Τα νέα στεγαστικά δάνεια προσφέρονται σε ανταγωνιστικές αλλά αυξημένες τιμές και πολλοί προτείνουν σταθερό επιτόκιο μόνο για μέρος της διάρκειας του δανείου, ώστε να θωρακιστεί απέναντι στις έντονες διακυμάνσεις της κρίσης, αλλά να ξεκλειδώσει σε ορισμένα χρόνια, όταν όπως εκτιμάται τα επιτόκια θα επιστρέψουν σε πιο «λογικές» τιμές. Προσοχή θέλει το δέλεαρ των δανείων με κυμαινόμενο επιτόκιο, καθώς φαίνονται αρκετά φθηνότερα, αφού έχουν προσαρμοστεί τα επιτόκια, αλλά είναι ευάλωτα σε κάθε αύξηση των βασικών επιτοκίων της ΕΚΤ και προφανώς του Euribor με το οποίο συνδέονται. Σε κάθε περίπτωση, οι προσφερόμενες επιλογές είναι πολλές, ο ανταγωνισμός των τραπεζών έχει συγκρατήσει σε ένα βαθμό το κόστος και τα νέα αιτήματα για δάνεια το πρώτο οκτάμηνο του έτους είναι στο +14% σε σχέση με την αντίστοιχη περίοδο του 2021.

Ισχυρό ενδιαφέρον

Τα στοιχεία μέχρι το τέλος Αυγούστου δείχνουν ότι οι αιτήσεις για νέο στεγαστικό με σκοπό την ανέγερση/αγορά κατοικίας εκτοξεύθηκαν σε 34.000. Πρόκειται για αύξηση σχεδόν κατά 4.000 δάνεια σε σχέση με το οκτάμηνο του 2021. Παρά το ισχυρό ενδιαφέρον για νέα δάνεια, γνώστες της αγοράς τονίζουν ότι η περίοδος που οι αιτήσεις «πατάνε γκάζι» είναι στο τέλος του έτους, και συγκεκριμένα στο τελευταίο τρίμηνο. Δεδομένης της αύξησης στο πρώτο οκτάμηνο, στις τράπεζες υπάρχουν χαμόγελα, καθώς αναμένουν ισχυρά αποτελέσματα έτους, όταν προστεθούν και τα όπως αναμένονται υψηλότερα αποτελέσματα του τελευταίου τριμήνου. Ο στόχος των τραπεζών για το 2022 είναι συνολικά να προχωρήσουν σε άνω του 1,2 δισ. ευρώ εκταμιεύσεις και θεωρούν ότι θα επιτευχθεί. Η αισιοδοξία βασίζεται στο γεγονός ότι, παρά την κρίση, τους πρώτους οκτώ μήνες του έτους, έχουν ήδη κάνει εκταμιεύσεις 720 εκατ. ευρώ για περισσότερα από 9.800 δάνεια. Ισχυρή επίδοση, αρκετά μεγαλύτερη από πέρσι το ίδιο διάστημα που είχε εκταμιευθεί περί μισό δισεκατομμύριο, δηλαδή περίπου 220 εκατ. λιγότερα από ό,τι φέτος. Η εκτίμηση έμπειρων τραπεζικών στελεχών είναι ότι στο τέλος Οκτωβρίου θα έχουν εκταμιευθεί περισσότερα δάνεια από ό,τι στο σύνολο της περσινής χρονιάς, που έκλεισε με περίπου 900 εκατ. ευρώ στο σύνολο του έτους.

