Στη δημοφιλή ονοματοδοσία των γενεών, οι «Gen Z» είναι οι σημερινοί μαθητές και φοιτητές γεννημένοι από το 1997 έως το 2012 περίπου. Οι «Millennials» είναι οι νεότεροι ενήλικες, δηλαδή το σημερινό «δυναμικό κοινό» για την αγορά πρώτης κατοικίας ανάμεσα στα 27 και 43 έτη, γεννημένοι μεταξύ 1980 και 1996. Οι δεύτεροι είναι εκείνοι που αντιμετωπίζουν το πρόβλημα σήμερα, ενώ οι πρώτοι εκτιμάται από τους ειδικούς πως ίσως βρουν μεγαλύτερα εμπόδια, όταν έρθει η ώρα να σκεφτούν μία τέτοια αγορά.

Για τους σημερινούς τριαντάρηδες με μισθούς κοντά στα 1.000 ευρώ μικτά ή 820 ευρώ καθαρά, η εξυπηρέτηση ενός στεγαστικού φαντάζει σχεδόν αδύνατη. Ακόμα και με δύο μισθούς, αν πρόκειται για ζευγάρι, η δόση ενός μέσου στεγαστικού ύψους 120.000 ευρώ, με σταθερό επιτόκιο, είναι 700 ευρώ (684,9 – 793,27). Η άνοδος των τιμών στα ακίνητα τραβά τη μέση αξία στεγαστικού προς τα πάνω, κάθε χρόνο. Σύμφωνα με την ΕΛΣΤΑΤ, η μέση μηνιαία δαπάνη ενός νοικοκυριού ξεπερνά τα 1.600 ευρώ. Ακόμα και αν δεν έχουν άλλες ανάγκες, ακόμα και αν όλοι ήταν πάντα υγιείς, χρειάζεται μία ζωή σημαντικών στερήσεων για να βγουν αυτά τα μαθηματικά…

Χαμηλές απολαβές

Για να προχωρήσεις σε αγορά ακινήτου, μία δαπάνη που για τους περισσότερους κυμαίνεται από 80.000 έως 150.000 ευρώ, είτε έχεις δικά σου κεφάλαια είτε θα λάβεις δάνειο. Εκτός από όσους «τυχερούς» βρήκαν τα κεφάλαια έτοιμα, για τη συντριπτική πλειονότητα το «κλειδί» είναι τα εισοδήματά τους. Αν και τα στοιχεία διαφέρουν, ανάλογα με την πηγή και τον χρόνο συλλογής τους, λίγο-πολύ η εικόνα είναι η ίδια.

Οι εργαζόμενοι στην Ελλάδα σήμερα κερδίζουν σημαντικά λιγότερα χρήματα από παλαιότερες εποχές. Ακόμα και αν τα ποσά των μισθών φαίνονται κοντά, μόλις υπολογίσεις τον πληθωρισμό, το πραγματικό εισόδημα σπάνια φτάνει για να καλύψει το κόστος μίας μέσης δόσης στεγαστικού δανείου.

Σύμφωνα με τα στοιχεία του πληροφοριακού συστήματος ΕΡΓΑΝΗ του υπουργείου Εργασίας, ο μέσος μικτός μισθός στην Ελλάδα ανέρχεται κοντά στα 1.184,35 ευρώ, δηλαδή περί τα 940 ευρώ στην τσέπη. Από τα πρόσφατα στοιχεία των Αναλυτικών Περιοδικών Δηλώσεων (ΑΠΔ) των επιχειρήσεων στον ΕΦΚΑ προκύπτει ότι το 26% των απασχολουμένων στον ιδιωτικό τομέα εργάζεται με ευέλικτες μορφές απασχόλησης με μέσο μηνιαίο μισθό 430 ευρώ (μικτά) και το υπόλοιπο 76% εργάζεται με πλήρη απασχόληση με μέσο μηνιαίο μισθό 1.251 ευρώ πάλι μικτά. Αυτό σημαίνει ότι και με αυτή τη μέτρηση ο συνολικός μέσος μηνιαίος μισθός στην Ελλάδα διαμορφώνεται στο επίπεδο των 1.038 ευρώ μικτά και 846 ευρώ καθαρά για το 2023. Αν και το ποσό είναι κατά 4% αυξημένο σε σχέση με το 2022, η άνοδος του πληθωρισμού κατά 9,6% πέρσι και κατά 5,1% το 2021 κατά πολύ ξεπέρασε την άνοδο των μισθών. Αποτέλεσμα, ο πραγματικός μισθός ή πιο σωστά η καταναλωτική δύναμη των εργαζομένων να μειωθεί. Αυτό σημαίνει ότι έγινε ακόμα πιο δύσκολο να εξυπηρετήσουν ή να λάβουν ένα στεγαστικό δάνειο.

