Η Ελλάδα, με τον τριπλό κλιμακωτό συντελεστή (15%,35% και 45%), είναι από τις φορολογικά ακριβότερες χώρες για εισοδήματα από ακίνητα, ενώ υπάρχει πάντα ο ΕΝΦΙΑ και τα λοιπά κόστη συντήρησης των ακινήτων. Παρά την υψηλότερη φορολογία, οι προοπτικές υψηλών αποδόσεων από την εκμετάλλευση ακίνητης περιουσίας στην Ελλάδα συγκεντρώνουν το ενδιαφέρον των επενδυτών τόσο από την Ευρώπη όσο και από τρίτες χώρες. Αυτό κάνει τους συντελεστές φορολόγησης των εισοδημάτων από ακίνητα λίγο πιο σημαντικούς στην αγορά, με την ελάφρυνση να εξετάζεται από το οικονομικό επιτελείο και να αναμένονται σχετικές ανακοινώσεις τον Σεπτέμβριο.

Στη μεγάλη εικόνα της Ευρώπης, η πρωταθλήτρια στη φορολόγηση ακινήτων θεωρείται παραδοσιακά η Γαλλία, με τους φόρους της κατηγορίας να φτάνουν κάθε χρόνο σχεδόν στο 5% του ΑΕΠ της χώρας. Στη δεύτερη θέση είναι το Ηνωμένο Βασίλειο, με φόρους κοντά στο 4,2% του ΑΕΠ και τρίτο είναι το Βέλγιο με φόρους ακινήτων που φτάνουν λίγο πάνω από το 3,5% του ΑΕΠ. Δυστυχώς και η Ελλάδα είναι ψηλά στη λίστα με φόρους ακινήτων, κοντά στο 3% του ΑΕΠ, ενώ στο σύνολο της Ε.Ε. είναι στο 2,1% του ΑΕΠ. Η κύρια διαφορά της Ελλάδας είναι ότι στις περισσότερες χώρες τα ακίνητα φορολογούνται κυρίως κατά την αγοραπωλησία ή όταν παράγουν έσοδα, ενώ εδώ υπάρχει και σημαντική επιβάρυνση στην κατοχή ακινήτων.

Εισοδήματα

Η Ελλάδα βρίσκεται λίγο πάνω από τον μέσο όρο της Ευρώπης σε ό,τι αφορά τη φορολόγηση των εισοδημάτων από ενοίκια. Στη χώρα μας τα συνολικά έσοδα από ενοίκια κυμαίνονται περί τα 6-7 δισ. ευρώ κάθε έτος. Η φορολόγηση είναι κλιμακωτή. Για τα πρώτα 12.000 ευρώ ο φόρος είναι 15%, από 12.001 έως 35.000 είναι 35%, ενώ για μεγαλύτερα έσοδα, ο συντελεστής ανεβαίνει στο 45%. Δεν ισχύει το ίδιο σε άλλες χώρες, που είτε έχουν έναν μόνο συντελεστή είτε εντελώς διαφορετικό τρόπο υπολογισμού του φόρου. Ο καλύτερος τρόπος σύγκρισης με άλλες χώρες είναι με συγκεκριμένο παράδειγμα. Σύμφωνα με τα στοιχεία του Global Property Guide, για εισόδημα από ενοίκια 1.500 ευρώ τον μήνα, ο συντελεστής στην Ελλάδα είναι περίπου 22%. Αυτό βγαίνει, καθώς το σύνολο των εσόδων είναι 1.500 ευρώ επί 12 μήνες, συνολικά έσοδα 18.000 ευρώ. Τα πρώτα 12.000 ευρώ φορολογούνται με 15%, δηλαδή 1.800 ευρώ και τα υπόλοιπα 6.000 ευρώ με 35%, δηλαδή 2.100 ευρώ. Σύνολο 3.900 ευρώ. Συνολικός φόρος πολύ μεγαλύτερος από τις περισσότερες άλλες χώρες στην Ευρώπη. Τη μεγαλύτερη επιβάρυνση για έσοδα από ακίνητα 1.500 ευρώ τον μήνα έχει η Δανία με 42,11%, με δεύτερη την Ολλανδία που έχει 36% και εντός Ε.Ε., τρίτη είναι η Φινλανδία με 30%. Τις μικρότερες επιβαρύνσεις έχουν το Λουξεμβούργο με 2,94%, η Ελβετία με 5,57% και η Αυστρία με 5,76%. Η Ελλάδα έχει την 8η μεγαλύτερη φορολογική επιβάρυνση στο σύνολο του ευρωπαϊκού χώρου και την 6η μεγαλύτερη στην ευρωζώνη. Στους γεωγραφικούς μας γείτονες, στα Βαλκάνια η Βόρεια Μακεδονία έχει 10%, όπως και η Βουλγαρία, ενώ στην άλλη άκρη του Ιονίου, η Ιταλία έχει φορολογική επιβάρυνση 21%, σχεδόν όσο και η Ελλάδα. 

