Η αντιπαροχή, που έφτανε ακόμα και πάνω από 50% για τους ιδιοκτήτες προ του 2005, έπεσε σημαντικά στα χρόνια της κρίσης, με χαμηλότερο σημείο την κατάρρευση των τιμών ακινήτων το 2017. Τότε το ποσοστό αντιπαροχής έπεσε έως και 20% σε κάποιες περιοχές, όπως το Αιγάλεω ή η Πετρούπολη.

Οικόπεδα

Από τότε, η αξία των οικοπέδων άρχισε να αυξάνεται σταδιακά, παρασύροντας ανοδικά και το ποσοστό αντιπαροχής. Φέτος, τα ποσοστά έχουν ανέβει έως και 1,5 φορά από το 2017. Επιστρέφοντας στο παράδειγμα των δυτικών προαστίων, στο Αιγάλεω είναι έως και 38%, ενώ στην Πετρούπολη έως και 33%. Τι επισημαίνουν οι ειδικοί; Είναι τόσο μεγάλη η άνοδος των τιμών των διαμερισμάτων, που ξεπερνά σε σημαντικό βαθμό το αγκάθι της ανόδου στην τιμή των υλικών και βάζει σε νέες σκέψεις τους εργολάβους, αντί για αντιπαροχή να προχωρήσουν σε αγορά των οικοπέδων που τους ενδιαφέρουν.

Από την άλλη πλευρά, αυτό σπάει την αγορά σε τρεις ταχύτητες: μεγάλες επιχειρήσεις που έχουν τη ρευστότητα να το πράξουν, μικρότερες που εξετάζουν αν τους συμφέρει ο δανεισμός για την αγορά των οικοπέδων και όσες δεν θέλουν ή δεν μπορούν να λάβουν δάνειο και επιμένουν στην αντιπαροχή, ακόμα και με ποσοστά που έχουν επιστρέψει κοντά στο 50%. Επισημαίνεται ότι πέρα από τα υπόλοιπα ειδικά χαρακτηριστικά των οικοπέδων, η τοποθεσία μπορεί να εκτοξεύσει την τιμή, όπως και την αξία των διαμερισμάτων που θα χτιστούν εκεί. Αυτό σημαίνει ότι σε ορισμένες περιπτώσεις καταγράφονται και ακραία ποσοστά αντιπαροχής, ακόμα και 20% πάνω από το συνηθισμένο που μπορεί να έχει μία περιοχή. 

Η μεγάλη εικόνα

Αν και υπάρχει σημαντική διαφορά από περιοχή σε περιοχή, στη μεγάλη εικόνα της αγοράς υπάρχει σημαντική άνοδος την τελευταία τριετία. Στην Αττική, το μεγαλύτερο πληθυσμιακό κέντρο της χώρας, αγγίζει το 45% στις καλές περιοχές. Τέτοιες είναι η Νέα Σμύρνη, η Γλυφάδα και κυρίως τα νότια προάστια που τα τελευταία χρόνια γνώρισαν σημαντική ανάπτυξη. Αξίζει να αναφερθεί ότι οι περισσότεροι κατασκευαστές δεν μπορούν ή πιο απλά δεν βγαίνουν αν ξεπεράσουν το 40%. Τα μεγαλύτερα ποσοστά τα βλέπουμε από κατασκευαστές που επικεντρώνονται σε ακριβότερα, πολυτελή ακίνητα, όπου υπάρχει μεγαλύτερο ποσοστό κέρδους.

Η εικόνα της αγοράς είναι πολύ διαφορετική από ό,τι μόλις τρία ή πέντε χρόνια πριν. Χαρακτηριστικά, το μέσο ποσοστό αντιπαροχής το 2019 ήταν κοντά στο 30%. Τα ποσοστά αντιπαροχής άλλαξαν πολύ με την επιβολή ΦΠΑ στις νεόδμητες οικοδομές το 2006 και προ των μνημονιακών χρόνων είχαν καταγραφεί και περιπτώσεις που άγγιζαν το 60%. Πλέον ο ΦΠΑ στην οικοδομή βρίσκεται σε αναστολή έως το τέλος του 2025, οπότε η επιστροφή σε μεγαλύτερα ποσοστά αντιπαροχής συνδέεται και με τη φορολογία.

