Μεζονέτα VS μονοκατοικία: Δίλημμα για λίγους, όνειρο για πολλούς [πίνακες]

Αν και μοιάζει, η μεζονέτα δεν είναι απλά ένα διώροφο διαμέρισμα (duplex). Η κύρια διαφορά τους είναι ότι η πρώτη έχει δική της αυτόνομη είσοδο από τον δρόμο και, σε αντίθεση με τα διαμερίσματα, δεν υπάρχει μία κοινή είσοδος πολυκατοικίας για όλους. Συνήθως βρίσκεται σε κτίρια διαμερισμάτων ή σε συγκροτήματα κατοικιών η μία δίπλα στην άλλη με μεσοτοιχία ή ακόμα μπορεί να είναι και σε εντελώς ανεξάρτητη κατοικία εντός του ίδιου οικοπέδου, με δικό της κήπο ή αυλή. Το τελευταίο είναι ουσιαστικά δύο μονοκατοικίες που μοιράζονται ένα οικόπεδο, αλλά όλα τα παραπάνω έχουν δύο πολύ σημαντικές διαφορές από τις μονοκατοικίες:

1. Σε αντίθεση με τις μονοκατοικίες, υπάρχει ένα πλαίσιο συνεννόησης με τους άλλους κατοίκους για το τι μπορεί και τι δεν μπορεί να γίνει στο οικόπεδο. Στα θετικά είναι ότι, σε αντίθεση με τις πολυκατοικίες, συνήθως υπάρχουν λίγοι ιδιοκτήτες, οπότε υπάρχει μεγαλύτερη ελευθερία.
2. Στις μεζονέτες τα έξοδα των κοινόχρηστων χώρων, όπως ένας κήπος ή μία πισίνα, μοιράζονται, άρα το κόστος συντήρησης είναι μικρότερο από ό,τι σε μία μονοκατοικία.

Διαμόρφωση

Περίπου οι 7 στις 10 μεζονέτες που υπάρχουν αυτή την περίοδο σε αγγελίες έχουν παρόμοια διαμόρφωση, καθώς αυτή ανταποκρίνεται σε σημαντικές πρακτικές ανάγκες. Το πρώτο επίπεδο, με την κεντρική είσοδο, έχει τους κοινόχρηστους χώρους (σαλόνι, κουζίνα, τραπεζαρία κ.λπ.), ενώ στο δεύτερο είναι συνήθως τα υπνοδωμάτια, οι προσωπικές τουαλέτες, σε πολλές περιπτώσεις και κάποιος προσωπικός χώρος εργασίας, π.χ. ένα γραφείο. Στις περισσότερες υπάρχει υπόγειο, σοφίτα και ιδιωτικό πάρκινγκ.

Μελλοντική αξία

Οι διαφορές ανάμεσα στις τιμές μίας μονοκατοικίας, μίας μεζονέτας και ενός διαμερίσματος είναι τεράστιες, ακόμα και αν έχουν παρόμοια χαρακτηριστικά (ηλικία δόμησης, τοποθεσία κ.λπ.). Οι μονοκατοικίες είναι πάντα ακριβότερες, ακόμα και αν βρίσκονται σε περιοχή χαμηλών μέσων τιμών. Παράδειγμα, αυτή την περίοδο υπάρχει αγγελία για μονοκατοικία 540 τ.μ. στην Κυψέλη που πωλείται προς 1,4 εκατ. ευρώ. Πωλείται προς 2.153,85 ευρώ/τ.μ., σε μία περιοχή που η μέση τιμή είναι λίγο κάτω από τα 1.400 ευρώ το τετραγωνικό. Στην ίδια περιοχή, μεζονέτα συνολικής επιφάνειας 240 τ.μ. πωλείται προς 280.000 ευρώ ή 1.161,83 ευρώ/τ.μ.

