Οσοι ενδιαφέρονται για αγορά κατοικίας με τραπεζική χρηματοδότηση έχουν μπροστά τους έναν πολύπλοκο γρίφο. Ποια τράπεζα, κυμαινόμενο ή σταθερό επιτόκιο, τι ποσοστό δανεισμού για την καλύτερη ισορροπία ανάμεσα στη μέγιστη χρηματοδότηση και το μικρότερο τελικό ποσό πληρωμής; Ξεκινώντας από αυτά που άλλαξαν φέτος:

1. Οι τράπεζες θέλουν να χορηγήσουν περισσότερα δάνεια, ακόμα περισσότερο από ό,τι τα προηγούμενα έτη και αυτό έχει πολλές αιτίες, όπως το γεγονός πως θέλουν να διαφυλάξουν τα κέρδη τους μετά την πτώση των επιτοκίων.
2. Τα δάνεια γίνονται όλο και φθηνότερα όσο η Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα συνεχίζει να μειώνει τα βασικά επιτόκια. Ηδη σε ένα μέσο στεγαστικό δάνειο, αξίας 180.000 ευρώ, το κόστος χρηματοδότησης έχει πέσει σχεδόν κατά 10.000 ευρώ!
3. Τρέχουν σημαντικά προγράμματα για την κατοικία, τόσο για την επιδότηση δανείου αγοράς όσο και για την ανακαίνιση και ενεργειακή θωράκισή της. Ο συνδυασμός τους δημιουργεί σημαντικά περιθώρια εξοικονόμησης για τους ενδιαφερόμενους νέους ιδιοκτήτες που μπορεί να φτάσει και τα 80.000 ευρώ για ένα ακίνητο 100 τ.μ. αξίας αγοράς 160.000 ευρώ και αξίας δανείου 110.000 ευρώ. Συνολικά, το 2025 είναι το καλύτερο έτος για αγορά κατοικίας με τραπεζικό δανεισμό, μετά την οικονομική κρίση.

Φθηνότερα

Σημασία έχει το αποτέλεσμα, που είναι ότι τα δάνεια γίνονται φθηνότερα. Ηδη τα τελευταία στοιχεία της ΕΚΤ δείχνουν ότι το μέσο επιτόκιο τον Ιανουάριο για νέα στεγαστικά ήταν στο 3,9% ενώ μόλις πριν από ένα εξάμηνο, τον Σεπτέμβριο του 2024, ήταν στο 4,28%. Η διαφορά του 0,38% μπορεί να φαίνεται μικρή, όμως, όταν μιλάμε για επιτόκια δανείων και μάλιστα για μεγάλα ποσά και μεγάλη διάρκεια αποπληρωμής, είναι τεράστια. Παράδειγμα, ένα δάνειο 180.000 ευρώ, που είναι και ένα μέσο σε αξία στεγαστικό, με αποπληρωμή σε 30 έτη, τον Σεπτέμβριο του 2024 είχε συνολικούς τόκους και κόστος χρηματοδότησης 139.916,15 ευρώ. Τον Ιανουάριο είχε 125.641 ευρώ. Φθηνότερο κατά 14.275,15 ευρώ. Σημαντικότερο ότι μέχρι τον Ιανουάριο είναι τα τελευταία διαθέσιμα στοιχεία από την ΤτΕ, όμως τα επιτόκια συνέχισαν να πέφτουν και η εκτίμηση της αγοράς είναι ότι μέχρι τα μέσα του έτους το όφελος θα φτάσει έως και τα 25.000 ευρώ.

Το μέσο επιτόκιο

Αυτά σε όρους μέσων επιτοκίων. Πρακτικά, για ένα στεγαστικό δάνειο αξίας 180.000 ευρώ, προς αγορά ακινήτου μέσης αξίας κοντά στα 250.000 ευρώ, τα επιτόκια στις μεγάλες τράπεζες κυμαίνονται από 4,3% έως 5,26% και το κόστος χρηματοδότησης (οι τόκοι) για αποπληρωμή σε 30 χρόνια κυμαίνεται από 89.356,24 ευρώ έως 193.229,94 ευρώ. Η διαφορά μεγάλη και έχει να κάνει ανάλογα με το ποιος παίρνει το δάνειο, πόση είναι η διάρκεια αποπληρωμής, αλλά και αν είναι το επιτόκιο κυμαινόμενο, σταθερό ή σταθερό για ένα μέρος της διάρκειας αποπληρωμής. 