Οι λόγοι

Η φετινή αύξηση των αιτήσεων δεν είναι τυχαία. Οπως είχε εκτιμηθεί από την αρχή του έτους, υπάρχει σημαντική ανάγκη για νέα κατοικία που τα προηγούμενα χρόνια λόγω διαδοχικών κρίσεων είχε μείνει σε αναμονή. Φέτος, παρά τον πληθωρισμό, την αύξηση των επιτοκίων και τον πόλεμο, για σημαντικό μέρος του καταναλωτικού κοινού παραμένει μία καλή περίοδος για να υλοποιήσει το όνειρό του για το δικό του σπίτι. Σε αυτή την τάση, η άνοδος των επιτοκίων από την ΕΚΤ προσθέτει αντί να αφαιρεί, καθώς μπορεί το κόστος να αυξάνεται, αλλά είναι πολλοί που σπεύδουν να κλειδώσουν το ταχύτερο ένα χαμηλότερο σταθερό επιτόκιο, φοβούμενοι ότι θα συνεχίσουν να ανεβαίνουν και ότι θα χρειαστούν χρόνια πριν αποκλιμακωθούν στα χαμηλότερα επίπεδα που είχαμε τα προηγούμενα έτη.

Αυξήσεις επιτοκίων

Ειδικά τώρα που όλες οι εκτιμήσεις κάνουν λόγο για δύο νέες αυξήσεις επιτοκίων από πλευράς Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας (ΕΚΤ), αρχής γενομένης από τη συνεδρίαση του Δ.Σ. τον Οκτώβριο, με πιθανή νέα παρέμβαση τον Δεκέμβριο. Η εκτίμηση είναι ότι τα βασικά επιτόκια θα σκαρφαλώσουν στο 3% έως τον Ιούνιο του 2023, συμπαρασύροντας το κόστος όλων των τραπεζικών προσφορών και στη στεγαστική πίστη. Σε αυτό το σενάριο, όσο ταχύτερα κλειδώσει το σταθερό σου επιτόκιο τόσο πιο φθηνό θα είναι. Ενας ακόμη λόγος που το ενδιαφέρον για ακίνητα σκαρφαλώνει είναι ότι παραδοσιακά αποτελούσαν ένα σχετικά ασφαλές καταφύγιο σε περιόδους κρίσης. Σε αυτή τη συγκυρία, λόγω πληθωρισμού, η αξία του χρήματος μειώνεται, ενώ η αξία των ακινήτων συνεχίζει να αυξάνεται. Αυτό οδηγεί πολλούς στο να τοποθετήσουν τις αποταμιεύσεις τους σε ένα ακίνητο, καθώς η σκέψη να μείνουν ως παγωμένες καταθέσεις που θα τις «τρώει» μέρα με τη μέρα ο πληθωρισμός δεν φαίνεται ελκυστική σε κανέναν…

Πόσο θα επιβαρυνθούν οι μηνιαίες δόσεις 

Οι προβλέψεις για όσους αποπληρώνουν δάνεια με κυμαινόμενο επιτόκιο δεν είναι καλές, καθώς οι κεντρικές τράπεζες σε όλες τις γωνιές του πλανήτη κάνουν όλο και πιο τολμηρές αυξήσεις επιτοκίων σε μια προσπάθεια να μειώσουν τον πληθωρισμό. Οι δόσεις αναμένεται να συνεχίσουν την ανηφόρα και να επιβαρύνουν όλο και περισσότερο τα ευάλωτα σε διακυμάνσεις του Euribor δοσολόγια. Αυτό σημαίνει ότι για τα περισσότερα δάνεια της στεγαστικής πίστης το τελικό επιτόκιο θα κυμανθεί κοντά ή μπορεί ακόμα και να ξεπεράσει το 5% από σχεδόν 2% που βλέπαμε πριν το καλοκαίρι. Πρακτικά αυτό σημαίνει ότι το συνολικό κόστος δανεισμού, αλλά και αυτό της κάθε δόσης θα αυξηθούν σημαντικά. Στο κλασικό παράδειγμα της στεγαστικής πίστης, όπου κάποιος έχει λάβει δάνειο με υπόλοιπο 100.000 ευρώ και του απομένουν ακόμα 15 χρόνια μέχρι την αποπληρωμή, η δόση από περίπου 634 ευρώ στην αρχή του έτους θα εκτοξευθεί άνω των 750 ευρώ έως και 800 ευρώ στα μέσα του 2023.