ΕΝΦΙΑ

Φόρο αντίστοιχο με τον ελληνικό ΕΝΦΙΑ έχουν όλες οι ευρωπαϊκές χώρες, εκτός από τη Μάλτα. Οι συντελεστές διαφοροποιούνται ανά χώρα, αλλά και ανά περιοχή, με εξαίρεση την Κύπρο, τη Λετονία και τη Σουηδία. Εκπτωση στο ποσό του φόρου για την α΄ κατοικία έχουν η Βουλγαρία, η Εσθονία, η Ιταλία, η Μεγάλη Βρετανία, η Πολωνία, η Πορτογαλία και η Ρουμανία. Στην Ελλάδα, όλοι οι ιδιοκτήτες ακινήτων πληρώνουν κάθε χρόνο τον Ενιαίο Φόρο Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ), που αντιστοιχεί στο άθροισμα του κύριου και του συμπληρωματικού φόρου. Ο κύριος ΕΝΦΙΑ υπολογίζεται με βάση κλίμακα τιμών ζώνης και συντελεστών προσδιορισμού, που αυξομειώνονται ανάλογα με συγκεκριμένα χαρακτηριστικά του κτιρίου, όπως η παλαιότητα, ο όροφος, η επιφάνεια και η χρήση του ακινήτου. Η μείωση των συντελεστών αποτελεί πάγιο αίτημα των ιδιοκτητών ακινήτων και υπάρχουν προσδοκίες για περαιτέρω μείωσή του. 

Τι πληρώνουμε στις αγοραπωλησίες σπιτιών

Ολες οι χώρες έχουν φόρο μεταβίβαση ακινήτων, εκτός από τη Λετονία, τη Σλοβακία και τη Σλοβενία. Στην Ελλάδα, πριν από οποιαδήποτε αγορά, όλοι πρέπει να γνωρίζουν τον φόρο προστιθέμενης αξίας (ΦΠΑ) και τον φόρο μεταβίβαση ακινήτου (ΦΜΑ) που πληρώνονται από τον αγοραστή. Επίσης, υπάρχουν ο φόρος υπεραξίας ακινήτου που επιβαρύνει τον πωλητή και ο ΕΝΦΙΑ που πληρώνει ο ιδιοκτήτης του ακινήτου, κάθε χρόνο. Σε κάθε αγορά, ο αγοραστής οφείλει να καταβάλει τον φόρο μεταβίβασης. Αν το ακίνητο δεν είναι νεόδμητο, τότε ο φόρος μεταβίβασης επιβαρύνει τον αγοραστή και ανέρχεται σε 3% της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου. Σε αυτόν εφαρμόζονται επίσης και τα δημοτικά τέλη, τα οποία αντιστοιχούν στο 3% επί του φόρου μεταβίβασης. Σημαντικό ότι ο αγοραστής απαλλάσσεται αν πρόκειται για αγορά πρώτης κατοικίας αντικειμενικής αξίας έως 200.000 ευρώ, όταν είναι άγαμος και έως 250.000 ευρώ αν είναι έγγαμος ή έχει συνάψει σύμφωνο συμβίωσης, χωρίς παιδιά. Στην περίπτωση που υπάρχουν μέχρι δύο παιδιά, τότε ο αγοραστής απαλλάσσεται κατά 25.000 ευρώ για κάθε παιδί. Από τρία παιδιά και πάνω, για κάθε επιπλέον παιδί τα όρια προσαυξάνονται κατά 30.000 ευρώ.

Φόρος υπεραξίας

Είναι φόρος πάνω στο κέρδος από την πώληση του ακινήτου, όμως βρίσκεται σε αναστολή που έχει επεκταθεί έως το τέλος του 2026, διευκολύνοντας τις συναλλαγές στην κτηματαγορά και προσελκύοντας νέες επενδύσεις.

Φόροι ακινήτων Ελλάδα – Ευρώπη 

Πηγή: Global Property Guide

Φορολογικοί συντελεστές για εισοδήματα από ενοίκια – Ελλάδα 

*Το εισόδημα από κάθε είδους μίσθωση (πλην μισθωμάτων κατοικιών) επιβαρύνεται επιπλέον με τέλος χαρτοσήμου 3,6%.

Κλίμακα τεκμηρίου δαπάνης κατοικίας (ιδιόκτητης, μισθωμένης κ.λπ.) – Ελλάδα 

Σύγκριση φορολογικών συντελεστών για εισόδημα από ενοίκια* – 1.500 ευρώ το μήνα 

Πηγή: Global Property Guide. * Στις χώρες που ο φόρος είναι κλιμακωτός έχει υπολογιστεί ως αποτέλεσμα για το ενοίκιο ως αποκλειστικό έσοδο.