Το πρώτο είναι το ανώτατο επιτρεπόμενο όριο για το δείκτη εξυπηρέτησης χρέους προς εισόδημα (debt service-to-income) στο 50% για όσους αγοράζουν σπίτι για πρώτη φορά και στο 40% όλους τους άλλους δανειολήπτες. Το δεύτερο είναι το ανώτατο επιτρεπόμενο όριο για το δείκτη δανείου προς την αξία του υπέγγυου ακινήτου κατά την έγκριση (loan-to-value) 90% για τους αγοραστές για πρώτη φορά και 80% για όλους τους άλλους. Ουσιαστικά, οριοθετείται κάτι που ούτως ή άλλως οι συστημικές τράπεζες τηρούσαν, άρα δεν θα επηρεαστεί η παρούσα πολιτική δανεισμού τους.

Crash test

Τα τελικά στοιχεία του 2022 δείχνουν ότι στο τέταρτο τρίμηνο ο δείκτης δανείου προς αξία κατά την έκδοση του δανείου ήταν στο 61,6%, αρκετά κάτω από το όριο του 80-90%. Επίσης, στο θέμα κόστους εξυπηρέτησης των δανείων, ήταν στο 24,2% του ετήσιου εισοδήματος του δανειολήπτη, αρκετά κάτω από το 40-50% των νέων ορίων. Δεδομένου ότι οι συστημικές τράπεζες, υπό την αυστηρή εποπτεία της ΕΚΤ και μετά την περιπέτεια της εποχής των Mνημονίων, ήδη ακολουθούν αυστηρές πολιτικής χορήγησης δανείων, τα νέα όρια δεν φαίνεται να φέρνουν ανατροπές.

Τα… ψιλά γράμματα

Ο δείκτης εξυπηρέτησης χρέους προς εισόδημα κατά την έγκριση (debt service-to-income at origination) αφορά το ετήσιο κόστος εξυπηρέτησης του συνολικού χρέους σε σχέση με το συνολικό ετήσιο διαθέσιμο εισόδημα του δανειολήπτη. Αυτό σημαίνει ότι σε εργαζόμενο με το μέσο μισθό των 1.250 ευρώ, επί 14 μήνες το χρόνο, μετά τις ασφαλιστικές εισφορές, φόρους κ.τ.λ., το πραγματικό διαθέσιμο εισόδημα είναι 13.774 ευρώ ή 984 ευρώ το μήνα.

Η μηνιαία επιβάρυνση ενός δανείου που θα χορηγηθεί από την Πρωτοχρονιά του 2025 δεν μπορεί να είναι μεγαλύτερη από 492 ευρώ. Αυτό σημαίνει ετησίως 5.904 ευρώ. Η συντριπτική πλειονότητα των στεγαστικών δανείων για αγορά κατοικίας είναι με ορίζοντα αποπληρωμής από 20 έως 30 έτη. Αυτό σημαίνει ότι για κάποιον με ένα μέσο εισόδημα, το όριο χορήγησης δανείου μπαίνει από 118.080 έως 177.120 ευρώ.

Στο πλαίσιο του ορίου για χορήγηση ποσού έως το 80-90% της αξίας του ακινήτου, αυτό σημαίνει ότι ο αγοραστής του παραδείγματος θα μπορούσε θεωρητικά και με την ελάχιστη συμμετοχή ιδίων κεφαλαίων 10-20% να αγοράσει μία κατοικία αξίας έως 221.400 ευρώ αν δεν είναι η πρώτη του αγορά ή έως 196.800 ευρώ αν είναι η πρώτη του αγορά κατοικίας.

Κίνδυνοι

Υπενθυμίζεται ότι και το ΔΝΤ σε εκθέσεις του έχει τονίσει πως υπάρχουν κίνδυνοι για την οικονομία, όπως η διακύμανση των επιτοκίων, ο επίμονος πληθωρισμός και η αύξηση των τιμών των ακινήτων. Για τους λόγους αυτούς έχει προτείνει την ανάγκη μέτρων για τους λήπτες στεγαστικών δανείων, ακριβώς όπως τα παραπάνω. Σύμφωνα με τους αναλυτές του Ταμείου, τέτοια μέτρα θα ενισχύσουν την ανθεκτικότητα των νοικοκυριών, ενώ θα απέκλειαν τρωτά σημεία στο τραπεζικό σύστημα, έναντι κινδύνων από τα στεγαστικά δάνεια. Σύμφωνα με την ΤτΕ, τα μέτρα αυτά έχουν δεσμευτικό χαρακτήρα και λαμβάνουν τη μορφή ανώτατων επιτρεπόμενων ορίων για το δείκτη εξυπηρέτησης χρέους προς εισόδημα κατά την έγκριση και το δείκτη δανείου προς αξία κατά την έγκριση για τα νέα δάνεια και λοιπές πιστώσεις και θα τεθούν σε εφαρμογή την 1η Ιανουαρίου 2025.