Μικρότερες αυξήσεις θα έχουν όσοι έχουν μικρότερα ποσά υπολοίπου μέχρι την εξόφληση ή λιγότερες δόσεις. Παράδειγμα, αν ένα στεγαστικό έχει επίσης το ίδιο υπόλοιπο των 100.000 ευρώ και το σύνηθες κυμαινόμενο επιτόκιο 2,3% συνδεδεμένο με το Euribor τριμήνου, αλλά έχει ακόμα 20 χρόνια μέχρι την αποπληρωμή, αντί για 15, δηλαδή 60 δόσεις παραπάνω, η δόση τον Ιούλιο θα ήταν κοντά στα 520 ευρώ και τώρα τον Σεπτέμβριο θα είχε φτάσει τα 555 ευρώ. Αν υλοποιηθούν τα σενάρια που θέλουν το Euribor τριμήνου να φτάνει το 2%, η δόση θα αυξηθεί κοντά στα 612 ευρώ.

Επιπλέον 3 δόσεις

Αν και όλα «κρέμονται» από τις αποφάσεις της ΕΚΤ, με όσα γνωρίζουμε σήμερα για τις προθέσεις της, οι επιβαρύνσεις στις δόσεις θα κυμανθούν σε τέτοια δάνεια από 90-150 ευρώ. Αυτό είναι σαν να πληρώνει ο δανειολήπτης δύο ή τρεις παραπάνω δόσεις το χρόνο! Δεδομένης της γενικότερης κρίσης, είναι αμφίβολο πόσα νοικοκυριά θα μπορούσαν να καλύψουν αυτό το επιπλέον κόστος. Εδώ η επαναδιαπραγμάτευση του δανείου ίσως είναι η ενδεδειγμένη λύση, με στόχο το κλείδωμα του επιτοκίου ή περισσότερες δόσεις. Ελπίδα για ανάχωμα στις αυξήσεις είναι το μεγάλο περιθώριο κέρδους των τραπεζών που μπορεί να απορροφήσει μέρος των αυξήσεων της ΕΚΤ, με στόχο να παραμείνουν οι προσφορές τους ανταγωνιστικές.

Στροφή στα συνδυαστικά σταθερού και κυμαινόμενου

Η εκρηκτική άνοδος των επιτοκίων είναι γεγονός. Οπως είδαμε, αυξάνεται σημαντικά και το μηνιαίο κόστος εξυπηρέτησης των δανείων. Ο λόγος που για μεγάλο διάστημα οι τράπεζες πρότειναν τα σταθερά κλειδωμένα επιτόκια στα νέα στεγαστικά ήταν για να μην αντιμετωπίσουν πρόβλημα αυξήσεων οι καταναλωτές σε περιόδους αστάθειας όπως αυτή που διανύουμε. Ομως, τώρα τα επιτόκια είναι ήδη πολύ υψηλά. Τα τραπεζικά στελέχη κάνουν προβλέψεις για επιτόκια που μπορεί να φτάσουν έως και το 6-7%, πριν αποκλιμακωθούν ξανά.

Τώρα, που ήδη βρισκόμαστε στη σφαίρα του 4%, το να κλειδώσεις το επιτόκιο σε αυτά τα επίπεδα θα σε προστατέψει από την άνοδο που αναμένεται, αλλά θα σε κρατήσει σε αυτό το επιτόκιο και μετά την αποκλιμάκωση, με αποτέλεσμα να πληρώνεις σε 5-10 χρόνια ίσως και το διπλάσιο επιτόκιο από ό,τι θα προσφέρεται τότε στην αγορά.