Επαναλαμβάνουμε ότι το ποσοστό της αντιπαροχής είναι ανάλογο με το περιθώριο κέρδους που μπορεί να έχει ο εργολάβος και αποτελεί προϊόν διαπραγμάτευσης. Εχει άμεση σχέση με τη στρατηγική του εκάστοτε κατασκευαστή, σε τι κοινό απευθύνεται και αν επιθυμεί να απευθυνθεί με την κατασκευή του στους πολλούς ή στους λίγους εν δυνάμει αγοραστές, καθώς και αν επιθυμεί να «σηκώνει» ταυτόχρονα και άλλες οικοδομές ή ανά διάστημα 2-3 ετών εφόσον έχει πουλήσει το 100% της οικοδομής που έχει κατασκευάσει. Μεγάλα ποσοστά κυρίως προσφέρουν κατασκευαστικές εταιρίες που επιθυμούν να «τοποθετηθούν» σε μια περιοχή, με στόχο να τους μάθουν οι ενδιαφερόμενοι αγοραστές, καθώς και οι οικοπεδούχοι. Σημαντικός παράγοντας καθορισμού του ποσοστού αντιπαροχής και των τιμών πώλησης των οικοπέδων είναι η νομοθεσία για την εξοικονόμηση ενέργειας. Αυτό πρακτικά σημαίνει σημαντική αύξηση του κόστους ακόμη και άνω του 20% για την κατασκευή μίας οικοδομής, δεδομένου ότι η νέα νομοθεσία προβλέπει ότι ουσιαστικά τα νέα κτίρια πρέπει να είναι ενεργειακά αυτόνομα.

Αν το κόστος αυτό δεν το αναλάβει ο αγοραστής του διαμερίσματος, τότε θα πιέσει το ποσοστό αντιπαροχής. 

Διαδικασία

Οσοι σκέφτονται την αντιπαροχή ως λύση πρέπει να το εξετάσουν προσεκτικά. Ειδικοί του κλάδου επισημαίνουν ότι πρώτα πρέπει να επιλέξουν μια κατασκευαστική εταιρία με αποδεδειγμένη εμπειρία. Να δουν προηγούμενα έργα της εταιρίας για να δουν αν τους αρέσουν το στιλ και κυρίως η ποιότητα. Να ελεγχθεί η οικονομική δυνατότητα της εταιρίας να ολοκληρώσει το έργο, αλλιώς μπορεί να υπάρξουν επιπλοκές. Επίσης, να προβλέπονται συμβατικά εγγυήσεις για την τήρηση του χρονοδιαγράμματος και αποζημιώσεις σε περίπτωση καθυστερήσεων. Η διαδικασία αυτή καθαυτή, είναι σχετικά απλή. Ο ιδιοκτήτης απευθύνεται σε κατασκευαστική εταιρία για να εκδηλώσει το ενδιαφέρον του. Η εταιρία εξετάζει το μέγεθος και τα στοιχεία του οικοπέδου. Η εταιρία προσφέρει ποσοστό αντιπαροχής και γίνεται η διαπραγμάτευση. Ακολουθεί η δημιουργία των αρχιτεκτονικών σχεδίων και τέλος υπογράφεται η σύμβαση σε συμβολαιογράφο.

Υπολογισμός

Το πιο βασικό είναι πως η αντιπαροχή δεν αφορά τετραγωνικά μέτρα επί της πολυκατοικίας που θα χτιστεί αλλά την αξία των τετραγωνικών αυτών μέτρων. Με λίγα λόγια, αν η πολυκατοικία που έχει κατασκευαστεί αξίζει 2 εκατ. ευρώ και η αντιπαροχή που έχουμε συμφωνήσει και λάβει είναι 35%, τότε το 35% θα πρέπει να μας δώσει αξία 700.000 ευρώ. Αν η αξία των διαμερισμάτων που θα λάβουμε είναι η παραπάνω, τότε η συμφωνία είναι καλή για όλες τις πλευρές.