Εισόδημα και εγκρίσεις

Για να εγκριθεί ένα δάνειο οι τραπεζικοί υπάλληλοι λένε ότι δεν πρέπει η δόση να ξεπερνά το 30% του μηνιαίου εισοδήματος. Αν και ανάλογα με το προφίλ του κάθε πελάτη (π.χ. τα ακίνητα περιουσιακά του στοιχεία ή τις καταθέσεις που διαθέτει που θα μπορούσαν να γίνουν ενέχυρες), υπάρχει αρκετό περιθώριο για μία καλή συμφωνία, στην πράξη γνωρίζουμε ότι για τους περισσότερους, αν η δόση είναι κοντά στο 40% του εισοδήματος, δύσκολα θα εγκριθεί. Για αυτό και τα περισσότερα στεγαστικά δίνονται συνήθως σε δύο δανειολήπτες, π.χ. ζευγάρια. Παράδειγμα, για ένα ζευγάρι με συνολικό μηνιαίο εισόδημα 2.500 ευρώ (μέσο εισόδημα 2024: 1.342 ευρώ), το 40% είναι τα 1.000 ευρώ. Για άλλη περίπτωση που οι συνδικαιούχοι του δανείου έχουν συνολικό μηνιαίο εισόδημα 3.000 ευρώ, το 40% είναι τα 1.200 ευρώ. 

Σταθερό ή κυμαινόμενο;

Δεδομένου ότι τα στεγαστικά είναι συνήθως τα μεγαλύτερα σε αξία και διάρκεια αποπληρωμής δάνεια για τα νοικοκυριά, το επιτόκιο έχει μεγαλύτερη σημασία. Σε ένα μικρό καταναλωτικό των 1.000 ευρώ, το αν θα είναι 11% ή 11,4% προκαλεί επιβάρυνση της τάξεως των 2 ευρώ. Σε ένα στεγαστικό όμως, οι διαφορές μετρούνται σε χιλιάδες ευρώ. Μένοντας στο παράδειγμα του μέσου δανείου των 180.000 ευρώ, αν υποθέσουμε ότι το επιτόκιο είναι στο 4,8% που προσφέρει αυτή την περίοδο μεγάλη τράπεζα, τότε για 20 έτη οι τόκοι θα είναι 100.349,63 ευρώ. Αν αφήσουμε στην άκρη τα άλλα έξοδα χρηματοδότησης και κρατούσαμε το επιτόκιο σταθερό, όμως αλλάζαμε την περίοδο αποπληρωμής σε 30 έτη, τότε η επιβάρυνση θα ήταν θεωρητικά 159.983,15 ευρώ.

Το δάνειο γίνεται ακριβότερο κατά 59.633,52 ευρώ, σχεδόν όσο κοστίζει μία πολύ μικρή κατοικία. Ακόμα χειρότερα, καθώς ανεβαίνει ο χρόνος αποπληρωμής, αλλάζει και το περιθώριο της τράπεζας (λόγω μεγαλύτερου κινδύνου), με αποτέλεσμα το επιτόκιο που δίνει να σκαρφαλώνει στο 5,05% και το κόστος χρηματοδότησης να φτάνει στα 169.843,25 ευρώ, άρα 69.493,62 ευρώ ακριβότερο. Προφανώς όμως, υπάρχει ένας πολύ καλός λόγος που κάποιος θα αναγκαστεί να επιλέξει την ακριβότερη επιλογή των 30 ετών.

