Τα επιτόκια
Οι ελληνικές τράπεζες έχουν προαναγγείλει ότι από την επόμενη αύξηση του βασικού επιτοκίου της ΕΚΤ θα ανοίξει η κουβέντα της αύξησης των επιτοκίων και στις καταθέσεις. Αναμένεται σταδιακή και περιορισμένη αύξηση των επιτοκίων καταθέσεων, πολύ μικρότερη από την άνοδο του βασικού επιτοκίου της ΕΚΤ. Σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία της Τραπέζης της Ελλάδος, τον Αύγουστο, το μέσο σταθμισμένο επιτόκιο του συνόλου των νέων καταθέσεων παρέμεινε αμετάβλητο στο 0,04%. Γνώστες της αγοράς αναμένουν ότι η αύξηση θα περιοριστεί κοντά στο 20% των κινήσεων της ΕΚΤ. Πρακτικά, αυτό μεταφράζεται σε άνοδο από το σχεδόν μηδέν που έχουμε σήμερα, αν και πολύ κάτω από 0,5%. Μία αναμενόμενα συγκρατημένη πολιτική από τις τράπεζες, καθώς έχουν ήδη πλεονάζουσα ρευστότητα, με τις καταθέσεις να φτάνουν τα 137,9 δισ. ευρώ. Αυτή τη στιγμή, οι τράπεζες έχουν πολύ και φθηνό χρήμα από τις καταθέσεις, οπότε δεν υπάρχει καμία βία για να προσελκύσουν νέα κεφάλαια ανεβάζοντας το κόστος των επιτοκίων.
Οι επιλογές
Με τα επιτόκια να κάνουν ασύμφορο το «παρκάρισμα» κεφαλαίων στις τράπεζες, όλο και περισσότεροι καταθέτες αναζητούν επενδυτικές λύσεις. Δεν έχει σημασία αν οι καταθέσεις είναι μικρές ή μεγάλες. Στην αγορά υπάρχουν εναλλακτικές για όλους, αρκεί να ψάξεις. Πολλοί επιλέγουν τη μεγαλύτερη ασφάλεια που προσφέρει η αγορά ενός ακινήτου ή, αν δεν έχουν τόσα χρήματα, η επένδυση σε μερίδια ακινήτων. Αλλοι κοιτούν προς τα ομόλογα ή τις μετοχές, ενώ δεν είναι λίγοι εκείνοι που ακόμα πιστεύουν σε δυναμικό «comeback» των κρυπτονομισμάτων.
ΣΤΡΟΦΗ… ΣΤΗΝ ΑΓΟΡΑ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΚΑΙ ΑΛΛΕΣ ΕΠΕΝΔΥΣΕΙΣ
Αγορά ακινήτου
Οι τιμές ακινήτων έχουν ξεφύγει την τελευταία 5ετία, όμως οι ειδικοί παραμένουν πεπεισμένοι ότι προς το παρόν στην Ελλάδα δεν υπάρχουν συνθήκες φούσκας. Με δεδομένο ότι οι τιμές ανά τετραγωνικό μέτρο παραμένουν πολύ χαμηλότερα από άλλες ευρωπαϊκές χώρες και υπάρχει χώρος τόσο για κέρδος από την αύξηση της αξίας του ακινήτου όσο και από την εκμίσθωσή του, η αγορά παραμένει ζεστή. Οι φόροι ακίνητης περιουσίας έχουν μειωθεί. Ο ΕΝΦΙΑ έχει συρρικνωθεί κατά 13%, ενώ ανάλογα με το συνολικό ύψος της ακίνητης περιουσίας και το πού βρίσκονται τα ακίνητα, το όφελος μπορεί να φτάσει και το 40% για τους κερδισμένους των νέων μεταρρυθμίσεων. Παράλληλα με τη μείωση των φόρων, έχουν αυξηθεί και τα ενοίκια. Δηλαδή, μικρότερα έξοδα και μεγαλύτερα πιθανά έσοδα. Η απόδοση σε ακίνητη περιουσία καθορίζεται από το μηνιαίο εισόδημα σε συνδυασμό με την αύξηση της αξίας του ακινήτου. Σύμφωνα με το παράδειγμα που δίνουν οι ειδικοί, σε μία επένδυση με αγορά ακινήτου 380.000 ευρώ και ετήσια μισθώματα 32.500 ευρώ, η ετήσια απόδοση φτάνει το 8,5%. Αφού πληρωθούν φόροι, βγάλουμε το κόστος συντήρησης και τα γενικά έξοδα, η απόδοση μένει κοντά στο 5%. Αν και ο συνδυασμός μηνιαίων εσόδων, μαζί με την άνοδο της αξίας, θα ήταν αρκετά για να κερδηθεί μεσομακροπρόθεσμα η άνοδος του πληθωρισμού, το αρχικό κεφάλαιο είναι μεγαλύτερο από τις καταθέσεις που έχουν οι περισσότεροι πολίτες. Ενα στεγαστικό δάνειο θα βοηθούσε στο να αποκτηθεί ένα ακίνητο, αλλά το κόστος του επιτοκίου θα αύξανε σημαντικά το χρόνο απόσβεσης της επένδυσης.