Στρατηγική

Η νέα πρόταση που βλέπουμε όλο και περισσότερο είναι το κλείδωμα του επιτοκίου για συγκεκριμένο χρονικό διάστημα, ώστε να μην επηρεαστεί από τις αυξήσεις που έρχονται, αλλά να επιστρέψει μετά σε κυμαινόμενο όταν, όπως εκτιμάται, τα επιτόκια θα πέσουν σε πιο διαχειρίσιμα, «φθηνότερα» επίπεδα. Τα στεγαστικά που προτείνονται περισσότερο είναι αυτά με κλειδωμένο επιτόκιο για 5, 10, 15 χρόνια. Οσο περισσότερο διάστημα είναι κλειδωμένο το επιτόκιο τόσο και πιο ακριβό γίνεται το δάνειο, άρα τόσο και πιο μεγάλη η μηνιαία δόση. Το ακριβότερο όλων είναι το σταθερό καθ’ όλη τη διάρκεια αποπληρωμής. Βλέπουμε πολλούς να επιλέγουν τη μέση οδό, καθώς φαίνεται να εκτιμούν ότι σε 5 ή 10 χρόνια η αγορά θα έχει σταθεροποιηθεί και η δόση θα είναι πολύ μικρότερη.

Παρασύρονται και τα νέα σταθερά

Οι τράπεζες δεν παίζουν με τα κέρδη τους, τα εξασφαλίζουν. Αφού γίνει μία δανειακή σύμβαση με σταθερό επιτόκιο για μακροχρόνιο δανεισμό (π.χ. στεγαστικά δάνεια), προχωρούν σε κάλυψη επιτοκίου με swap, ώστε να εξασφαλιστούν και οι ίδιες απέναντι στις διακυμάνσεις των επιτοκίων. Τώρα, αυτά τα swaps, όπως ήταν απόλυτα αναμενόμενο, έχουν ακριβύνει με αποτέλεσμα να ανεβαίνει και το προσφερόμενο επιτόκιο στα νέα δάνεια. Στα κυμαινόμενα, όλα συνδέονται με κάποιο δείκτη Euribor και οι προβλέψεις θέλουν το Euribor τριμήνου (αφορά περίπου 9 στα 10 δάνεια) να ανεβαίνει το 2023 στο 2%. Το αποτέλεσμα είναι να ανέβουν κατακόρυφα τα προσφερόμενα κυμαινόμενα επιτόκια έως και το 4-5%. Δεδομένου ότι τα κυμαινόμενα συνήθως είναι φθηνότερα από τα σταθερά κατά περίπου δύο μονάδες, η εκτίμηση των ειδικών για τα σταθερά τα εκτοξεύει έως και το 7%. Επιτόκια που σε καμία περίπτωση δεν θέλουν οι καταναλωτές, αλλά ούτε και οι τράπεζες, καθώς εκτιμάται ότι θα μειωθεί κατά πολύ η ζήτηση για νέο δανεισμό.

Φως στο… τούνελ

Στα θετικά, η εκτίμηση ότι η αναταραχή στην αγορά δεν θα μακροημερεύσει. Η ΕΚΤ έχει τονίσει ότι οι αυξήσεις θα συνεχιστούν μέχρι να πέσει ο πληθωρισμός κοντά στο στόχο του 2%. Η αγορά έχει ήδη αρχίσει να γιατρεύει τις πληγές στην εφοδιαστική αλυσίδα που προξένησε η κρίση της πανδημίας, που αφήνει μόνο την ενεργειακή κρίση ως τροφοδότη του πληθωρισμού. Οι περισσότερες εκτιμήσεις συγκλίνουν ότι, μέσα στην επόμενη πενταετία, η αγορά ενέργειας θα έχει επιστρέψει σε ισορροπία, το ίδιο και τα επιτόκια της ΕΚΤ. Αυτός είναι και ένας από τους λόγους που σε πολλές τράπεζες προτείνουν κλειδωμένα επιτόκια 5-10 ετών και όχι σταθερά για όλη τη διάρκεια του δανείου.

