Γράφει ο Γιάννης Παρασκευόπουλος*

Σχετικά με την εξέλιξη της αγοράς το 2019 τρεις πυλώνες θα είναι ιδιαίτερα καθοριστικοί:

Πρώτον, η διαχείριση των  Μη Εξυπηρετούμενων (Ενυπόθηκων) Δανείων, η οποία γίνεται:

από τις Τράπεζες, οι οποίες προσπαθούν να περιορίσουν, σύμφωνα και με τις επιταγές του ESM και της ΕΚΤ, τον αριθμό των ΜΕΔ (NPLs)

από servicers, που έχουν πάρει την άδεια της ΤτΕ  και συνεργάζονται με τις συστημικές Τράπεζες
από funds, που έχουν ήδη ή πρόκειται να αγοράσουν αντίστοιχα δανειακά χαρτοφυλάκια.
Οι παραπάνω κινήσεις δύναται να οδηγήσουν και στην διάθεση χαρτοφυλακίων ακινήτων, που πρέπει όμως να προωθούνται πολύ προσεκτικά, ώστε να μην διαταραχτεί σημαντικά η ισορροπία προσφοράς και ζήτησης.

Προς αυτή την κατεύθυνση κινείται και η προσπάθεια των συστημικών Τραπεζών να προχωρήσουν σε επαναγορές από τις ίδιες ακινήτων, που βγαίνουν σε πλειστηριασμούς, ώστε να υπάρχει έλεγχος της προσφοράς και των τιμών και να μειωθεί ο κίνδυνος νέων πτωτικών τάσεων.

Επίσης η ενασχόληση επαγγελματιών, που γνωρίζουν καλά το αντικείμενο, μπορεί να οδηγήσει και στην καλύτερη αξιοποίηση των ακινήτων, που παραμένουν στα χαρτοφυλάκια των Τραπεζών, δίνοντας την δυνατότητα για καλύτερες μελλοντικές αποδόσεις τους.

Βέβαια δεν πρέπει να ξεχνάμε την διχοτόμηση της αγοράς, που αναφέρθηκε παραπάνω, καθώς μεγάλος όγκος των συγκεκριμένων ακινήτων βρίσκεται σε δευτερεύουσες αγορές, με αποτέλεσμα να πρέπει να υπάρχει πιο δημιουργική σκέψη στην αξιοποίησή τους.

Δεύτερον, ο κλάδος των τουριστικών ακινήτων εμφανίζει κινητικότητα, με τον αριθμό των αγοραπωλησιών, των πράξεων μίσθωσης και των έργων μετατροπής γραφείων σε ξενοδοχειακά καταλύματα να είναι ανοδικός. Και στο συγκεκριμένο τομέα, η διαχείριση των «κόκκινων» δανείων έχει σημαντική επίδραση, με τις τράπεζες να οδηγούν σε πλειστηριασμό ξενοδοχειακές μονάδες, που αλλάζουν ιδιοκτησιακό καθεστώς σε τιμήματα, που κάποιες φορές είναι μέχρι και 20% μεγαλύτερα σε σχέση με την τιμή εκκίνησης. Την ίδια στιγμή, η Ελλάδα βρίσκεται στο επίκεντρο του ενδιαφέροντος διεθνών ξενοδοχειακών αλυσίδων, οι οποίες αναζητούν τρόπους για να ξεκινήσουν ή να ενδυναμώσουν την παρουσία τους στην χώρα μας, γεγονός που καταδεικνύει την ύπαρξη ισχυρής ζήτησης.

Θα πρέπει, όμως εδώ να ληφθούν σοβαρά υπόψη:

η υπερπροσφορά κλινών, που μπορεί να δημιουργηθεί, εάν όλα τα projects, που συζητούνται υλοποιηθούν, γεγονός, που θα έχει ως πιθανό αποτέλεσμα την πτώση των χρεώσεων
η ενασχόληση με την ξενοδοχεία επιχειρηματικών σχημάτων, που δεν έχουν κατ’ αρχάς σχέση με τον χώρο και οι οποίοι θα πρέπει πάντα να προσεταιρίζονται  έμπειρους συμμάχους, ώστε να διασφαλίζουν, όσο είναι δυνατόν, τις αποδόσεις των επενδύσεων τους
η άνοδος επισκεπτών στις γειτονικές τουριστικές αγορές, που αυξάνεται προοδευτικά τα τελευταία χρόνια
η στάση των τραπεζών με τα ξενοδοχεία, που βρίσκονται στα δανειακά χαρτοφυλάκια τους
Καθώς όμως ανακαλύπτονται και market niches στην αγορά, όπως είναι η αγορά του extended stay, μέσω serviced apartments ή η επέκταση σε άλλες μορφές ξενοδοχειακών προιόντων, όπως η δημιουργία hostels, είναι δεδομένο, πως η συγκεκριμένη αγορά θα παραμείνει ενεργή, ενώ είναι σίγουρο, πως θα μας απασχολήσει και στο μέλλον μέσω της δευτερογενούς προσέγγισής της.