Εχει να κάνει με το διαθέσιμο εισόδημά του, καθώς αλλάζουν καθοριστικά και τα ποσά των μηνιαίων δόσεων. Στα 20 χρόνια η δόση είναι στα 1.179,98 ευρώ, ενώ στα 30 έτη μειώνεται στα 985,07 ευρώ. Αυτή η διαφορά των 194,91 ευρώ κάθε μήνα είναι αρκετά σημαντική και στην επιλογή της τράπεζας για το αν θα χορηγήσει το δάνειο ή όχι. Δεν είναι μόνο το δηλωθέν εισόδημα, είναι ότι από αυτό αφαιρούνται οι εύλογες δαπάνες διαβίωσης και εξετάζεται αν μένουν αρκετά χρήματα κάθε μήνα για να πληρωθεί η δόση. Αυτό σημαίνει ότι αν κάποιοι είναι στο όριο, το συνολικά ακριβότερο δάνειο των 30 ετών μπορεί να είναι η μοναδική τους επιλογή.

Για να έχεις… το κεφάλι σου ήσυχο

Αυτή την περίοδο, που τα επιτόκια βρίσκονται σε πτώση, τα σταθερά είναι φθηνότερα των κυμαινόμενων. Για ένα μέσο στεγαστικό δάνειο οι μεγάλες τράπεζες προσφέρουν σταθερά από 4,3% έως 4,9%. Για το ίδιο δάνειο, αλλά με κυμαινόμενο, τα επιτόκια είναι από 4,21% έως 5,51%. Η κάθε τράπεζα έχει τη δική της τιμολογιακή πολιτική, αλλά η ουσία είναι πως με το σταθερό έχεις… το κεφάλι σου ήσυχο. Ξέρεις τι θα πληρώσεις και πότε, ό,τι και αν συμβεί. Από την άλλη πλευρά, με το κυμαινόμενο θα πληρώσεις λιγότερα, αν τα κεντρικά επιτόκια πέσουν και το χρήμα γίνει φθηνότερο, αλλά μπορεί να γίνει και το ακριβώς αντίθετο και η επιβάρυνση να αυξηθεί. Αυτό που είναι ξεκάθαρο, είναι πως δεν μπορεί κανείς να ξέρει τι θα γίνει μέσα στα επόμενα 20 ή 30 χρόνια.

Ενα ακόμα θετικό του σταθερού επιτοκίου, είναι ότι με δεδομένο ότι η δόση θα παραμείνει σταθερή, αυτό σημαίνει ότι αναμένεται να μειωθεί ως ποσοστό των εισοδημάτων του δανειολήπτη. Αυτό γιατί σε συνθήκες κανονικότητας, όσο υπάρχει και λογικός πληθωρισμός (στόχος της ΕΚΤ το 2%), οι μισθοί και οι συντάξεις θα συνεχίσουν να ανεβαίνουν. Τέλος, υπάρχει πάντα και η επιλογή του συνδυασμού τους, με σταθερό για ένα διάστημα, π.χ. 5 ή 10 έτη, και μετά μετατροπή σε κυμαινόμενο.

 Διακύμανση επιτοκίων στεγαστικών δανείων 

Πηγή: Τράπεζα της Ελλάδος

Εξέλιξη υπολοίπου στεγαστικών 2024 – 2025 (σε εκατ. ευρώ) 

Πηγή: Τράπεζα της Ελλάδος 

 Τα στεγαστικά του 2025: Παράδειγμα μέσου δανείου 180.000 ευρώ, με διάρκεια αποπληρωμής 20 έτη και αξία ακινήτου 250.000 ευρώ

Πηγή: moneyonline.gr

Τα στεγαστικά του 2025: Παράδειγμα μέσου δανείου 180.000 ευρώ, με διάρκεια αποπληρωμής 30 έτη και αξία ακινήτου 250.000 ευρώ

Πηγή: moneyonline.gr

Τα στεγαστικά του 2025: Παράδειγμα μέσου δανείου 180.000 ευρώ, με διάρκεια αποπληρωμής 30 έτη και αξία ακινήτου 250.000 ευρώ

Πηγή: moneyonline.gr