Ταυτότητας Κτιρίου/Διηρημένης Ιδιοκτησίας: Αντλείται υποχρεωτικά από την πλατφόρμα μέσω διαλειτουργικότητας με το πληροφοριακό σύστημα «Ταυτότητα Κτιρίου» του ΤΕΕ.

* Τυχόν δήλωση υπαγωγής στο ν. 4178/2013 ή στο ν. 4495/2017 και βεβαίωση εξόφλησης του οικείου προστίμου κατά τα οριζόμενα στους ανωτέρω νόμους.

* Σχέδια (κατόψεις) του μηχανικού όπου αποτυπώνεται η υφιστάμενη κατάσταση.

* Πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης.

* Τοπογραφικό διάγραμμα και στοιχεία/σχέδια οικοδομικής άδειας (στέλεχος, διάγραμμα κάλυψης, κατόψεις, τοπογραφικό).

* Απόσπασμα Κτηματολογικού Διαγράμματος: Αντλείται μέσω διαλειτουργικότητας από τη βάση δεδομένων του Ελληνικού Κτηματολογίου.

Εμπλοκή

Ωστόσο, όπως μας διευκρίνισε ο πρόεδρος του Συμβολαιογραφικού Συλλόγου Εφετείων Αθηνών – Πειραιώς – Αιγαίου & Δωδεκανήσου, Γεώργιος Ρούσκας, αυτή τη στιγμή ο Ηλεκτρονικός Φάκελος Ακινήτου δεν μπορεί να λειτουργήσει, καθώς τα μόνα δικαιολογητικά που μπορεί να συλλεγούν μέσω αυτού είναι κυρίως τα αποδεικτικά φορολογικής και ασφαλιστικής ενημερότητας. «Δεν μπορούμε να συλλέξουμε από την εφαρμογή το Πιστοποιητικό Πληρότητας Ταυτότητας Κτιρίου/Διηρημένης Ιδιοκτησίας από τους μηχανικούς, ούτε τα πιστοποιητικά ενεργειακής απόδοσης ούτε τις βεβαιώσεις για τα αγροτεμάχια», τόνισε χαρακτηριστικά ο κ. Ρούσκας.

Ποιες πράξεις γίνονται

Η αποχή των συμβολαιογράφων

 Μία άλλη αιτία που έχει μπλοκάρει πλήθος μεταβιβάσεων ακινήτων κυρίως στην Αττική, τη Στερεά Ελλάδα, την Πελοπόννησο και την Κρήτη είναι η αποχή των συμβολαιογράφων στις περιοχές αυτές, η οποία αναμένεται να διαρκέσει τουλάχιστον μέχρι τις 8 Ιανουαρίου 2024. Ειδικότερα η αποχή των συμβολαιογράφων αφορά:

1. Ολα τα μεταβιβαστικά συμβόλαια από οποιαδήποτε αιτία, καθώς και από την υποβολή των αντίστοιχων σχετικών δηλώσεων φόρου, είτε μέσω ηλεκτρονικής πλατφόρμας myPROPERTY είτε μέσω οποιασδήποτε άλλης διαδικασίας.
2. Τη διενέργεια πλειστηριασμών, τη σύνταξη περιλήψεων κατακυρωτικής έκθεσης κατόπιν δημόσιου αναγκαστικού ή εκούσιου πλειστηριασμού και την υπογραφή πράξεων εξοφλήσεως πλειστηριάσματος.

Εξαιρέσεις

Της αποχής εξαιρούνται η σύνταξη:

* προσυμφώνων συμβολαίων ασχέτως καταβολής ή όχι αρραβώνα,

* πράξεων συστάσεως ή τροποποίησης διηρημένης ιδιοκτησίας καθ’ ό μέτρο δεν έχουν μεταβιβαστικό αποτέλεσμα (αναλογική αξία),

* πράξεων αποδοχής κληρονομιάς,

* διαθηκών,

* πληρεξουσίων,

* ενόρκων βεβαιώσεων,

* διαδικαστικών πράξεων κατάθεσης εγγράφων,

* αναγγελιών απαιτήσεων και λοιπών παγίων πράξεων.

* Εξαιρείται επίσης η υποβολή δηλώσεων φόρου κληρονομιάς είτε μέσω της ηλεκτρονικής πλατφόρμας myPROPERTY είτε μέσω οποιασδήποτε άλλης διαδικασίας.