Οι τράπεζες είχαν -και έχουν- πολύ αυστηρά κριτήρια και «κόβουν» πολλούς ενδιαφερομένους, ενώ το μεγάλο κόστος χρηματοδότησης κάνει πολλούς που σκέφτονται την αγορά κατοικίας να μένουν μακριά. Τον Φεβρουάριο φέτος το επιτόκιο έτους
(κυμαινόμενο ή σταθερό έως 1 έτος) έφτασε στο 5,48%, μία ανάσα από το ιστορικό ρεκόρ του Οκτωβρίου 2008, όταν είχε φτάσει στο 5,92%. Το ιστορικό χαμηλό ήταν τον Δεκέμβριο του 2021, όταν το επιτόκιο είχε πέσει στο 2,05%. Μέσα σε 26 μήνες το κόστος των επιτοκίων αυξήθηκε κατά 167,32% για όποιον ήθελε να λάβει ένα μέσο στεγαστικό.
Ολα έγιναν ακριβότερα στην αρχή του 2022, λίγο πριν έρθει ο Ιούλιος του 2022, όταν η ΕΚΤ ξεκίνησε των κύκλο των αυξήσεων στα επιτόκιά της που από μηδενικά έφτασαν στο 4%. Οπως το 2022, οι τράπεζες άρχισαν τις αυξήσεις λίγο πριν ξεκινήσει η ΕΚΤ τις δικές της, έτσι και τώρα αναμένεται να μειώσουν το επιτοκιακό κόστος στα στεγαστικά λίγο πριν η ΕΚΤ μειώσει τα δικά της κεντρικά επιτόκια. Οι αγορές έχουν αποτιμήσει ότι η Φρανκφούρτη θα μειώσει τα βασικά επιτόκιά της περίπου 0,7% – 1% εντός του έτους, με αρχή από τη συνεδρίαση του Δ.Σ. τον Ιούνιο.
Η κυρίαρχη εκτίμηση είναι ότι μόνο του το χαμηλότερο επιτόκιο δεν θα φτάσει για να αλλάξει το κλίμα στην αγορά. Οι συστημικές ετοιμάζουν βελτιώσεις σε υπάρχοντα προϊόντα, ενώ σχεδιάζουν και νέα. Ξεχωρίζουν δύο θετικές παρεμβάσεις. Η μία είναι τα νέα προϊόντα τα οποία προσφέρουν δυνατότητα χρηματοδότησης έως και το 90% της εμπορικής αξίας του ακινήτου (αντί για το 70-80% σήμερα). Η άλλη είναι τα χαμηλότερα επιτόκια που ανάλογα με την τράπεζα και το προϊόν θα ξεκινούν από τα επίπεδα του 3%.
Οπως σχεδόν όλα τα πράγματα στον τραπεζικό κλάδο, έτσι και η βελτίωση των όρων χρηματοδότησης γίνεται σταδιακά. Ηδη, από τον Μάρτιο βλέπουμε τα επιτόκια να έχουν πέσει κατά 0,1% – 0,2%. Οσο μεγαλύτερη η διάρκεια αποπληρωμής του δανείου τόσο μεγαλύτερες εκπτώσεις βλέπουμε. Αυτοί που γνωρίζουν λένε ότι προς το παρόν δεν έχουμε δει τίποτα. Ολα πριν το καλοκαίρι θα είναι το «ζέσταμα» για όσα θα έρθουν όταν η ΕΚΤ ξεκινήσει τις μειώσεις των επιτοκίων της τον Ιούνιο.
Οι τράπεζες δεν θα «κουρέψουν» πολύ το περιθώριό τους, αλλά οι μειώσεις της ΕΚΤ αναμένεται να περάσουν στα επιτόκια, με τον ίδιο περίπου τρόπο που είχαν περάσει το 2022 οι αυξήσεις. Βασική εκτίμηση είναι ότι το 2025 θα δούμε αρκετά στεγαστικά με επιτόκιο κοντά στο 3%. Αυτό θα κάνει το συνολικό κόστος χρηματοδότησης φθηνότερο. Παράλληλα, αναμένεται και μία μικρή χαλάρωση στα εισοδηματικά κριτήρια, ώστε να μπορούν να λάβουν τα δάνεια περισσότεροι.
