Είναι χαρακτηριστικό το γεγονός ότι όλη η Βαρκελώνη -που αποτελεί σηματωρό στην ανάπτυξη του τουρισμού στη Μεσόγειο- διαθέτει 12.000 τέτοιες κατοικίες με πλάνο σταδιακής απομείωσης εντός 3ετίας, ενώ το ιστορικό κέντρο της Αθήνας διαθέτει 16.000 διαμερίσματα τύπου Airbnb. Περισσότερες από 5 ισραηλινών και κυπριακών συμφερόντων εταιρίες real estate διαθέτουν σχεδόν ολόκληρες πολυκατοικίες, στρεβλώνοντας τον ανταγωνισμό με τα ξενοδοχεία.

Είναι κοινός τόπος ότι πέραν των εμφανών περιβαλλοντικών επιπτώσεων, παρατηρούνται και κοινωνικές, όπου σχολεία, π.χ. στο Κουκάκι, μειώνουν τις τάξεις τους ελλείψει παιδιών.

Πέραν των αντιρρήσεων των ξενοδόχων και των ιδιοκτητών ενοικιαζόμενων δωματίων (κλάδος που τείνει προς εξαφάνιση), που νιώθουν έντονα ένα είδος αθέμιτου ανταγωνισμού, αυτοί που γνωρίζουν λένε ότι προκαλεί έκπληξη που η πολιτεία δεν έχει βάλει ένα πλαφόν στην ανάπτυξη κατοικιών τύπου Αirbnb σε μια περιοχή. Δηλαδή σε ένα νησί 1.000 κατοίκων σήμερα θα μπορούσαν -ελλείψει πλαισίου- δυνητικά να λειτουργούν 1.000 κατοικίες.

Υψηλές επιδόσεις

Ηδη η αγορά των βραχυχρόνιων μισθώσεων αναρριχάται με ισχυρούς ρυθμούς ανάπτυξης, με τον αριθμό των κλινών που διατίθενται στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού να ξεπερνά τις 857 χιλιάδες και προσεγγίζει πλέον σε πανελλαδικό επίπεδο τον αντίστοιχο αριθμό των ξενοδοχειακών κλινών που διαμορφώνεται σε 886 χιλιάδες.

Σύμφωνα με τα ευρήματα της έρευνας «Οικονομία Διαμοιρασμού: Βασικές Τάσεις, Κοινωνικοοικονομικές Επιπτώσεις & Ρυθμιστικές Παρεμβάσεις» που εκπόνησε η Grant Thornton για λογαριασμό του Ξενοδοχειακού Επιμελητηρίου Ελλάδος (ΞΕΕ), ο αριθμός των ξενοδοχειακών κλινών από 856 χιλιάδες το 2019 ξεπέρασε τις 886 χιλιάδες το 2023, καταγράφοντας αύξηση 3,5% την τελευταία πενταετία. Στον αντίποδα, ο αριθμός των κλινών που προορίζονται για βραχυχρόνιες μισθώσεις διπλασιάστηκε την τελευταία πενταετία και από 427 χιλιάδες το 2019 υπερέβη τις 857 χιλιάδες το 2023, με άνοδο 100%.

Με βάση τα στοιχεία, ο μέσος ετήσιος ρυθμός αύξησης των κλινών των ξενοδοχείων διαμορφώνεται σε 0,9%, τη στιγμή που ο μέσος ετήσιος ρυθμός αύξησης των κλινών της οικονομίας του διαμοιρασμού κυμάνθηκε περίπου στο 28%.

«Η αγορά των βραχυχρόνιων μισθώσεων, δηλαδή η οικονομία διαμοιρασμού όπως λέγεται, τρέχει με τον υψηλότερο ρυθμό αύξησης μεταξύ των υπόλοιπων επιμέρους εγχώριων αγορών, με τεράστια διαφορά από όλους τους υπόλοιπους κλάδους. Καμία άλλη αγορά στην Ελλάδα δεν έχει καταγράψει τέτοια άνοδο, που ξεπερνά το 20%», υπογραμμίζει ο κ. Παναγιώτης Πρόντζας, επικεφαλής του τμήματος Strategy and Investments της Grand Thornton.

