Εξαίρεση που έσπασε το «σερί» ήταν μόνο το 2020 και αυτό λόγω… πανδημίας. Πέρσι, άλλαξαν χέρια 211.590 ακίνητα, συνολικής αξίας περίπου 23 δισ. ευρώ. Σύμφωνα με τους επαγγελματίες του Real Estate, το 2025 θα κλείσει ακόμα υψηλότερα, ενώ οι πρώτες εκτιμήσεις δείχνουν πως ο Ιανουάριος κέρδισε τον περσινό, με άνοδο σχεδόν 15%.

Οι τιμές είναι ήδη κοντά ή έχουν ξεπεράσει τα ιστορικά υψηλά τους, στις περισσότερες περιοχές της χώρας. Από το ρεκόρ έτος του 2008, υπάρχουν περιοχές όπως η Βουλιαγμένη που έχει γίνει ακριβότερη κατά 101,72%, ο Πειραιάς κατά 117,74% και το Ελληνικό που οι τιμές είναι κατά 60% υψηλότερες. Σε αυτό το περιβάλλον υψηλών τιμών, μεγάλης ζήτησης και μικρής προσφοράς, η αναζήτηση κατοικίας μπορεί να γίνει «παγίδα» για όσους δεν μελετήσουν τις επιλογές τους. Σε αυτό το πλαίσιο, η κάθε περιοχή έχει τα δικά της προτερήματα, ενώ φαίνεται να πρωταγωνιστούν διαφορετικές γειτονιές στην αγορά μόνιμης κατοικίας και άλλες για ακίνητα που επιλέγονται ως επένδυση.

Μεγάλο ενδιαφέρον έχει η αύξηση στη ζήτηση μεγαλύτερων κατοικιών. Στην έρευνα για τις συνθήκες διαβίωσης των ελληνικών νοικοκυριών που παρουσιάστηκε τον Ιανουάριο από την ΕΛ.ΣΤΑΤ., φαίνεται ότι όλο και λιγότεροι μένουν σε πολύ μικρές ή πολύ μεγάλες κατοικίες και οι περισσότεροι επιλέγουν τις «λογικές» και οικονομικότερες μέσες επιλογές. Το 68% μένει σε κατοικίες με 3-4 δωμάτια, ενώ μόλις το 23% σε μικρότερες. Το 59,4% διαμένει σε κατοικία 60-100 τ.μ., το 24,1% σε κατοικίας άνω των 100 τ.μ. και μόλις το 15,9% σε 40 τ.μ. ή λιγότερα. Τα τελευταία τελικά στοιχεία αφορούν το 2023 και οι σχετικές έρευνες των μεσιτικών γραφείων δείχνουν ότι τα μέσα τετραγωνικά ανέβηκαν κατά το 2024, καθώς σχεδόν το 72% όσων ενδιαφέρονται να αγοράσουν ακίνητο επιθυμεί να μπουν σε μεγαλύτερο σπίτι από το προηγούμενο.

Τα επίσημα στοιχεία της ΑΑΔΕ επιβεβαιώνουν τα μεσιτικά γραφεία, που κάνουν λόγο για άνοδο περίξ του 20% κάθε έτος. Τα νούμερα της αγοράς δίνουν την εικόνα. Το 2023 οι δηλώσεις μεταβίβασης αφορούσαν συνολικά 174.475 ακίνητα, συνολικής αξίας 18 δισ. ευρώ. Το 2024, υποβλήθηκαν 211.590 δηλώσεις μεταβίβασης ακινήτων, συνολικής αξίας 23,27 δισ. ευρώ. Από έτος σε έτος, καταγράφηκε αύξηση 21,27% σε όγκο και 29,28% σε αξία. Οι επαγγελματίες της αγοράς ακινήτων, αν και εκτιμούν μικρότερη άνοδο τιμών φέτος, από την άλλη πλευρά, αναμένουν περισσότερες μεταβιβάσεις και μεγαλύτερη συνολική αξία των ακινήτων που θα αλλάξουν χέρια.