House flipping
Παραμένοντας στα ακίνητα, δεν είναι λίγοι αυτοί που γίνονται ερασιτέχνες μεσίτες. Αγοράζουν ένα ακίνητο φθηνά, το ανακαινίζουν με τα χρήματά τους και το πουλάνε ακριβά. Υπάρχει περιθώριο για σημαντικό κέρδος, όμως χρειάζεται και σημαντικά κεφάλαια και προσωπικός χρόνος. Με αυτό τον τρόπο έχουν ξεκινήσει πολλά πετυχημένα μεσιτικά γραφεία, αλλά καθώς εκτός από το αυξημένο ρίσκο χρειάζεται να αφιερώσει κάποιος σημαντικό χρόνο, είναι λιγότερο τρόπος επένδυσης αποταμιεύσεων και περισσότερο κανονική εργασία.
Real Estate Crowdfunding
Εκτός από την αγορά, υπάρχουν και άλλοι τρόποι επένδυσης στα ακίνητα. Η τεχνολογία έχει κάνει εύκολο το να επενδύσεις σε διάφορες πλατφόρμες, αγοράζοντας μόνο ένα μερίδιο από το συνολικό ακίνητο ή μερίδιο από μία εταιρία εκμετάλλευσης ακινήτων. Στο εξωτερικό, ιδιαίτερα στις ΗΠΑ και στη Βόρεια Ευρώπη, κερδίζουν συνεχώς έδαφος το Real Estate Crowdfunding ή Crowdlending. Μία διαδικασία όπου ένας ή περισσότεροι επενδυτές συγκεντρώνουν τα κεφάλαιά τους για να επενδύσουν σε ένα ή περισσότερα ακίνητα. Οπως και στις πασίγνωστες πλατφόρμες συγκέντρωσης κεφαλαίων Kickstarter και Indiegogo, έτσι και στις πλατφόρμες που ασχολούνται ειδικά με το Real Estate Crowdfunding μπορεί κάποιος να συμμετάσχει ως επενδυτής σε διάφορα εγχειρήματα τα οποία αναζητούν χρηματοδότηση σε πολλά διαφορετικά αντικείμενα, όπως για την ανακαίνιση, την ανάπλαση ή την ανέγερση κτιρίου.
REITs – REIT ETFs
Αν κάποιος θέλει να επενδύσει, αλλά δεν θέλει να μπει στη διαδικασία αξιολόγησης της επένδυσης ή θέλει να επενδύσει σε ακίνητα αλλά αναζητά το μικρότερο δυνατό ρίσκο, ένας ακόμα τρόπος είναι τα REITs (Real Estate Investment Trusts), εταιρίες οι οποίες έχουν την κυριότητα ή διαχειρίζονται πολλά ακίνητα από τα οποία κερδίζουν χρήματα. Πάντα βρίσκονται σε αναζήτηση νέων κεφαλαίων για την επέκτασή τους. Αγοράζοντας μία μετοχή σε μία REIT, όπως και όταν αγοράζεις μία στο Χρηματιστήριο, αποκτάς ένα κομμάτι αυτής της εταιρίας, άρα και το δικαίωμα σε ένα μικρό ποσοστό των κερδών της με τη μορφή μερίσματος. Εδώ πρέπει να επισημάνουμε ότι υπάρχει πάντα το αρνητικό ότι δεν έχεις στην ιδιοκτησία σου τα ακίνητα και ότι για να έχεις υψηλή απόδοση πρέπει να επενδύσεις μεγαλύτερο ποσό. Σε αυτή την κατηγορία εντάσσεται και το λεγόμενο ως «αμοιβαίο κεφάλαιο» των REITs, τα ETFs επενδύσεων σε ακίνητα. Εδώ η λογική είναι περίπου η ίδια, όπου επενδύεις ένα αρχικό κεφάλαιο και κάθε μήνα λαμβάνεις μέρος των κερδών. Στα θετικά, η δυνατότητα να αποκτήσεις κομμάτια από πολλές εταιρίες που έχουν στην κατοχή τους ή/και διαχειρίζονται ακίνητα σε όλο τον πλανήτη και μειώνεις το ρίσκο σου, καθώς ακόμα και αν μία από τις εταιρίες δεν πάει καλά, έχεις κάνει διασπορά του κινδύνου σε πολλές.
