Οι διατάξεις για την επιβολή φόρου υπεραξίας στις πωλήσεις ακινήτων τέθηκαν σε ισχύ, για πρώτη φορά, το 2014, αλλά, στη συνέχεια, λόγω πλήθους πρακτικών προβλημάτων που ανέκυψαν κατά την εφαρμογή τους, ανεστάλησαν για την περίοδο από την 1η-1-2015 έως 31-12-2016 και στη συνέχεια και για την περίοδο από 1ης-1-2017 έως 31-12-2017, με νομοθετικές ρυθμίσεις που ψηφίστηκαν από τη Βουλή στα τέλη του 2014 και στα τέλη του 2016, αντίστοιχα.

Νέα αναστολή στην εφαρμογή των διατάξεων αυτών δεν πρόκειται όμως να δοθεί πλέον, καθώς η κυβέρνηση και οι εκπρόσωποι των δανειστών συμφώνησαν να τις επαναφέρουν σε ισχύ από το νέο έτος. Η εξέλιξη αυτή θα έχει ως συνέπεια να υποστεί άλλο ένα ισχυρό πλήγμα η ήδη καταβαραθρωμένη αγορά ακινήτων της χώρας μας.

Πώς υπολογίζεται

Ο φόρος υπεραξίας θα επιβάλλεται από την 1η-1-2018 σε κάθε μεταβίβαση ακινήτου, εφόσον η τιμή πώλησής του είναι μεγαλύτερη από την τιμή κτήσης του. Ο φόρος θα επιβάλλεται με συντελεστή 15% σε ένα ποσό υπεραξίας το οποίο θα προσδιορίζεται με βάση τη διαφορά μεταξύ τιμής κτήσης και τιμής πώλησης και με συνυπολογισμό συντελεστών απομείωσης της διαφοράς αυτής ανάλογα με το χρόνο που έχει παρέλθει μεταξύ της απόκτησης και της πώλησης του ακινήτου. Ο φόρος θα επιβαρύνει τον πωλητή του ακινήτου, ενώ ο αγοραστής θα εξακολουθεί να επιβαρύνεται με φόρο μεταβίβασης 3% επί της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου.

Σύμφωνα, ειδικότερα, με τις διατάξεις του άρθρου 41 του ΚΦΕ, που επανέρχονται σε ισχύ από την 1η-1-2018, η τελική υπεραξία επί της οποίας θα υπολογίζεται ο φόρος, θα προσδιορίζεται αρχικά με αφαίρεση της τιμής κτήσης από την τιμή πώλησης του ακινήτου και εν συνεχεία με πολλαπλασιασμό της διαφοράς που θα προκύπτει από την προαναφερθείσα αφαίρεση επί έναν ποσοστιαίο συντελεστή απομείωσης, το ύψος του οποίου θα εξαρτάται από τα έτη διακράτησης του ακινήτου. Ο συντελεστής απομείωσης θα κλιμακώνεται από 98,2% για δύο χρόνια διακράτησης έως 60% για περισσότερα από 26. Ειδικά για ακίνητα που έχουν αποκτηθεί από την 1η Ιανουαρίου 1995 έως τις 31 Δεκεμβρίου 2002, ο ισχύων κατά περίπτωση συντελεστής απομείωσης θα περιορίζεται, καθώς θα πολλαπλασιάζεται με 0,8.

Τιμές κτήσης

Ως τιμές κτήσης και μεταβίβασης θα λαμβάνονται αυτές που αναγράφονται στα αντίστοιχα συμβόλαια, ενώ εάν πρόκειται για ακίνητο το οποίο έχει αποκτηθεί από κληρονομιά, η τιμή κτήσης θα υπολογίζεται με βάση το φόρο κληρονομιάς που είχε καταβληθεί (το ίδιο και για τις δωρεές – γονικές παροχές). Σε κάθε άλλη περίπτωση όπου η τιμή κτήσης δεν μπορεί να προκύψει με βάση δημόσια έγγραφα (όπως π.χ. αυτεπιστασία ή αντιπαροχή), θα υπολογίζεται με βάση έναν μαθηματικό τύπο, ο οποίος θα λαμβάνει υπ’ όψιν τον πληθωρισμό των ετών που έχουν μεσολαβήσει ανάμεσα στην απόκτηση και την πώληση (τιμή κτήσης = τιμή μεταβίβασης επί το Δείκτη Τιμών Κατοικιών του έτους κτήσης διά του Δείκτη Τιμών Κατοικιών του προηγουμένου της μεταβίβασης έτους. Ο Δείκτης Τιμών Κατοικιών δημοσιεύεται κάθε χρόνο από την Τράπεζα της Ελλάδος).

Στα «γρανάζια» της γραφειοκρατίας

Σε 4 βήματα η πληρωμή του φόρου

Η διαδικασία επιβολής και πληρωμής του φόρου υπεραξίας προβλέπεται να ολοκληρώνεται σε τέσσερα βήματα:

1 Συμπλήρωση δήλωσης: Για την επιβολή του φόρου, ο φορολογούμενος που μεταβιβάζει ακίνητη περιουσία υποχρεούται, πριν από τη σύνταξη του συμβολαίου, να δηλώνει το σύνολο των στοιχείων που αφορούν τον προσδιορισμό του φόρου υπεραξίας στο συμβολαιογράφο. Η δήλωση περιλαμβάνει τα στοιχεία του πωλητή, του συμβολαιογράφου που καταρτίζει τη συμβολαιογραφική πράξη και θα διενεργήσει την παρακράτηση και την απόδοση του φόρου, τα στοιχεία του αγοραστή ή των αγοραστών, το χρόνο και την αξία κτήσης και μεταβίβασης, το είδος της ακίνητης περιουσίας ή των ιδανικών μεριδίων αυτής ή του εμπράγματου δικαιώματος, τα έτη διακράτησης, τους συντελεστές και τον υπολογισμό του φόρου. Ο συμβολαιογράφος υποχρεούται να ελέγχει και να βεβαιώνει την ακρίβεια των ανωτέρω στοιχείων, καθώς και να θεωρεί τη δήλωση, δεν έχει, όμως, ευθύνη για όσα στοιχεία δεν έχουν περιέλθει σε γνώση του και δεν περιλαμβάνονται στο συμβόλαιο που συντάσσει. Αν με το ίδιο συμβόλαιο μεταβιβάζονται περισσότερα εμπράγματα δικαιώματα, ο φορολογούμενος (πωλητής) υποβάλλει μία δήλωση στην οποία θα περιγράφονται τα ανωτέρω στοιχεία που αφορούν το κάθε δικαίωμα. Αν με το ίδιο συμβόλαιο περισσότερα πρόσωπα (πωλητές) μεταβιβάζουν, υποβάλλεται από το καθένα χωριστή δήλωση.

2 Υποβολή δήλωσης: Η δήλωση υπογεγραμμένη από τον πωλητή και τον συμβολαιογράφο θα πρέπει να υποβάλλεται στην εφορία της έδρας του σε τρία αντίτυπα.

3 Εκδοση ταυτότητας οφειλής: Την ίδια ημέρα ή το αργότερο την επομένη ημέρα της σύνταξης του συμβολαίου, ο συμβολαιογράφος θα πρέπει να καταχωρίζει σε εφαρμογή του ΤΑΧΙSnet σειρά στοιχείων (μεταξύ άλλων τον ΑΦΜ του πωλητή, τον αριθμό και την ημερομηνία σύνταξης του συμβολαίου, την υπεραξία), να οριστικοποιεί τη δήλωση και να εκδίδει την Ταυτότητα Οφειλής.

4 Πληρωμή φόρου: Μέσα σε πέντε μέρες από την υπογραφή του συμβολαίου, ο συμβολαιογράφος θα πρέπει να αποδίδει με τραπεζική επιταγή σε διαταγή του Ελληνικού Δημοσίου το φόρο που έχει παρακρατήσει. Η επιταγή θα πρέπει να κατατίθεται στην τράπεζα από την οποία εκδόθηκε.

Ποιοι θα θεωρηθούν… επιχειρηματίες

Οι γκρίζες… ζώνες και οι παγίδες

Ο τρόπος υπολογισμού του φόρου υπεραξίας, όπως αυτός καθορίζεται από τις εφαρμοστικές αποφάσεις και τις εγκυκλίους που είχαν εκδοθεί κατά την πρώτη απόπειρα εφαρμογής του, το 2014, κρύβει πάρα πολλές παγίδες.
Οπως προκύπτει από την πιο πρόσφατη διευκρινιστική εγκύκλιο που εκδόθηκε στα τέλη του 2014, λίγο πριν αποφασιστεί η πρώτη αναστολή της εφαρμογής του φόρου:

1 Εάν ένας φορολογούμενος προχωρήσει σε 3 τουλάχιστον πωλήσεις ακινήτων του μέσα σε χρονικό διάστημα 2 ετών, τότε η υπεραξία που προκύπτει από την πώληση των ακινήτων αυτών, δηλαδή η διαφορά μεταξύ της τιμής πώλησης και της τιμής κτήσης, θα θεωρείται εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα και θα φορολογείται όχι με 15%, όπως προβλέπεται από τις διατάξεις περί φόρου υπεραξίας ακινήτων, αλλά με 22%-45%, σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 29 του Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος, και με επιπλέον προκαταβολή φόρου 100%! Δηλαδή, όποιος πωλήσει τρία ακίνητα μέσα σε χρονικό διάστημα 2 ετών θεωρείται από την εφορία ως επιχειρηματίας και η υπεραξία από την πώληση των ακινήτων του λαμβάνεται υπόψη ως κέρδος από επιχειρηματική δραστηριότητα το οποίο φορολογείται με την κλίμακα φορολογίας εισοδήματος των ελευθέρων επαγγελματιών.

2 Σε περίπτωση πώλησης οικοπέδου ή αγροτεμαχίου το οποίο εντάχθηκε στα όρια οικισμού αρκετό χρονικό διάστημα μετά την ημερομηνία απόκτησής του από τον πωλητή, ως χρόνος κτήσης δεν θεωρείται η ημερομηνία στην οποία πραγματικά αποκτήθηκε το ακίνητο αλλά ο χρόνος ένταξης του ακινήτου στα όρια του οικισμού! Με το «κόλπο» αυτό μειώνεται ο χρόνος που εμφανίζεται να έχει μεσολαβήσει μεταξύ κτήσης και πώλησης του ακινήτου και η φορολογητέα υπεραξία αυξάνεται πλασματικά, με αποτέλεσμα ο πωλητής να υπερφορολογείται. Ακόμη και σε περίπτωση που ο πραγματικός χρόνος κτήσης είναι πριν από την 1η-1-1995, αλλά ο χρόνος ένταξης στα όρια του οικισμού είναι μετά την ημερομηνία αυτή, ως χρόνος κτήσης λαμβάνεται η ημερομηνία ένταξης στα όρια του οικισμού, με συνέπεια να μην ισχύει για τον πωλητή η απαλλαγή που προβλέπεται σε περίπτωση κτήσης του ακινήτου πριν από την 1η-1-1995.

ΓΙΩΡΓΟΣ ΠΑΛΑΙΤΣΑΚΗΣ
[email protected]
Από την έντυπη έκδοση του Ελεύθερου Τύπου