ΠΩΣ ΘΑ ΧΤΙΣΕΤΕ

Ράλι σε Ριβιέρα-Πειραιά, άνοδος σε κέντρο- δυτικά

Αθήνα και Θεσσαλονίκη είναι με διαφορά οι πρωταθλητές της ζήτησης. Ισως ο καλύτερος τρόπος για να αντιληφθεί κάποιος τη ζήτηση σε μια περιοχή είναι η άνοδος των τιμών. Αυτό καθώς όσο περισσότερα ακίνητα αλλάζουν χέρια σε μια περιοχή και μειώνεται το προς διάθεση «στοκ» τόσο αυξάνεται και η μέση τιμή ανά τετραγωνικό στην περιοχή. Σε αυτούς τους όρους και με εξαίρεση τα τουριστικά ακίνητα, το 2025 ξεκίνησε με «πρωταθλητές» το κέντρο της Αθήνας (+6,4%) στην πρώτη θέση, ενώ η δεύτερη και τρίτη ήταν στη Θεσσαλονίκη, στα πέριξ (+5,6%) και τον δήμο (+5,4%). Θέλει προσοχή γιατί υπάρχουν και παγίδες.

Παράδειγμα, το κέντρο του Πειραιά που τον Ιανουάριο μπήκε με οριακή άνοδο τιμών της τάξης του 0,7% έρχεται μετά από άνοδο 82,6% από το 2019 και οι τιμές έχουν ήδη βρεθεί κοντά στο σημείο ισορροπίας τους. Ενδιαφέρον για αγορές υπάρχει, απλά οι τιμές έχουν ήδη αυξηθεί σημαντικά. Αλλη ιδιαίτερη περίπτωση είναι η Θεσσαλονίκη. Το κέντρο της πόλης έχει καταγράψει τη μεγαλύτερη άνοδο τιμών στις αγγελίες πώλησης, της τάξης του 99,5% από το 2019, και συνεχίζει δυνατά και φέτος. Οι ειδικοί αποδίδουν την τροχιά… «εκτόξευσης» των τιμών, κυρίως στις νέες υποδομές που υλοποιούνται, με το μετρό, το ThessIntec, το Fly Over κ.τ.λ. Εμβαθύνοντας στην Αττική, μεγάλη άνοδο σε ζήτηση και τιμές έχει η Καλλίπολη (Φρεαττύδα) με 3.086 ευρώ το τ.μ., η Δραπετσώνα με 2.035 ευρώ ανά τ.μ. με μια αύξηση του 6,1% σε σύγκριση με τον Ιανουάριο 2024 (1.918 ευρώ ανά τ.μ.).

Πέρα από τα γνωστά «ακριβά», τη Βουλιαγμένη με μέση ζητούμενη τιμή πώλησης στις 7.216 ευρώ ανά τ.μ., τη Βούλα με 5.909 ευρώ, τη Γλυφάδα με 5.326 ευρώ και το Κολωνάκι με οριακά 5.000 ευρώ το τετραγωνικό, όπου πωλούνται πιο πολυτελείς κατοικίες, υπάρχουν και φθηνότερες περιοχές που όμως κέρδισαν το ενδιαφέρον των περισσότερων αγοραστών, καταγράφοντας τις μεγαλύτερες αυξήσεις τιμών. Για το 2024 και την αυγή του 2025, αυτές ήταν τα Ταμπούρια στον Πειραιά, όπου οι τιμές κέρδισαν το 27,6% της αξίας τους, τα Άνω Πατήσια με 25,5% και η Δραπετσώνα με 23,2%.

Τρεις περιοχές του Κέντρου και έξι των δυτικών προαστίων είναι τα μέρη που συγκεντρώνουν το ενδιαφέρον των περισσότερων αγοραστών. Μία τάση του 2024 που συνεχίζει και φέτος. Οπως είναι εύκολα κατανοητό, οι περισσότεροι αγοραστές δεν αναζητούν κατοικίες στις ακριβότερες γειτονιές. Μπορεί το Κολωνάκι να έχει το «όνομα», αλλά είναι η Κυψέλη, τα πέριξ της οδού Πατησίων (28ης Οκτωβρίου) και η Ανω Δάφνη (Δήμος Δάφνης – Υμηττού). Οι τιμές αγοράς στην Κυψέλη για ένα ποιοτικό ακίνητο κυμαίνονται ανάμεσα σε 1.857 και 2.006 ευρώ/τ.μ. και τον Ιανουάριο ήταν αυξημένες κατά περίπου 6% σε σχέση με πέρυσι τον αντίστοιχο μήνα. Τα Πατήσια, Ανω και Κάτω, έχουν παρόμοια χαρακτηριστικά με τη Κυψέλη. Παλαιότερες κατασκευές, όμως, τόσο κεντρικά και τόσο οικονομικά, που συγκεντρώνουν πάντα ενδιαφέρον. Οι τιμές κυμαίνονται από 1.491 έως 1.733 ευρώ το τετραγωνικό. Ιδιαίτερο ενδιαφέρον έχουν και περιοχές κοντά στον Υμηττό, όπως η Ανω Δάφνη με μέση τιμή κοντά στις 2.550 ευρώ.