Ιστορικές αναταράξεις στις αγορές ομολόγων
Η δραματική στροφή των κεντρικών τραπεζών στα επιτόκια προκαλεί ιστορικές αναταράξεις στις αγορές ομολόγων, ενώ για τις μετοχές Goldman Sachs και BlackRock προειδοποιούν τους επενδυτές να έχουν επιφυλακτική προσέγγιση, τονίζοντας πως οι αγορές δεν έχουν λάβει υπόψη τον κίνδυνο δημιουργίας μιας παγκόσμιας ύφεσης. Το να επενδύσεις τα χρήματά σου είναι προσωπικό στοίχημα και ο καθένας κρίνει με βάση τη δική του εκτίμηση για την πορεία της αγοράς. Οταν, όμως, όλοι οι μεγάλοι περιορίζουν την έκθεσή τους, ίσως να μην είναι η καλύτερη στιγμή για κάποιον επενδυτή περιορισμένης εμπειρίας να τοποθετήσει τις αποταμιεύσεις του. Από την άλλη, δεν χρειάζεται να τοποθετήσεις όλα σου τα χρήματα. Θεωρητικά μπορείς να ξεκινήσεις με το κόστος μίας μετοχής. Υπάρχουν πολλοί διαμεσολαβητές (brokers) που σου ανοίγουν την πόρτα της αγοράς και πραγματοποιούν για εσένα τις συναλλαγές που επιθυμείς. Στην επιλογή τού ποιος θα αναλάβει αυτή τη δουλειά, υπάρχουν σημεία-κλειδιά, γιατί αν δεν προσέξεις, μπορείς να κάνεις όλες τις σωστές επενδυτικές επιλογές και το κέρδος να πηγαίνει στους ενδιάμεσους. Πρώτα οι προμήθειες αγοραπωλησιών. Πολλοί χρεώνουν ποσοστό επί της αξίας της κάθε αγοραπωλησίας. Αλλοι χρεώνουν πολλά, άλλοι λίγα και άλλοι καθόλου. Μετά μπορεί να έχουν κατά σειρά «Subscription Fee» για να ενταχθείς, «Exchange Currency Fee» για τη μετατροπή του συναλλάγματος σε ξένες αγορές, «Withdrawal Fee» για κάθε φορά που κάνεις ανάληψη από το λογαριασμό σου, όπως σε μερικές περιπτώσεις ακόμα και «Inactivity Fee», που σε χρεώνουν αν μένεις αδρανής για κάποιο χρονικό διάστημα. Οι χρεώσεις προστίθενται γρήγορα και τρώνε από τα κέρδη ή ακόμα και από το αρχικό κεφάλαιο.
Με τον ίδιο τρόπο, αν και με μεγαλύτερο αρχικό κεφάλαιο, μπορεί κάποιος να ξεκινήσει με την αγορά ομολόγων. Τα κρατικά έχουν συγκριτικά χαμηλότερες αποδόσεις, καθώς θεωρούνται χαμηλότερου ρίσκου. Κερδίζεις από την αξία του ομολόγου και το ετήσιο επιτόκιο. Παράδειγμα: Αν επενδύσεις σε ένα ομόλογο με διάρκεια 5 χρόνια, κουπόνι (τοκομερίδιο) 5% και αξία 100 ευρώ και πάρεις 20 ομόλογα, θα έχεις λαμβάνειν κάθε χρόνο το επιτόκιο, δηλαδή 100 ευρώ, και στη λήξη θα επιστραφεί η αξία αγοράς τους, δηλαδή 2.000 ευρώ. Το κέρδος θα είναι 500 ευρώ. Υπάρχουν τα διηνεκή ομόλογα, δηλαδή χωρίς καθορισμένη ημερομηνία λήξης, όπου επενδύεις για το ετήσιο επιτόκιο και θεωρητικά μπορεί να μην αποπληρωθούν ποτέ, αλλά κάνεις απόσβεση μέσα από τα ετήσια επιτόκια.
Εναλλακτικές λύσεις επιλέγουν οι… έχοντες!