ευρώ ή 1.083 ευρώ το τετραγωνικό. Πάντα υπάρχουν πολλοί παράγοντες που διαμορφώνουν την τιμή, αλλά ακόμα και αν βρεθούν δύο σχεδόν παρόμοια ακίνητα, το γεγονός ότι η μονοκατοικία μπορεί να έχει το αποκλειστικό δικαίωμα πάνω στο οικόπεδό της πάντα προσθέτει αξία. Το αποτέλεσμα είναι ότι, σε κάθε περίπτωση, μία καλοσυντηρημένη μονοκατοικία έχει αυξημένη αξία μεταπώλησης.

Σε περιοχές όπου η αξία των ακινήτων έχει αυξηθεί σημαντικά, είναι πολλές οι περιπτώσεις όπου παλαιές μονοκατοικίες γκρεμίζονται, για να αντικατασταθούν από πολυκατοικίες ή συγκροτήματα μεζονετών. Ειδικά στις κατασκευές πριν από το 1990, δεν ήταν προτεραιότητα η μέγιστη αξιοποίηση του χώρου, οπότε υπάρχουν πολλές μικρές μονοκατοικίες που δεσμεύουν οικόπεδο στο οποίο θα μπορούσαν να γίνουν 60 διαμερίσματα. Το πιθανό κέρδος είναι μεγάλο για τους κατασκευαστές και σχεδόν κάθε χρόνο οι νέες οικοδομές αυτής της κατηγορίας αυξάνονται. Μόνο τα τελευταία 5 χρόνια, από το 2019 έως το 2024, έχουν γκρεμιστεί λίγο περισσότερες από 300 μονοκατοικίες στην Αθήνα και άλλες τόσες στη Γλυφάδα και στην περιοχή του Δήμου Βάρης, Βούλας, Βουλιαγμένης. Το φαινόμενο καταγράφεται και στα βόρεια προάστια, Κηφισιά, ειδικά στην περιοχή της Νέας Κηφισιάς, με περίπου 50 περιπτώσεις ανά έτος.

Διαφορές με τη μονοκατοικία

• Η αγορά μεζονέτας είναι σχεδόν πάντα φθηνότερη από μία ανάλογη μονοκατοικία, με διαφορά τιμής πέριξ του 20%.

• Οι μονοκατοικίες κρατούν την αξία τους στον χρόνο. Οσο αυξάνεται ο αριθμός των συνιδιοκτητών του οικοπέδου, γίνεται δυσκολότερη η μελλοντική πώληση ή η αλλαγή χρήσης του χώρου.

• Η μεζονέτα έχει λιγότερα έξοδα συντήρησης.

• Στη μονοκατοικία ο μόνος περιορισμός είναι ο νόμος. Σε συγκρότημα μεζονετών χρειάζεται συναίνεση για τους κοινόχρηστους χώρους.

Διαφορές με το διαμέρισμα

• Αίσθηση μονοκατοικίας που δεν μπορούν να δώσουν τα περισσότερα απλά διαμερίσματα.

• Στα συν η δυνατότητα για αυλή ή κήπο, πισίνα ή ένα μπάρμπεκιου που σε μία συνηθισμένη πολυκατοικία δεν θα μπορούσε ποτέ να υπάρξει.

• Μεγάλο ατού ότι οι μεζονέτες έχουν πολύ μεγαλύτερους χώρους από τα τυπικά διαμερίσματα.

• Μεγαλύτερη ευελιξία διαμόρφωσης.

• Διαχωρισμός κοινόχρηστων χώρων και υπνοδωματίων σε διαφορετικά επίπεδα, με κέρδος τη μεγαλύτερη ησυχία και ιδιωτικότητα.