Στα δυτικά, είναι το Χαϊδάρι με τιμές από 1.460 έως 2.281 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο, το Αιγάλεω με τιμές από 1.304 έως 2.456 ευρώ, το Περιστέρι από 1.669 έως 2.382 ευρώ το τετραγωνικό, η «ακριβή» της περιοχής Πετρούπολη, με τιμές από 2.368 έως 2.571 ευρω, το νεότερο Ιλιον με τιμές από 1.701 έως 2.108 ευρώ/τ.μ. και οι Αγιοι Ανάργυροι με τιμές από 1.434 έως 1.892 ευρώ το τετραγωνικό.

Στη Θεσσαλονίκη

Στη Θεσσαλονίκη, το μεγάλο ενδιαφέρον εστιάζεται στο κέντρο της πόλης, όπου υπάρχουν ακίνητα τόσο για κατοικίες, όσο και για επένδυση. Οι τιμές για ποιοτικές κατοικίες κυμαίνονται από 2.104 έως 3.514 ευρώ το τετραγωνικό. Πάντα υψηλή ζήτηση έχει η Καλαμαριά από 2.748 έως 2.748 ευρώ, που συναγωνίζεται το κέντρο, όπως και σε τιμές που είναι στο ακριβότερο άκρο της περιοχής. Σημαντική ζήτηση που αναμένεται να παραμείνει σε όλο το 2025 έχουν ο Εύοσμος με τιμές από 1.695 έως 1.695 ευρώ, η Τούμπα με 2.346 έως 2.676 ευρώ και η Θέρμη με κόστος ανά τετραγωνικό μέτρο από 1.463 έως 2.403 ευρώ.

Επενδύουν σε μικρά σπίτια

Μικρά, φθηνά και εξοχικά! Το ακίνητο ως επένδυση ήταν παραδοσιακή επιλογή των Ελλήνων, όμως από το 2018 και μετά έχει γνωρίσει μεγάλη άνθηση. Σε αντίθεση με τις πρώτες επιλογές για αγορά κατοικίας, όπου οι περισσότεροι αναζητούν την καλύτερη δυνατή λύση στο παρόν, τα ακίνητα για επένδυση είναι θέμα μελλοντικών προοπτικών. Βασικές προϋποθέσεις η χαμηλή τιμή τους, η δυνατότητα ετήσιας απόδοσης (π.χ. ενοίκιο) και η εκτίμηση ότι η αξία του ακινήτου θα αυξηθεί.

Ερευνες μεσιτικών γραφείων δείχνουν ότι σε αυτούς τους όρους ξεχωρίζουν ακίνητα στις περιοχές της Δάφνης και του κέντρου της Αθήνας. Στο κέντρο, όπου υπάρχουν πολλά φθηνά ακίνητα, χαρακτηριστικά παραδείγματα είναι η πλατεία Αμερικής και η πλατεία Κολιάτσου. Σύμφωνα με τους μεσίτες, οι περισσότεροι αγοράζουν, τα νοικιάζουν και περιμένουν απόδοση από 6% έως 8% κάθε έτος.

Ενα μικρό διαμέρισμα, 70 τ.μ., στην Κυψέλη που έχει τιμή κοντά στις 100.000 ευρώ, με απλό ενοίκιο, μπορεί να αποφέρει έσοδα κοντά στα 500 ευρώ τον μήνα ή περί τις 6.000 ευρώ το έτος. Επιπλωμένο ή μέσω Airbnb, η μέση απόδοση αυξάνεται έως και 15%. Παράλληλα, υπάρχει και η αύξηση της αξίας του ακινήτου, λόγω τοποθεσίας. Την τελευταία τριετία, η άνοδος τιμών στα ακίνητα του κέντρου της Αθήνας φτάνει άνω του 31%, απόδοση που δεν βλέπεις εύκολα σε άλλες επενδυτικές επιλογές (2024: 11,6%, 2023: 12,3% 2022: 7,4%).

