Η ανακαίνιση είναι επένδυση που… «βγάζει τα λεφτά της». Σε ανάλυσή της η εταιρία Protio, φτάνει στο συμπέρασμα ότι μια ανακαίνιση κατοικίας μπορεί να οδηγήσει σε έως και 45% υψηλότερη τιμή για πώληση, 35% υψηλότερη τιμή ενοικίασης και 40% λιγότερο χρόνο από την τοποθέτηση της αγγελίας, μέχρι την ολοκλήρωση της αγοραπωλησίας! Σύμφωνα με τους αναλυτές, περίπου το 65% των διαμερισμάτων που διατίθεται σήμερα προς ενοικίαση δεν έχει ανακαινιστεί ποτέ από την κατασκευή του, την ώρα που το 89% των ακινήτων είναι παλαιότερα των 25 ετών.

Παράλληλα, τα νέα προγράμματα επιδοτήσεων έχουν κάνει πολλούς ιδιοκτήτες να σκέφτονται πως τώρα είναι η πιο συμφέρουσα στιγμή να προχωρήσουν. Η ανακαίνιση σπιτιού είναι απαραίτητη για όλους τους ιδιοκτήτες ακινήτων που θέλουν ένα πιο λειτουργικό και ενεργειακά οικονομικό σπίτι. Είναι προφανές ότι κατοικίες που έχουν υποστεί βλάβες ή φθορές από το πέρασμα του χρόνου μπορούν να πάρουν ξανά αξία με μία αποτελεσματική και ολική ανακαίνιση, κάτι που ειδικά για την Ελλάδα είναι ανάγκη, καθώς υπάρχει ένα απόθεμα 8 εκατ. κτιρίων και διαμερισμάτων (4 εκατ. κατοικίες), όπου περίπου το 80% είναι παλαιότερες κατασκευές ενεργειακά «αθωράκιστες».

Παρέμβαση

Παράλληλα, οι μηχανικοί επισημαίνουν πως τα σπίτια που κατασκευάστηκαν πριν από την δεκαετία του 1980 (45 ετών), έχουν το σύνηθες χαρακτηριστικό να διαθέτουν πολλούς χώρους ανεκμετάλλευτους, κάτι που μία σωστή παρέμβαση μπορεί να το αλλάξει. Η ανακαίνιση είναι λύση, τόσο για φθηνότερα έξοδα συντήρησης, όπως οι λογαριασμοί θέρμανσης, όσο και για τον εκσυγχρονισμό μίας κατοικίας που θα οδηγήσει σε καλύτερη αξιοποίησή της. Μία ανακαίνιση είναι όχι απλώς σημαντική για ένα παλαιό ακίνητο, αλλά με βάση τις κοινοτικές οδηγίες θα γίνει απαραίτητη στο μέλλον, αν οι ιδιοκτήτες θέλουν να το αξιοποιήσουν ή να του δώσουν νέα ζωή. Η ενεργειακή αναβάθμιση από μόνη της είναι ικανή να δώσει υπεραξία στο ακίνητο όχι μόνο για την πρώτη κατοικία, αλλά και για ένα δεύτερο ακίνητο το οποίο μπορεί στο μέλλον να πουληθεί και πολύ περισσότερο αν προορίζεται για ενοικίαση.

Τα περισσότερα ελληνικά ακίνητα είναι παλαιά και χωρίς ενεργειακή θωράκιση! Σε ανάλυσή της, η Εθνική Τράπεζα έχει υπολογίσει ότι κατά τη διάρκεια της κρίσης από το 2010 και μετά, περίπου 250.000 κατοικίες έμειναν χωρίς την απαραίτητη συντήρηση και επισκευές, ώστε μέχρι το 2024 να έχουν καταστεί μη κατοικήσιμες και να έχουν μείνει εκτός αγοράς. Σύμφωνα με γνώστες της αγοράς, με βάση τις τιμές και τις διαθέσιμες επιδοτήσεις αναβάθμισης, το 2025 ίσως είναι η πιο συμφέρουσα περίοδος για ανακαίνιση.