Με τα Χρηματιστήρια ανά τον κόσμο να βρίσκονται σε έντονη διακύμανση και τα ομόλογα, κρατικά και εταιρικά, να πιέζονται από την κρίση, έχει μεγάλο ενδιαφέρον μια μελέτη της Bank of America Private Bank που δόθηκε στη δημοσιότητα την προηγούμενη εβδομάδα και δείχνει ότι αυτοί που έχουν και ξέρουν τι να κάνουν τα χρήματά τους, επιλέγουν εναλλακτικές μορφές επενδύσεων. Οι ερευνητές, αφού ρώτησαν 1.052 εύπορους επενδυτές με τουλάχιστον 3 εκατ. δολάρια σε επενδυτικά περιουσιακά στοιχεία, είδαν ότι το 80% αυτών των νέων επενδυτών στρέφεται στις λεγόμενες εναλλακτικές επενδύσεις, οι οποίες δεν ανήκουν στις παραδοσιακές κατηγορίες περιουσιακών στοιχείων. Οι νεότεροι επενδυτές διαθέτουν τρεις φορές περισσότερα εναλλακτικά περιουσιακά στοιχεία και τα μισά σε μετοχές από άλλες γενιές. Ειδικότερα, περίπου το 75% των εύπορων επενδυτών αξίας ηλικίας μεταξύ 21 και 42 ετών, σε σύγκριση με το 32% των επενδυτών άνω των 43 ετών, δεν αναμένει «αποδόσεις άνω του μέσου όρου» από παραδοσιακές επενδύσεις, όπως μετοχές κ.λπ. Οι εναλλακτικές επενδύσεις συνήθως ανήκουν σε μία από τις τέσσερις μεγάλες κατηγορίες, hedge funds, ιδιωτικά κεφάλαια, «πραγματικά περιουσιακά στοιχεία» (π.χ. ακίνητα) και επενδύσεις σε «δομημένα προϊόντα». Ο λόγος που προτιμούν αυτές τις επενδύσεις είναι η μείωση της έκθεσης στις δημόσιες αγορές, η αντιστάθμιση της αστάθειας και η μειωμένη έκθεση κινδύνου.
Πάντα, πριν από κάθε επένδυση, απαραίτητη είναι η γνώμη ενός καλού συμβούλου, έμπιστου χρηματιστή ή και λογιστή. Το παρόν κείμενο δεν συνιστά επενδυτική πρόταση και τα παραδείγματα είναι θεωρητικά.
| Παράδειγμα επένδυσης σε ακίνητο για ενοικίαση | |
| Κόστος αγοράς | 380.000 ευρώ |
| Ετήσια απόδοση από μισθώματα | 32.300 ευρώ |
| Ετήσιοι φόροι | 11.300 ευρώ |
| Ετήσιο κόστος συντήρησης | 1.500 ευρώ |
| Γενικά έξοδα | 500 ευρώ |
| Καθαρή ετήσια είσπραξη μισθωμάτων | 19.000 ευρώ |
| Καθαρή ετήσια απόδοση | 5% |
Παραδείγματα επένδυσης σε ομόλογα
| Ονομα | 1. | 2. | 3. | 4. | 5. |
| Ονομαστική αξία | 100 ευρώ | 400 ευρώ | 1.500 ευρώ | 10.000 ευρώ | 500 ευρώ |
| Διάρκεια | 5 έτη | 10 έτη | 8 έτη | 5 έτη | 10 έτη |
| Κουπόνι (Ετήσιο επιτόκιο) | 2% | 5% | 3,2% | 2,2% | 3% |
| Πληρωμή κουπονιού | 1 έτος (20 ευρώ) | 1 έτος (1.640 ευρώ) | 1 έτος (1.680 ευρώ) | 1 έτος (9.240 ευρώ) | 1 έτος (480 ευρώ) |
| Ποσότητα αγοράς | 10 | 82 | 35 | 42 | 32 |
| Συνολικό κόστος αγοράς | 1.000 ευρώ | 32.800 ευρώ | 52.500 ευρώ | 420.000 ευρώ | 16.000 ευρώ |
| Απόδοση | 100 ευρώ | 16.400 ευρώ | 13.440 ευρώ | 46.200 ευρώ | 4.800 ευρώ |
| Συνολική επιστροφή (Επιτόκιο + Πληρωμή λήξης) | 1.100 ευρώ
| 49.200 ευρώ
| 65.940 ευρώ
| 460.200 ευρώ
| 20.800 ευρώ
|
Ροή Ειδήσεων 