Χάθηκε το μέτρο, αυξήσεις έως 100% στα ενοίκια

 Εκτός λογικής και εκτός οικονομικών δυνατοτήτων της μέσης ελληνικής οικογένειας κινούνται τα ενοίκια σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη. Οι μεγάλες αυξήσεις ήταν γνωστές, όμως οι μεσίτες έλεγαν πως όσο αυξάνονται και φτάνουν σε τιμές που δύσκολα μπορούν να καλύψουν οι ενοικιαστές, οι αυξήσεις θα «φρέναραν». Ακουγόταν λογικό, όμως η αγορά επέλεξε… άλλον δρόμο. Από το 2017 μέχρι το 2024 το μέσο ενοίκιο στις αγγελίες αυξήθηκε κατά περίπου 58%. Οι ειδικοί εκτιμούσαν ότι το 2025 θα ήταν η χρονιά των ηπιότερων αυξήσεων, όμως ο Ιανουάριος μπήκε με αύξηση 5,8% στα προάστια του Πειραιά, 4,6% στον Δήμο της Θεσσαλονίκης, 4,2% στο κέντρο της Αθήνας, 3,8% στα δυτικά και σχεδόν 2% στα νότια προάστια. Όμως δεν είναι μόνο τα μεγάλα πληθυσμιακά κέντρα. Μόνο μέσα στο 2024 η Αρτα είδε αύξηση 32,3%, το Ναύπλιο 21%, ενώ Ζάκυνθος, Δωδεκάνησα και Δράμα από 20%. Πλέον, οι αυξήσεις φτάνουν σχεδόν το 100% και όχι, δεν μπήκε κανένα φρένο…

Πρωταθλητές στα εισοδήματα από ακίνητα οι Ελληνες

Το μέσο ελληνικό εισόδημα αυξάνεται τα τελευταία χρόνια, όμως, σύμφωνα με στοιχεία του ΟΟΣΑ, σημαντικό ρόλο σε αυτό παίζουν και η άνοδος στα έσοδα από ακίνητα. Στην Ελλάδα, καταγράφηκε αύξηση του πραγματικού εισοδήματος κατά 1,3% το γ’ τρίμηνο του 2024, δεύτερη μόνο πίσω από την Ισπανία (2,2%). Με σημείο αναφοράς το γ’ τρίμηνο του 2019 στις 100 μονάδες, το ποσοστό του εισοδήματος από ακίνητα στο συνολικό διαθέσιμο εισόδημα διαμορφώθηκε στο 183,3 για την Ελλάδα, 162,5 για την Ισπανία και 161,76 γα τη Γαλλία. Στην Ισπανία, τα εισοδήματα από ακίνητα αποτελούν το 10,4% του διαθέσιμου εισοδήματος των νοικοκυριών από 6,6% το γ’ τρίμηνο του 2019.

ΞΕΝΟΙ ΕΠΕΝΔΥΤΕΣ

Ρεκόρ παρά τους περιορισμούς για Golden Visa

Περιορισμοί σε περιοχές, νέα ακριβότερα όρια επένδυσης, όμως τίποτα δεν είναι αρκετό για να βάλει «φρένο» στο ενδιαφέρον των ξένων επενδυτών που χτύπησαν νέο ρεκόρ στην «Golden Visa». Σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία από την ΑΑΔΕ, ένα στα δέκα ακίνητα που πουλήθηκε στη χώρα τη διετία 2023-2024 ήταν με τη βούλα του προγράμματος. Το 2024 και αφού είχαν μπει οι πρώτοι περιορισμοί, έκλεισε με ιστορικό ρεκόρ υψηλό στο ξένο ενδιαφέρον για τα ελληνικά ακίνητα, με 9.289 αιτήσεις που αντιστοιχούν σε επενδύσεις συνολικής αξίας άνω των 23 δισ. ευρώ. Η διαφορά είναι μεγάλη ακόμα και σε σύγκριση με το προηγούμενο έτος, καθώς το 2023, όταν και δημιουργήθηκε το προηγούμενο ρεκόρ, οι αιτήσεις ήταν «μόνο» 8.477. Για να καταλάβει ο καθένας το πόσο ελκυστικό είναι το ελληνικό πρόγραμμα στους επενδυτές τρίτων χωρών, επισημαίνεται ότι, σύμφωνα με τους αναλυτές του διεθνούς μεσιτικού της Astons, μία στις δύο αιτήσεις που έκαναν πέρσι οι Αμερικανοί ήταν στην Ελλάδα.

Ισχύει ότι το 64% δεν αύξησε το ενοίκιο;

Δύο στους τρεις ιδιοκτήτες ακινήτων δηλώνουν ότι κράτησαν τα ενοίκια σταθερά την τελευταία τριετία. Ερευνα που πραγματοποίησε η Kapa Research για λογαριασμό της ΠΟΜΙΔΑ δείχνει ότι μόλις το 36%, δηλαδή σχεδόν ένας στους τρεις, προχώρησε σε αύξηση ενοικίου από το 2022. Αυτό, αν και σημαντικό, δεν αναιρεί την εικόνα στις αγγελίες, που φαίνεται αύξηση 21,6% στα ενοίκια, ενώ η αρχή του 2025 δείχνει περαιτέρω άνοδο κατά 2,3%. Τώρα, αν τους πιστεύουμε είναι άλλο πράγμα.