 ΟΔΗΓΟΣ ΓΙΑ ΑΝΑΚΑΙΝΙΣΗ ΚΑΤΟΙΚΙΑΣ

 «Νέο» σπίτι από 680€ το τετραγωνικό

 Αφορά σύνθετες εργασίες που αλλάζουν σημαντικά το εσωτερικό ή και το εξωτερικό μίας κατοικίας. Ολική ανακαίνιση σπιτιού περιλαμβάνει συνήθως όλους τους χώρους και αφορά ενεργειακή, αισθητική και λειτουργική αναβάθμιση. Συχνά περιλαμβάνει αλλαγή της διαρρύθμισης με γκρέμισμα τοίχων και σημαντικές παρεμβάσεις που για πολλές χρειάζεται άδεια από την πολεοδομία. Δεδομένο ότι μπορεί να αλλάξει ο αριθμός των δωματίων, η ενεργειακή κλάση και σχεδόν τα πάντα στο ακίνητο, είναι εύκολα αντιληπτό ότι είναι και η πιο ακριβή επιλογή. Προσοχή όμως στο θέμα των αδειών. Συνήθως πάντα χρειάζεται η συμβουλή και η συμβολή ενός μηχανικού, ο οποίος και θα υποδείξει αν χρειάζεται άδεια ή όχι, καθώς και θα αναλάβει την έκδοσή της.

Σύμφωνα με τη νομοθεσία (άρθρο 29 του Ν.4495/17), απαιτείται έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας για την αναδιαμόρφωση ή ανέγερση ενός σπιτιού. Παρόλα αυτά, πρόσφατες διατάξεις εξαιρούν ορισμένες εργασίες από αυτή την υποχρέωση. Παράδειγμα, είναι απαραίτητη για την ανακαίνιση όταν οι εργασίες απαιτούν τη χρήση σκαλωσιάς, ή το γκρέμισμα κάποιου τοίχου, αν μπει ανελκυστήρας, για επένδυση όψεων, είναι μεγάλη η λίστα, αλλά σύμφωνα με τους επαγγελματίες του κλάδου, πιο χρήσιμη είναι μία λίστα εργασιών που ζητούν οι περισσότεροι πελάτες τους και δεν χρειάζονται άδεια. Σύμφωνα με έμπειρους μηχανικούς, οι 9 στις 10 των ανακαινίσεων για παλαιότερα διαμερίσματα που περνούν από τα χέρια τους, δεν χρειάζονται κάποια άδεια.

Αν και την τελευταία 4ετία, οι τιμές έχουν γίνει ακριβότερες κατά περίπου 25%, το κόστος μπορεί να μειωθεί σημαντικά, όταν επιλέγονται «πακέτα» αναβάθμισης κατοικίας. Η λογική είναι απλή, αν και η κάθε εργασία έχει το κόστος της, η επιλογή μίας επιχείρησης που θα αναλάβει το σύνολο των εργασιών, έρχεται με σημαντικό «ψαλίδι» στον τελικό λογαριασμό. Υπάρχει καλύτερος προγραμματισμός και το να γίνουν όλες οι εργασίες παράλληλα, σημαίνει λιγότερος συνολικός χρόνος ολοκλήρωσης, άρα λιγότερες εργατοώρες, λιγότερες μεταφορές και με σημαντική διάσταση τη μικρότερη «διατάραξη» της καθημερινότητας όσων μένουν στην κατοικία.

Δεδομένου ότι διαφορετικές εργασίες έχουν και διαφορετικό κόστος και κάθε σπίτι έχει τις δικές του ανάγκες, δεν υπάρχει μία τιμή για όλους. Στην αρχή του 2025, μεγάλα γραφεία που αναλαμβάνουν συνολικά όλες τις εργασίες ανακαίνισης έχουν προσφορές με τιμές από 680 έως 960 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο αναλόγως το «πακέτο» που θα επιλεγεί, με τις εργασίες που χρειάζεται να γίνουν και το κόστος των υλικών που θα χρησιμοποιηθούν. Πρακτικά, αυτό σημαίνει από 3.400 έως 4.800 ευρώ για μία κατοικία 50 τ.μ. και από 6.800 έως 9.600 ευρώ για μία κατοικία 100 τετραγωνικών. Τονίζεται ότι οι τιμές που δίνουν οι επιχειρήσεις του κλάδου είναι ενδεικτικές. Σημαντικό να μη «δένουμε» τις τιμές που διαφημίζουν οι εταιρίες, καθώς αν και προβάλουν συνήθως μία έως τρεις επιλογές, με έτοιμα πακέτα, αυτά δεν είναι σχεδιασμένα για τις μοναδικές ανάγκες του κάθε διαμερίσματος και ιδιοκτήτη. Είναι καλό σημείο εκκίνησης, με επιλεγμένα υλικά, όμως κάθε αλλαγή στην προσφορά και ειδικά κάθε προσθήκη, αναμενόμενα προσθέτει και στο τελικό κόστος.