Το όνειρο για πρώτη κατοικία έχει γίνει λίγο πιο μακρινό τα τελευταία χρόνια για πολλούς νέους, ακόμα και αν δεν υπολογίσουμε την εκρηκτική αύξηση των τιμών ακινήτων και την άνοδο των επιτοκίων. Σε κάθε περίπτωση, είναι άξιο αναφοράς ότι το 2009, όταν η ζωή ήταν φθηνότερη, τα επιτόκια χαμηλότερα και τα ακίνητα πιο προσιτά, ο μέσος μισθός ήταν κατά 26% μεγαλύτερος, στα 1.543 ευρώ μικτά.

Ακριβό «κεραμίδι»

Αν και χιλιογραμμένο, παραμένει εξίσου αληθινό ότι οι τιμές των κατοικιών βρίσκονται κοντά στο ιστορικό ρεκόρ τους, φτάνοντας φέτος σε υψηλό 30ετίας. Το 2023 εκτιμάται ότι θα κλείσει με περαιτέρω άνοδο 7%, ενώ το ίδιο αναμένουν οι ειδικοί της αγοράς για του χρόνου. Εχουμε ξανά τιμές του 2009, όμως πολύ χαμηλότερους μισθούς. Δεν είναι τυχαίο ότι οι περισσότερες μεταβιβάσεις ακινήτων αφορούν είτε γονικές παροχές είτε ξένες επενδύσεις είτε αγορές με αρκετά μετρητά και για το τελευταίο… ο καθένας καταλαβαίνει ό,τι καταλαβαίνει. Πολλοί αναζητούν ένα παλαιότερο ή μικρότερο ακίνητο για πρώτη κατοικία, όμως αυτά που πληρούν τα βασικά κριτήρια δεν είναι φθηνά. Δεν είναι τυχαίο ότι στο τέλος του τρίτου τριμήνου, τα προάστια του Πειραιά (Κορυδαλλός, Μοσχάτο, Νίκαια) είχαν τις μεγαλύτερες αυξήσεις τιμών που έφτασαν το 23,3%. Πλέον υπολογίζεις από 1.714 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο, ενώ το 2022 ήταν 1.391 ευρώ.

Μία άλλη εναλλακτική για φθηνότερο ακίνητο ήταν τα δυτικά προάστια της Αθήνας, όμως και εδώ οι τιμές αυξήθηκαν κατά 19,20% και διαμορφώθηκαν στα 1.800 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο από 1.510 ευρώ πέρσι. Μιλώντας για την Αττική και ειδικότερα για τις περιοχές κοντά στην Αθήνα όπου υπάρχει η μεγαλύτερη ζήτηση, αυτές είναι και οι χαμηλότερες μέσες τιμές. Για ένα διαμέρισμα 85 τ.μ. που έχει τα βασικά χαρακτηριστικά που ζητά κάποιος από μία κατοικία, στο Περιστέρι θα χρειαστείς περί τις 150.000 ευρώ, ενώ για τα προάστια του Πειραιά περί τις 190.000 ευρώ.