Σε κάθε περίπτωση, η αγορά είναι δυναμική, ειδικά σε περιόδους έντονων διακυμάνσεων, όπως αυτή που διανύουμε. Οι τιμές και τα προσφερόμενα επιτόκια αλλάζουν ανάλογα με τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά, αλλά και το προφίλ πελάτη που έχει ο κάθε δανειολήπτης. Οι τιμές που αναφέρουμε είναι ενδεικτικές, σύμφωνα με τις τελευταίες προσφορές των τραπεζών, όμως για τις ειδικές ανάγκες του κάθε ενδιαφερομένου για δανεισμό, η καλύτερη ενημέρωση έρχεται πάντα από την τράπεζα με την οποία συνεργάζεται.

Παραδείγματα: Δάνειο 100.000 ευρώ, διάρκεια αποπληρωμής 20 έτη, αξία ακινήτου 150.000 ευρώ

Σταθερό επιτόκιο 20 ετών
Τράπεζα	Πρόγραμμα	Μηνιαία δόση	Επιτόκιο	Συνολικοί τόκοι	Συνολικό ποσό
Εθνική Τράπεζα	ESTIA Σταθερό	601,77€	3,8%	44.425€	145.113€
Eurobank	Αγορά/Κατασκευή	607,03€	3,9%	45.687€	146.737€
Τράπεζα Πειραιώς	Στεγαστικό Δάνειο	578,42€	3,35%	38.821€	139.662€
Alpha Bank	Alpha Κατοικία	612,32€	4%	46.957€	147.856€

 

Κυμαινόμενο επιτόκιο 20 ετών
Τράπεζα	Πρόγραμμα	Μηνιαία δόση	Επιτόκιο	Συνολικοί τόκοι	Συνολικό ποσό
Εθνική Τράπεζα	ESTIA Προνόμιο	554,6€	2,88%	33.103€	133.792€
Eurobank	Αγορά/Κατασκευή	497,4€	2,45%	26.593	126.593
Τράπεζα Πειραιώς	Στεγαστικό Δάνειο	543,15€	2,65%	30.357€	131.198€
Alpha Bank	Alpha Κατοικία	586,14€	3,5%	40.675€	141.574€

 

Σταθερό επιτόκιο 10 ετών
Τράπεζα	Πρόγραμμα	Μηνιαία δόση	Επιτόκιο	Συνολικοί τόκοι	Συνολικό ποσό
Εθνική Τράπεζα	ESTIA Σταθερό	575,86€	3,3%	38.206€	138.895€
Eurobank	Αγορά/Κατασκευή	586,14€	3,5%	34.846€	135.896€
Τράπεζα Πειραιώς	Στεγαστικό Δάνειο	578,42€	3,35	36.541€	137.382€
Alpha Bank	Alpha Κατοικία	591,33€	3.6%	40.918€	141.818€

 

Σταθερό επιτόκιο 5 ετών
Τράπεζα	Πρόγραμμα	Μηνιαία δόση	Επιτόκιο	Συνολικοί τόκοι	Συνολικό ποσό
Eurobank	Αγορά/Κατασκευή	565,68€	3,1%	26.185€	127.235€
Τράπεζα Πειραιώς	Green Στεγαστικό Δάνειο	570,75€	3,2%	32.088€	132.929€
Alpha Bank	Alpha Κατοικία	580,99€	3.4%	38.721€	139.621€

Πηγή: insurancemarket.gr

Μέσος όρος προσφερόμενων επιτοκίων 

Είδος δανείου	M.Ο. Επιτοκίων	Μ.Ο. Μηνιαίας Δόσης
Σταθερά 20 ετών	3,76%	599,89€
Σταθερά 10 ετών	3,44%	582,94€
Σταθερά 5 ετών	3,23%	572,47€
Κυμαινόμενα	2,87%	545,32€

 Ειδήσεις σήμερα

Οι ευκαιρίες για ακίνητα έως 150.00 Ευρώ – Ο χάρτης με τις τιμές για όλη την Ελλάδα