Για ανακαίνιση διαμερίσματος 90 τ.μ. τον Μάρτιο, διαφημίζονται προσφορές σε τιμές από 6.000 ευρώ για το «μικρό» πακέτο και φτάνουν έως τις 20.000 για το μεγαλύτερο. Σε πραγματικά παραδείγματα ανακαινίσεων, με μέσες επιλογές έκτασης και υλικών, βρήκαμε ότι οι τιμές υπερβαίνουν κατά πολύ τις προσφορές. Παράδειγμα, υπάρχουν εξώπορτες «ασφαλείας» από 430 ευρώ, όμως στις ίδιες διαστάσεις υπάρχουν και μοντέλα που πωλούνται για 1.200 ευρώ. Σε κάθε κομμάτι του «παζλ» της ανακαίνισης, είναι μεγάλη η διακύμανση των τιμών, είτε αφορά στα υλικά, τη διαθεσιμότητα, τη διαφορά τεχνολογίας ή το κόστος τοποθέτησης. Για ολικές «μεγάλες» ανακαινίσεις οι επαγγελματίες μας έδωσαν τιμές για συγκεκριμένα ακίνητα, ένα διαμέρισμα 80 τ.μ. στην Κυψέλη και μία μονοκατοικία 130 τ.μ. στο Μαρούσι με τον τελικό λογαριασμό να φτάνει τις 27.200 ευρώ και 40.800 ευρώ, αντιστοίχως. Πάντα υπάρχουν τρόποι να πέσουν οι τιμές, με συμβιβασμούς στα υλικά ή την έκταση της ανακαίνισης, όμως σε μία μεγάλη ανακαίνιση με ποιοτικά υλικά, το κόστος μπορεί γρήγορα να… ξεφύγει.

Παράδειγμα, που αφορά μεγάλο ποσοστό όσων σκέφτονται την ανακαίνιση, είναι τα νέα κουφώματα. Οι επιλογές είναι δεκάδες και κάθε επιλογή έχει τη δική της τιμή. Πρώτα το υλικό, όπου τα πιο δημοφιλή είναι τα αλουμινίου, ακολουθούν τα PVC και μετά τα ξύλινα. Μετά η επιλογή του τρόπου ανοίγματός τους, καθώς χωρίζονται σε ανοιγόμενα, συρόμενα και σταθερά. Εδώ δεν είναι μόνο θέμα επιλογής, αλλά και των δεδομένων αναγκών. Ακολουθεί η ύπαρξη ή όχι ενεργειακών υαλοπινάκων.

Ολα έχουν σημαντική επίπτωση στον τελικό λογαριασμό, ενώ και εδώ οι μεγαλύτερες αγορές φέρνουν καλύτερες τιμές. Παράδειγμα ως πυξίδα υπολογισμού του κόστους: Για δύο διπλές απλές μπαλκονόπορτες, με αποξήλωση των παλαιών κουφωμάτων και την αντικατάστασή τους με νέα αλουμινίου, είναι περί τα 1.000 ευρώ. Το κύριο έξοδο είναι τα νέα κουφώματα με τα περισσότερα να κοστίζουν ανάμεσα στα 700 – 900 ευρώ, ενώ το κόστος τοποθέτησης κυμαίνεται από τα 120 έως τα 200 ευρώ. Για ολόκληρη κατοικία, το μέσο κόστος είναι 6.500 ευρώ για 80 τ.μ. και 8.500 για τα 100 τ.μ.. Εκτός από τα υλικά και το είδος των κουφωμάτων, μεγάλη επίπτωση στην τιμή έχει και η «μάρκα», η εταιρία που τα κατασκευάζει, κάτι που μπορεί να ανεβάσει σημαντικά την τιμή.