Αγνώστου ιδιοκτήτη

Δύο χρόνια προθεσμία, έως το τέλος του 2026, δίνει η κυβέρνηση για να δηλωθούν τα ακίνητα «αγνώστου ιδιοκτήτη». Χιλιάδες ακίνητα, σε κάθε πόλη, που για διάφορους λόγους μένουν ως «φαντάσματα» και δεν αξιοποιούνται. Σε σημαντικό βαθμό, αυτά τα ακίνητα έχουν μπλεχτεί στα γρανάζια της γραφειοκρατίας, της πολυϊδιοκτησίας και των δικαστικών διαφορών. Τώρα, καθώς δημιουργούν θέμα και στην ομαλή ολοκλήρωση του Κτηματολογίου, το υπουργείο Ψηφιακής Διακυβέρνησης δίνει νέα προθεσμία για να ενταχθούν, με τη διαδικασία πρόδηλου σφάλματος, με τίτλο, χρησικτησία ή αποδοχή κληρονομιάς. Η προηγούμενη προθεσμία ήταν έως το τέλος Νοεμβρίου 2024, αλλά, όπως τονίζεται, αν χάσουν και τη νέα, οι ιδιοκτήτες θα… «μπλέξουν».

Ανακαινίζουν για να νοικιάσουν ή να πουλήσουν πιο ακριβά

Κλείνουμε σχεδόν 4 χρόνια όπου η κυβέρνηση τρέχει κάποιου τύπου προγράμματα ανακαίνισης των κατοικιών και πολλοί ιδιοκτήτες που πριν «δεν ήξεραν», «δεν έμαθαν» ή «δεν πρόλαβαν», τώρα τρέχουν μη τυχόν κλείσει ο κύκλος και μείνουν απ’ έξω.

Πλέον, για να πουλήσεις ή να νοικιάσεις θέλεις πιστοποιητικά και οι ενδιαφερόμενοι δίνουν προτεραιότητα στην ενεργειακή θωράκιση, γιατί η ακρίβεια δεν συγχωρεί.

Τώρα, ένα στα δύο τηλέφωνα που χτυπάει στα γραφεία των μηχανικών αφορά το «Ανακαινίζω – Νοικιάζω» που ξεκινάει σήμερα. Προβλέπει μεγαλύτερη επιδότηση από το προηγούμενο, 60% αντί για 40% και ποσό 13.500 ευρώ, αντί για 10.000 ευρώ. Ισχυρό κίνητρο ότι το 50% της επιδότησης μπορεί να καταβληθεί προκαταβολικά, εφόσον το αιτηθεί ο ενδιαφερόμενος.

Την Τετάρτη, ξεκίνησε και το νέο πρόγραμμα «Αναβαθμίζω το Σπίτι μου» για τη χορήγηση άτοκων δανείων για ενεργειακή αναβάθμιση. Αφορά άτοκο δάνειο από 5.000 έως 25.000 ευρώ, χωρίς εισοδηματικά, περιουσιακά ή ηλικιακά κριτήρια. Καλό είναι που βγαίνουν νέα προγράμματα, όμως οι ιδιοκτήτες άρχισαν να συνειδητοποιούν ότι έπρεπε να είχαν τρέξει νωρίτερα. Οι επιδοτήσεις μεγαλώνουν, όμως η ακρίβεια των υλικών τρέχει πιο γρήγορα.

 Εξέλιξη τιμών πώλησης Ετήσιες Μεταβολές 

Πηγή: Δείκτης Τιμών Spitogatos SPI *Προσωρινά στοιχεία Ιανουαρίου 2025

Αθήνα Μεταβολή Τιμών (€/τμ)

Πηγή: indomio.gr

Θεσσαλονίκη (€/τμ) 

Πηγή: indomio.gr

Μεγάλες πόλεις – Ηπειρωτική Ελλάδα (€/τμ) 

Πηγή: indomio.gr

 Οι περιοχές με το μεγαλύτερο κέρδος στα ακίνητα 2017-2025 (€/τμ)

Πηγή: Τιμές αγγελιών 2024 xe.gr, indomio.gr, Στοιχεία 2017 REMAX