Οι περιοχές για «σπίτι με οικόπεδο» 

Οι ευκαιρίες για αγορά μονοκατοικίας ή οικοπέδου κατάλληλο για την ανέγερσή της αυξάνονται όσο πιο μακριά φεύγει κανείς από το κέντρο της Αθήνας. Παρομοίως, πέφτουν και οι τιμές. Την ώρα που ακόμα και στη σχετικά φθηνή Κυψέλη, μία μονοκατοικία 260 τ.μ., με μία μικρή αυλή, μπορεί να κοστίσει έως και 1 εκατ. ευρώ, στα βόρεια της Αττικής οι τιμές είναι στο ένα πέμπτο. Οσο πιο μακριά από το κέντρο και από τις «ακριβές περιοχές» των βορείων, τόσο πιο πολλές οι κατάλληλες αγγελίες. Παράδειγμα, μονοκατοικία 283 τ.μ., σε οικόπεδο 352 τ.μ. κατασκευής του 2005, έχει τιμή μόλις 255.000 ευρώ. Αυτό, ενώ προσφέρει κήπο, θέα και πισίνα. Σχεδόν ίδια περίπτωση, με παρόμοια χαρακτηριστικά είναι ακίνητο που διατίθεται στην Ανοιξη, 280 τ.μ., όμως σε οικόπεδο 2.800 τ.μ. και κατασκευής του 1982. Οπως βόρεια, έτσι και ανατολικά. Παράδειγμα, μονοκατοικία στο κέντρο της Αρτέμιδας, 135 τ.μ., κατασκευής του 1998, με πισίνα και κήπο, διατίθεται προς 300.000 ευρώ. Σχεδόν πανομοιότυπες περιπτώσεις υπάρχουν σε άλλα μέρη της Λούτσας, τα Δικαστικά του Μαραθώνα και το Κορωπί.

Αρκετοί αναζητούν μόνο το κατάλληλο οικόπεδο. Να προχωρήσουν άμεσα στην απόκτηση του οικοπέδου, με σκοπό την ανέγερση κατοικίας στο μέλλον. Οι ειδικοί της αγοράς δείχνουν προς Αυλάκι, Αγιο Νικόλαο και Αρτέμιδα. Υπάρχουν πολλές επιλογές κοντά στη Νέα Μάκρη και τη Ραφήνα, αλλά οι τιμές είναι δικαιολογημένα υψηλότερες.

Αυτή την περίοδο, κάποιος μπορεί να βρει οικόπεδο κοντά στα 500 τ.μ. στην Αρτέμιδα (Λούτσα), με τιμές κοντά στις 80.000 ευρώ, αλλά ειδικά στα οικόπεδα υπάρχει μεγάλη διακύμανση στις τιμές. Δεδομένου ότι αναφερόμαστε σε περιπτώσεις όπου ο τελικός στόχος είναι η ανέγερση κατοικίας, είναι σημαντικό ότι υπάρχουν και εδώ πολλές επιλογές. Για την ανέγερση μίας μονοκατοικίας, με επιφάνεια κοντά στα 120 τ.μ., κοστίζει πέριξ των 220.000 ευρώ. Προφανώς οι επιλογές σε υλικά,  σχέδια κ.λπ., είναι πολλές και το κόστος διαμορφώνεται αναλόγως. Αξίζει να αναφερθεί ότι μία πολυτελής προκατασκευασμένη κατοικία, με ανθεκτικά υλικά, κατάλληλη για πρώτη κατοικία, ξεκινά κοντά στις 90.000 ευρώ για την ίδια επιφάνεια και αποτελεί δημοφιλή επιλογή.

Τιμές αγοράς, μονοκατοικία vs μεζονέτα  (€)

Πηγή: Στοιχεία μεσιτών, διαθέσιμες αγγελίες Μάιος 2025

Ηλικία μονοκατοικιών της Αθήνας

Πηγή/Επεξεργασία: ΕΛ.ΣΤΑ./Πανελλαδικό Δίκτυο E-Real Estates

Σύνολο Μονοκατοικιών

Πηγή/Επεξεργασία: ΕΛ.ΣΤΑΤ./ Πανελλαδικό Δίκτυο E-Real Estates