Τα προγράμματα επιδότησης

Με τους στόχους για ανακαίνιση του παλαιού στοκ ακινήτων να έχουν τεθεί ψηλά, καθώς σύμφωνα με κοινοτική οδηγία, τα παλαιά και μη ανακαινισμένα ακίνητα, ούτε θα ενοικιάζονται ούτε θα πωλούνται μετά το 2030, η κυβέρνηση τρέχει αρκετά σημαντικά προγράμματα που μειώνουν σημαντικά το κόστος του ιδιοκτήτη. Οχι μία ή δύο, αλλά τρεις δράσεις αναμένεται να επιταχύνουν σημαντικά τους ρυθμούς ανακαίνισης, με εκτίμηση για σημαντική αναβάθμιση σε 60.000 κατοικίες. Αυτές είναι το νέο «Εξοικονομώ» ύψους 434 εκατ. ευρώ.

Προβλέπει ενίσχυση από 50%, ενώ ανάλογα την περίπτωση φτάνει ακόμη και το 100% του κόστους. Αφορά μόνο κύριες κατοικίες με παρεμβάσεις έως 35.000 ευρώ. Ακολουθεί το «Αναβαθμίζω το σπίτι μου»

ύψους 400 εκατ. ευρώ. Στόχος οι παρεμβάσεις για θερμομόνωση, πράσινη στέγη, αντικατάσταση κουφωμάτων, ηλιακό θερμοσίφωνα κ.α. Αφορά επιδότηση από 5.000 έως 25.000 ευρώ. Τρίτο, αλλά εξίσου σημαντικό, είναι το «Ανακαινίζω – Νοικιάζω», με στόχο να ανοίξουν κλειστά ακίνητα και να επιστρέψουν στην αγορά. Το ποσό της επιδότησης φτάνει τις 8.000 ευρώ.

ΟΙ ΤΡΕΙΣ ΔΗΜΟΦΙΛΕΣΤΕΡΕΣ ΕΡΓΑΣΙΕΣ

 Νέα κουφώματα, για καλύτερη μόνωση σε θερμοκρασία και ήχο

Ενα βάψιμο είναι αρκετό για να αλλάξει η αισθητική κάθε χώρου

Περισσότεροι αποθηκευτικοί χώροι με νέα ντουλάπια κουζίνας, μπάνιου ή υπνοδωματίων 

ΕΡΓΑΣΙΕΣ ΧΩΡΙΣ ΑΔΕΙΑ

 Τοποθέτηση κλιματιστικού, συστήματος θέρμανσης ή ηλιακού θερμοσίφωνα.

Αντικατάσταση κουφωμάτων.

Εξωτερική θερμομόνωση.

Ελαιοχρωματισμός εξωτερικών τοίχων (χωρίς σκαλωσιά).

Αλλαγή κιγκλιδωμάτων (χωρίς σκαλωσιά).

Κατασκευή πέργκολας έως 50 τ.μ.

Τοποθέτηση σκιάστρων ή τεντών.

Ελαιοχρωματισμός εσωτερικών τοίχων και ταπετσαρία.

Επισκευές στο εσωτερικό που δεν επηρεάζουν το σχέδιο του οικήματος.

Συντήρηση ή αντικατάσταση αγωγών.

Εργασίες σε στέγη (χωρίς σκαλωσιά).

Νέες ντουλάπες και ντουλάπια.

Κόστος εργασιών ανακαίνισης σε διαμέρισμα

Οι τιμές είναι ενδεικτικές, αφορούν κόστη ολικής ανακαίνισης που έχουν μεγάλη διακύμανση ανάλογα με την περίπτωση

Κουφώματα Αλουμινίου – Ενδεικτικές τιμές αγοράς (σε €)

Οι τιμές είναι ενδεικτικές, με τοποθέτηση, αποξήλωση, χωρίς ΦΠΑ

Ξύλινα δάπεδα – Ενδεικτικές τιμές αγοράς (σε €) 

Οι τιμές είναι ενδεικτικές

Παράδειγμα ξύλινα δάπεδα – Ενδεικτικές τιμές αγοράς (σε €)

Οι τιμές είναι ενδεικτικές