Η εικόνα σε Αττική και Αθήνα

Ιδιαίτερο ενδιαφέρον, πάντως, παρουσιάζουν τα αντίστοιχα στοιχεία για την Αττική και την Αθήνα, αφού ο αριθμός των κλινών που διατίθενται για βραχυχρόνια μίσθωση ξεπερνά σε μεγάλο βαθμό τις προσφερόμενες ξενοδοχειακές κλίνες. Πιο αναλυτικά, το 2023 ο αριθμός των ξενοδοχειακών κλινών της Αττικής διαμορφώθηκε σε 67 χιλιάδες, αυξημένος κατά 8% σε σχέση με το 2019, με τον αντίστοιχο αριθμό των κλινών της οικονομίας του διαμοιρασμού να υπερδιπλασιάζεται στις 113 χιλιάδες το 2023 από 52 χιλιάδες το 2019.

Αντίστοιχη είναι και η εικόνα που καταγράφεται στην Αθήνα, με τον αριθμό των ξενοδοχειακών κλινών να έχει διαμορφωθεί το 2023 σε σχεδόν 35 χιλιάδες και να είναι αυξημένος σε ποσοστό 16% περίπου σε σχέση με το 2019. Την ίδια στιγμή, ο αριθμός των κλινών που διατίθενται για βραχυχρόνιες μισθώσεις ξεπέρασε τις 63 χιλιάδες και ήταν υπερδιπλάσιος συγκριτικά με τις 29 χιλιάδες του 2019.

Ως προς τις διανυκτερεύσεις σε καταλύματα της οικονομίας διαμοιρασμού, αυτές ενισχύθηκαν με ετήσιο ρυθμό 28% περίπου κατά την περίοδο 2019 – 2023 και υπερέβησαν πέρυσι τις 104 χιλιάδες από 38 χιλιάδες το τελευταίο προ πανδημικό έτος. Με βάση τα διαθέσιμα στοιχεία, το σύνολο των ακινήτων που διατίθενται με όρους της οικονομίας του διαμοιρασμού ξεπέρασε το 2023 τις 193 χιλιάδες.

Η εξέλιξη των τιμών ενοικίασης

Σε ό,τι αφορά τις καταχωρήσεις της οικονομίας του διαμοιρασμού στον Δήμο Αθηναίων, αυτές έχουν αυξηθεί κατά 10% την τελευταία πενταετία. Ο μεγαλύτερος αριθμός καταχωρήσεων εντοπίζεται στην Καλλιθέα (1.600), στην περιοχή Κουκακίου-Μακρυγιάννη (1.137) και στον Νέο Κόσμο (1.004), ενώ η μεγαλύτερη ποσοστιαία αύξηση καταγράφεται στην περιοχή Ελληνορώσων, στο 23,3%. Υψηλός είναι ο αντίστοιχος αριθμός στα Χανιά (8.876), στη Ρόδο (4.739) και στην Κέρκυρα (9.552), με το νησί των Φαιάκων να σημειώνει αύξηση σε ποσοστό 42,1%.

Ως προς τη μέση τιμή βραχυχρόνιων μισθώσεων, αυτή είναι από 200% έως 900% υψηλότερη σε σχέση με τις μακροχρόνιες μισθώσεις. Ενδεικτικά, το κόστος ανά τετραγωνικό μέτρο ενός ακινήτου που μισθώνεται βραχυχρόνια στον Κεραμεικό ανήλθε το 2023 στα 43,3 ευρώ, τη στιγμή που το αντίστοιχο κόστος ανά τ.μ. για ένα ακίνητο που ενοικιάζεται μακροχρόνια διαμορφώθηκε στα 8,7 ευρώ. Η μεγαλύτερη απόκλιση εντοπίζεται σε έναν από τους πρωτοκλασάτους τουριστικούς προορισμούς της χώρας, στη Ρόδο, όπου η ποσοστιαία αναλογία τιμής της βραχυχρόνιας προς τη μακροχρόνια μίσθωση έφτασε το 870%. Ως εκ τούτου, το 2023 το κόστος ανά τ.μ. σε ένα ακίνητο που μισθώθηκε βραχυχρόνια ανήλθε σε 65,5 ευρώ, ενώ το αντίστοιχο κόστος ενός ακινήτου που ενοικιάστηκε μακροχρόνια διαμορφώθηκε σε 7,6 ευρώ.