Στη Θεσσαλονίκη οι τιμές είναι οριακά χαμηλότερες, όμως ανεβαίνουν γρήγορα, καθώς υπάρχει ζήτηση, αλλά δεν υπάρχουν πολλές νέες οικοδομές. Υπάρχουν φθηνότερες επιλογές, ακίνητα παλαιότερα των 40 ετών, με σχεδόν μηδενική ενεργειακή θωράκιση, σε περιοχές χαμηλότερης ασφάλειας και πολλούς άλλους συμβιβασμούς που μπορούν να γίνουν, όμως ευτυχώς για όλους τους εμπλεκόμενους, δύσκολα κάποιος θα επενδύσει 20 χρόνια αποπληρωμής δανείου σε ένα ακίνητο που δεν έχει μέλλον.

ΤΡΑΠΕΖΕΣ & ΔΑΝΕΙΟΛΗΠΤΕΣ

Τα υψηλά επιτόκια κάνουν ακριβό τον δανεισμό

Οι τράπεζες έχουν πολλά προϊόντα στεγαστικής πίστης, όμως το 2023 κανένα τους δεν είναι φθηνό. Από τον Ιούλιο του 2022 τα επιτόκια έχουν πάρει την ανηφόρα. Ενώ κάποτε πλήρωνες μόνο το περιθώριο της τράπεζας και τα έξοδα του δανείου, τώρα έχεις και ένα υψηλό Euribor που σου προσθέτει σχεδόν 4% στο τελικό επιτόκιο.

Για ένα δάνειο 120.000 ευρώ, με σταθερό επιτόκιο, η μέση δόση είναι 700 ευρώ, με τις προσφορές των τραπεζών να κυμαίνονται από 684,9 η φθηνότερη έως 793,27 ευρώ η ακριβότερη. Οι τράπεζες δεν δανείζουν περισσότερο από το 70-80% της αξίας ενός ακινήτου. Αυτό σημαίνει ότι ακόμα και για να πάρεις ένα ακίνητο με δάνειο, ακόμα και αν το υποθηκεύσεις, θα πρέπει να έχεις το 20-30% της αξίας του σε ίδια κεφάλαια. Τα παραπάνω ποσά αφορούν ένα λογικό μέσο δάνειο για αγορά μίας κατοικίας αξίας 150.000 ευρώ.

Ομως, με τις τιμές των ακινήτων να τραβούν την ανηφόρα, η μέση δόση δανείου ανεβαίνει σημαντικά όταν θέλεις ένα ακίνητο των 200.000 ή των 300.000 ευρώ. Οσο έχει δηλαδή ένα διαμέρισμα στο Μαρούσι ή στου Ζωγράφου. Ενδεικτικά, για ένα διαμέρισμα αξίας 200.000 ευρώ, που θα δανειστείς τις 160.000 ευρώ, η μέση προσφερόμενη δόση είναι σχεδόν 1.000 ευρώ τον μήνα (913,2 – 1.057,7 ευρώ). Αν σκέφτεσαι να αγοράσεις κατοικία αξίας 300.000 ευρώ, με δανεισμό 240.000 ευρώ, τότε πρέπει να έχεις γερό μηνιαίο εισόδημα.

Η μέση δόση είναι περί τα 1.450 ευρώ, με προσφερόμενες τιμές από 1.369,81 έως 1.586,55 ευρώ. Υπάρχουν αγορές με τραπεζικό δανεισμό, όμως η λήψη δανείου δεν είναι τόσο εύκολη υπόθεση όσο ήταν πριν απ’ τα μνημόνια. Σε πολλές περιπτώσεις χρειάζονται σημαντικές εγγυήσεις που δεν τις έχουν όλοι. Ο εργαζόμενος που θέλει να αγοράσει την πρώτη του κατοικία με δάνειο, χωρίς κάποια άλλη εξασφάλιση, θα δυσκολευτεί. Ελάχιστοι 30άρηδες έχουν τα εισοδήματα που μπορούν να καλύψουν τέτοιες δόσεις.