Τρίτον, τα ακίνητα απόδοσης και οι Ανώνυμες Εταιρείες Επένδυσης σε Ακίνητη Περιουσία (ΑΕΕΑΠ) προσελκύουν ισχυρό ενδιαφέρον, κάτι που γίνεται φανερό από την ύπαρξη νέων παικτών που σχεδιάζουν την είσοδό τους στο χρηματιστήριο. Κοινός, βέβαια, παρονομαστής είναι η έλλειψη αποθέματος υψηλής ποιότητας ακινήτων, κάτι που αναμένεται να οδηγήσει σε άνοδο τιμών για τις πρώτης κατηγορίας ιδιοκτησίες.

Ήδη παρατηρείται και πτώση των αποδόσεων σε χαρτοφυλάκια prime ακινήτων, που αυτή την στιγμή διαπραγματεύονται στην αγορά (η δυνατότητα ύπαρξης προσφοράς χαρτοφυλακίων και όχι μόνο μεμονωμένων ακινήτων δίνει την δυνατότητα σε είσοδο και νέων επενδυτών από το εξωτερικό, που σε άλλες περιπτώσεις δεν θα μπορούσαν να αγοράσουν λόγω των περιορισμών, που έχουν αναφορικά με το ύψος των προς επένδυση κεφαλαίων).

Η συγκεκριμένη αγορά λόγω του θεσμικού ρόλου των ΑΕΕΑΠ, αλλά και του ενδιαφέροντος από σημαντικούς νέους επενδυτές, παρά το γεγονός, πως εξακολουθεί να είναι ρηχή, έχει γίνει πιο επαγγελματική, ενώ και ο όγκος των συναλλαγών έχει αυξηθεί σημαντικά (αφήνοντας πίσω και τα δεδομένα των αντίστοιχων αγορών προ κρίσης).

Γενικά εκτιμούμε ότι και το 2019 οι αξίες των αντίστοιχων ποιοτικών ακίνητων θα έχουν ανοδική πορεία, ενώ η έλλειψη προιόντος θα τροφοδοτήσει και την δημιουργία νέων αναπτύξεων.

Δεν πρέπει βέβαια να περνούν απαρατήρητα τα παρακάτω, που δείχνουν να λειτουργούν και ως τροχοπέδη στην προσπάθεια ανάκαμψης της ελληνικής κτηματαγοράς και δίνουν ένα “κακό” σήμα στην κοινότητα των επενδυτών, που είναι πρόθυμοι να δραστηριοποιηθούν στην ελληνική αγορά και έχουν δείξει ενδιαφέρον ακόμη και για νέες αναπτύξεις (green field projects):

•             Η καθυστέρηση, χωρίς σημαντική αιτία, μεγάλων επενδύσεων, όπως το ΕΛΛΗΝΙΚΟ και οι τουριστικές επενδύσεις, που έχουν ενταχθεί στο fast track (το οποίο δυστυχώς μόνο γρήγορο δεν είναι)

•             H ακαμψία στην αντιμετώπιση χρόνιων προβλημάτων, όπως η υπερφορολόγηση ακινήτων και επιχειρήσεων, η γραφειοκρατία και η καθυστέρηση απονομής δικαιοσύνης.

Εκφράζοντας συγκρατημένη αισιοδοξία για τα δεδομένα, που θα προκύψουν στο νέο έτος και ευελπιστώντας, πως θα πρυτανεύσει η λογική στην αντιμετώπιση των προκλήσεων, που αντιμετωπίζει η χώρα, θα κλείσω το παρόν άρθρο με την τελευταία παράγραφο αντίστοιχων άρθρων μου τις προηγούμενες χρονιές (γεγονός, που δείχνει την αναβλητικότητα και τον αρνητισμό, που επικρατεί στην υλοποίηση σημαντικών αποφάσεων):

Η ελληνική αγορά ακινήτων θα λειτουργήσει θετικά στο σύνολό της όταν ανακάμψει συνολικά και η ελληνική οικονομία. Ακόμη η ελληνική αγορά ακινήτων θα πρέπει να γίνει ελκυστική στην εισροή ξένων κεφαλαίων, τα οποία είναι απαραίτητα και προϋποθέτουν και το κατάλληλο, φιλικό προς τον επενδυτή, περιβάλλον. Μόνο έτσι θα επιστρέψουμε σε ανάπτυξη και αύξηση επενδύσεων και πλούτου, απαραίτητες προϋποθέσεις για την καταπολέμηση της ανεργίας, της μεγαλύτερης πληγής, που δημιούργησε η κρίση.

*Ο Γιάννης Παρασκευόπουλος Γενικός διευθυντής ΔΑΝΟΣ BNB PARIBAS REAL ESTATE

Από το ειδικό ένθετο Οικονομία που κυκλοφορεί με τον Ελεύθερο Τύπο της Κυριακής

[dynamic-sidebar id=”post-area-diabaste”]