Οταν αξιολογείται μία νέα αίτηση δανεισμού, γίνεται μία σύγκριση ανάμεσα στο εισόδημα και τις δαπάνες που έχει μέσα στο έτος ο δανειολήπτης, για να κριθεί αν μπορεί να αντέξει το βάρος της αποπληρωμής. Πέρσι, για να εγκριθεί ένα δάνειο, έπρεπε το κόστος εξυπηρέτησης να μην είναι πολύ πάνω από το 25% του εισοδήματος. Αυτό αναμένεται να ανέβει κοντά στο 30%, ίσως και στο 35%. Η λογική είναι ότι η οικονομία πηγαίνει καλά και δεν θεωρείται ότι υπάρχει μεγάλος κίνδυνος οι δανειολήπτες ξαφνικά να δυσκολευτούν να αποπληρώσουν τα δάνειά τους, τουλάχιστον όχι μαζικά.
Αλλες πηγές θεωρούν ότι το πραγματικό ταβάνι είναι το 30% και όχι το 35%, αλλά σε κάθε περίπτωση μία τέτοια εξέλιξη θα είναι θετική. Υπενθυμίζεται ότι στις 21 Μαρτίου η Τράπεζα της Ελλάδος είχε ανακοινώσει νέα όρια στα στεγαστικά δάνεια, ανάμεσα στα οποία ότι δεν θα πρέπει να δίνουν δάνεια που το ετήσιο κόστος εξυπηρέτησής τους υπερβαίνει το 40% – 50% του ετήσιου εισοδήματος του δανειολήπτη. Γνώστες της αγοράς τονίζουν χωρίς επιφυλάξεις ότι σε αυτή τη συγκυρία καμία συστημική τράπεζα δεν θα φτάσει κοντά σε αυτά τα όρια.
Προσοχή ότι τα υπόλοιπα κριτήρια θα παραμείνουν αυστηρά, με την ίδια λογική που μπήκαν μέσα στην εποχή των Μνημονίων. Οι δανειολήπτες θα λαμβάνουν δάνεια που σύμφωνα με τα τραπεζικά στάνταρ θα μπορούν να αποπληρώσουν. Η «Αγρια Δύση» του 2005 δεν αναμένεται να επιστρέψει, για το καλό τόσο των δανειοληπτών όσο και των τραπεζών.
Τέλη κυκλοφορίας: Έκτακτη ανακοίνωση από το ΥΠΟΙΚ - Τι προβλέπεται
Νέα «φθηνότερα» προϊόντα
Δεδομένου ότι 1 στα 3 στεγαστικά που δίνουν οι συστημικές το δίνει η Εθνική Τράπεζα, έχει ενδιαφέρον το νέο προϊόν της για αγορά ακινήτων από νέους έως 45 ετών. Είναι στεγαστικό δάνειο με προνομιακούς όρους, ονομάζεται «Το Πρώτο μου Σπίτι» και απαιτεί χαμηλότερη ίδια συμμετοχή, με μόλις 10% της εμπορικής αξίας του ακινήτου. Αυτό σημαίνει ότι η τράπεζα δανείζει έως και το 90% της αξίας του ακινήτου, όταν αυτή τη στιγμή ο μέσος όρος ίδιας συμμετοχής είναι κοντά στο 67%.
Αυτό σημαίνει ότι για αγορά ακινήτου εμπορικής αξίας 200.000 ευρώ, η τράπεζα θα δανείσει έως και τις 180.000 ευρώ, άρα ο δανειολήπτης πρέπει να έχει στο χέρι μόνο 20.000 ευρώ.