«Η αγορά βραχυχρόνιας μίσθωσης, έτσι όπως έχει αφεθεί ανεξέλεγκτη τα τελευταία 12 χρόνια, οδηγεί σε υποβάθμιση ποιότητας ζωής, σε αλλοίωση των περιοχών, σε εκτόξευση των ενοικίων. Τα σπίτια είναι δυσεύρετα και μη προσεγγίσιμα οικονομικά», σημειώνει, μεταξύ άλλων, ο πρόεδρος του Ξενοδοχειακού Επιμελητηρίου Ελλάδος, κ. Αλέξανδρος Βασιλικός, τονίζοντας πως παρατηρούνται μείωση της διαθεσιμότητας ακινήτων μακροχρόνιας μίσθωσης και εκτοπισμός μακροχρόνιων ενοικιαστών. 

Τα μέτρα, οι βασικές κατευθύνσεις 

Οπως αποτυπώνεται στην έρευνα -η οποία παρουσιάζεται εν όψει της ανακοίνωσης του νέου ρυθμιστικού πλαισίου της συγκεκριμένης αγοράς- η αυξημένη προσφορά ακινήτων της οικονομίας διαμοιρασμού καθιστά κρίσιμη παράμετρο τη διερεύνηση των δυνατοτήτων ενδυνάμωσης του υφιστάμενου ρυθμιστικού πλαισίου.

Στο πλαίσιο αυτό, οι βασικές κατευθύνσεις περιλαμβάνουν την πρόβλεψη συγκεκριμένων πρωτοκόλλων υγείας/ασφάλειας και τεχνικών προδιαγραφών για τη λειτουργία των ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης, καθώς και την υιοθέτηση χρονικών/χωρικών περιορισμών λειτουργίας των βραχυχρόνιων μισθώσεων.

Σε επίπεδο φορολόγησης προτείνονται ισοδύναμη φορολογική επιβάρυνση και διερεύνηση δυνατοτήτων επέκτασης της φορολόγησης και σε λοιπά επίπεδα (π.χ. αντίτιμο πλατφορμών οικονομίας διαμοιρασμού, τέλη υπέρ ΟΤΑ κ.λπ.).

«Η δέσμη μέτρων που έχει προτείνει το ΞΕΕ είναι σταθερή τα τελευταία χρόνια, έχει χρονικούς και χωρικούς περιορισμούς. Δεν είμαστε εδώ για να είμαστε απέναντι. Είναι ξεκάθαρο ότι δεν είμαστε στην εποχή των ρεκόρ. Είναι άλλα τα χαρακτηριστικά που έχουν να κάνουν με την επιτυχία του τουρισμού. Δεν είναι αυτοσκοπός το ποσοτικό», επισημαίνει ο κ. Βασιλικός αναφέροντας πως πέρα -για παράδειγμα- από τη θέσπιση ενός ορίου διανυκτερεύσεων στις 90 ημέρες σε ό,τι αφορά την οικονομία του διαμοιρασμού, θα πρέπει να αναλάβει ενεργό ρόλο και ο κάθε δήμος στη ρύθμιση της εν λόγω αγοράς. Καταλήγοντας συμπληρώνει ότι «Θα πρέπει να δοθεί η δυνατότητα στον δήμο, ανεξαρτήτως του αριθμού των κατοίκων του, να μπορεί να θέσει χαμηλότερο όριο στον αριθμό των ημερών μίσθωσης ενός ακινήτου με όρους βραχυχρόνιας μίσθωσης».