Με βάση τον μ.ό. του 67%, οι τράπεζες δανείζουν σήμερα περίπου τις 134.000 ευρώ και ο δανειολήπτης πρέπει να έχει ίδια κεφάλαια περί τις 66.000 ευρώ, το υπερτριπλάσιο ποσό. Παράλληλα προσφέρεται μεγάλη διάρκεια δανείου έως 40 έτη, δυνατότητα επιλογής σταθερού επιτοκίου που ξεκινά από 3%, απαλλαγή από τη δαπάνη εξέτασης του αιτήματος δανείου και επιπλέον προνομιακό επιτόκιο και μηδενικά έξοδα για προσωπικό δάνειο «ΕΞΠΡΕΣ» για κάλυψη πρόσθετων εξόδων που συνδέονται με την κατοικία. Αυτό το νέο δάνειο ενσωματώνει πολλές από τις βελτιώσεις που αναμένεται να δούμε το επόμενο διάστημα, σε περισσότερα προϊόντα.
Σε διαρκή πτώση οι εκταμιεύσεις
Γνώστες των εξελίξεων τονίζουν ότι, πέρα από τις εξελίξεις στην ΕΚΤ, είναι πολλοί και καλοί οι λόγοι που σπρώχνουν τις τράπεζες προς φθηνότερα στεγαστικά. Λίγο ο «υγιής ανταγωνισμός», λίγο οι πιέσεις της κυβέρνησης να χορηγηθούν περισσότερα στεγαστικά και κατά πολύ το γεγονός ότι οι εκταμιεύσεις βρίσκονται σε διαρκή πτώση, σημαντικά χαμηλότερα ακόμα και σε σύγκριση με την εικόνα της αγοράς πριν μόλις δύο έτη.
Πέρσι, εκταμιεύθηκαν περί το 1,19 δισ. ευρώ σε στεγαστικά δάνεια. Περί τα 24 εκατ. ευρώ λιγότερα από το 1,214 δισ. ευρώ του 2022 και πολύ μακριά από τα 14 δισ. ευρώ του 2008 ή τα 15,2 δισ. ευρώ του 2007. Για να καταλάβουμε πόσο απέχει το σήμερα από τις «χρυσές εποχές», τον Νοέμβριο του 2005 δόθηκαν 1,576 δισ. ευρώ σε στεγαστικά δάνεια (σε έναν μήνα). Ο καλύτερος μήνας της τελευταία τριετίας ήταν ο Δεκέμβριος του 2021 με 158 εκατ. ευρώ. Η διαφορά είναι χαώδης. Κατά μέσο όρο έχουμε πέσει από σχεδόν 1 δισ. ευρώ το μήνα σε 1 δισ. ευρώ το έτος, παρά το γεγονός ότι από τότε οι τιμές των ακινήτων έχουν φτάσει σε υψηλότερα επίπεδα.
Αν και δεν αναμένεται να επιστρέψουμε σε προ-μνημονιακά επίπεδα, τουλάχιστον όχι αυτή τη δεκαετία, η αγορά έχει ανάγκη οι τράπεζες να αυξήσουν τις χορηγήσεις. Επίσης, από την πλευρά τους οι διοικήσεις των τραπεζών φαίνεται να βλέπουν πως υπάρχει χώρος για νέα «πράσινα» δάνεια στο σύστημα, τώρα που σε μεγάλο βαθμό φαίνεται να έχει δρομολογηθεί το θέμα των «κόκκινων».
Οι τράπεζες έχουν φθηνό ρευστό κοντά σε επίπεδα ρεκόρ (χαμηλότοκες καταθέσεις), πλέον δεν κινδυνεύουν και έχουν σχέδιο να αυξήσουν τα κέρδη τους μέσα από την «επιστροφή» τους σε πεδία που στο παρελθόν ήταν οδηγοί της ανάπτυξης, όπως αυτή η στεγαστική πίστη.
Στεγαστικά με κυμαινόμενο επιτόκιο ή σταθερό έως 1 έτος
| Περίοδος | Επιτόκιο |
| 10/08 | 5,92% |
| 01/23 | 3,90% |
| 02/23 | 3,98% |
| 01/24 | 5,47% |
| 02/24 | 5,48% |
Πηγή: ΤτΕ
| Σταθερό επιτόκιο 20 ετών
| Σύγκριση κόστους νέου δανείου 100.000 ευρώ Oλες οι ενεργειακές κατηγορίες ακινήτων | |||||
| Τράπεζα | Πρόγραμμα | Μηνιαία Δόση | Επιτόκιο | Συνολικοί τόκοι | Συνολικό ποσό | |
| Εθνική Τράπεζα | ESTIA ΣΤΑΘΕΡΟ | 639,15€ | 4,5% | 53.396,00€ | 153.396,00€ | |
| Eurobank | Στεγαστικό δάνειο | 628,34€ | 4,3% | 50.801,60€ | 50.801,60€ | |
| Τράπεζα Πειραιώς | Στεγαστικό Δάνειο | 617,64€ | 4,1% | 48.233,60€ | 148.233,60€ | |
| Alpha Bank | Alpha Κατοικία | 644,59€ | 4,6% | 54.701,60€ | 154.701,60€ | |
Πηγή: moneyonline.gr
| Κυμαινόμενο επιτόκιο 20 ετών
| Σύγκριση κόστους νέου δανείου 100.000 ευρώ Ολες οι ενεργειακές κατηγορίες ακινήτων | |||||
| Τράπεζα | Πρόγραμμα | Μηνιαία Δόση | Επιτόκιο | Συνολικοί τόκοι | Συνολικό ποσό | |
| Εθνική Τράπεζα | ΕΣΤΙΑ ΠΡΟΝΟΜΙΟ | 702,65€ | 5,64% | 68.637,08€ | 168.637,08€ | |
| Eurobank | Στεγαστικό δάνειο | 717,01€ | 5,89% | 72.081,94€ | 172.081,94€ | |
| Τράπεζα Πειραιώς | Στεγαστικό Δάνειο | 705,51€ | 5,69% | 69.323,16€ | 169.323,16€ | |
| Alpha Bank | Alpha Κατοικία | 728,60€ | 6,09% | 74.863,68€ | 174.863,68€ | |
Πηγή: moneyonline.gr
| Σταθερό επιτόκιο 10 έτη (κυμαινόμενο επιτόκιο 10 έτη) | Παράδειγμα νέου δανείου 180.000 ευρώ Ολες οι ενεργειακές κατηγορίες ακινήτων | |||
| Τράπεζα | Πρόγραμμα | Μηνιαία Δόση Σταθερό (Κυμαινόμενο) | Επιτόκιο Σταθερό (Κυμαινόμενο) | Συνολικό ποσό |
| Εθνική Τράπεζα | Πρώτο μου Σπίτι (έως 45 ετών) | 1.102,18€ (1.229,73€) | 4% (6,39%) | 279.829,20€ |
| Eurobank | Στεγαστικό Δάνειο | 1.111,74€ (1.207,13€) | 4,1% (5,89%) | 278.264,40€ |
| Τράπεζα Πειραιώς | Στεγαστικό Δάνειο | 1.083,19€ (1.182,03€) | 3,8% (5,69%) | 271.826,40€
|
| Alpha Bank | Alpha Κατοικία | 1.102,18€ (1.207,80€) | 4% (5,99%) | 277.197,60€ |
Πηγή: moneyonline.gr
| Σταθερό επιτόκιο 10 έτη (κυμαινόμενο επιτόκιο 10 έτη) | Παράδειγμα νέου δανείου 50.000 ευρώ Ολες οι ενεργειακές κατηγορίες ακινήτων | |||
| Τράπεζα | Πρόγραμμα | Μηνιαία Δόση Σταθερό (Κυμαινόμενο) | Επιτόκιο Σταθερό (Κυμαινόμενο) | Συνολικό ποσό |
| Εθνική Τράπεζα | Πρώτο μου Σπίτι (έως 45 ετών) | 306,16€ (333,99€) | 4% (5,89%) | 76.818,00€ |
| Eurobank | Στεγαστικό Δάνειο | 308,82€ (335,31€) | 4,1% (5,89%) | 77.295,60€ |
| Τράπεζα Πειραιώς | Στεγαστικό Δάνειο | 300,89€ (328,34€) | 3,8% (5,69%) | 75.507,60€ |
| Alpha Bank | Alpha Κατοικία | 306,16€ (337,02€) | 4% (6,09%) | 77.181,60€ |
Πηγή: moneyonline.gr
Ροή Ειδήσεων 