Οι γνώστες της αγοράς επισημαίνουν πως η τιμή του κάθε τετραγωνικού αλλάζει ακόμα και μέσα στο ίδιο κτίσμα. Αλλη τιμή στον 1ο όροφο, άλλη στον 4ο και άλλη στο ρετιρέ. Αυτό σημαίνει ότι ο οικοπεδούχος λαμβάνει περισσότερα τετραγωνικά μέτρα διαμερισμάτων σε χαμηλούς ορόφους και λιγότερα στους πάνω. Επίσης, με δεδομένο ότι οι κατασκευαστές είναι επιχειρηματίες και έχουν στόχο το κέρδος, η διαπραγμάτευση είναι απαραίτητη.

Ελληνική πρωτοτυπία

Η αντιπαροχή οικοπέδων με διαμερίσματα είναι σε μεγάλο βαθμό ελληνική υπόθεση. Αποτελεί ελληνική πρωτοτυπία της μεταπολεμικής ανοικοδόμησης, κυρίως της Αθήνας, και εφαρμόζεται με επιτυχία έως σήμερα. Μία συν-επενδυτική σύμβαση έργου, μεταξύ των ιδιοκτητών ενός οικοπέδου και μιας κατασκευαστικής εταιρίας. Ο κατασκευαστής αναλαμβάνει με δική του ευθύνη και χρηματοδότηση τον σχεδιασμό και την ανέγερση ενός ή περισσότερων κτιρίων. Ο οικοπεδούχος λαμβάνει διαμερίσματα ίσης αξίας με το ποσοστό της αντιπαροχής που είχε συμφωνηθεί. Μία μέθοδος δόμησης που χρησιμοποιήθηκε έντονα στην Ελλάδα, ιδιαίτερα τις δεκαετίες ’60 έως το ‘80 στα χρόνια της οικοδομικής έκρηξης, ειδικά σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη, φτάνοντας στο αποκορύφωμα το 2000 μέχρι και το 2006, όταν επιβλήθηκε ΦΠΑ στις νέες οικοδομές και με την επέλευση της οικονομικής κρίσης εξαλείφθηκε από το λεξιλόγιο της κτηματαγοράς σχεδόν για μία δεκαετία. Στις καλές εποχές, οι οικοπεδούχοι εξασφάλιζαν την ιδιοκτησία τριών ή και τεσσάρων διαμερισμάτων για τα παιδιά τους και ταυτόχρονα ένα μηνιαίο εισόδημα που σε πολλές περιπτώσεις, όταν αφορούσε καταστήματα, άγγιζε κάποιες χιλιάδες ευρώ τον μήνα.

Οφέλη και κίνδυνοι

Η αντιπαροχή έχει κάποια σημαντικά πλεονεκτήματα που την έχουν κάνει να γίνει για πολλά χρόνια ο κύριος τρόπος ανάπτυξης της ελληνικής οικοδομής. Πρώτα είναι η οικονομική απόδοση. Εδώ, ο ιδιοκτήτης της γης δεν χρειάζεται να βάλει χρήματα, αλλά αποκτά έτοιμες κατοικίες στο οικόπεδό του. Επίσης, με αυτόν τον τρόπο μετατρέπει ένα αδρανές κομμάτι γης σε κερδοφόρες ιδιοκτησίες. Αυτό αφορά ειδικά τη σύγχρονη πραγματικότητα της ανόδου των τιμών στην ελληνική αγορά. Τρίτον, ότι συνήθως δεν χρειάζεται να κάνει τίποτα, αφού όλη τη διαδικασία την αναλαμβάνουν οι κατασκευαστικές και στο τέλος του δίνουν το κλειδί στο χέρι. Το μεγαλύτερο θετικό αφορά τους κατασκευαστές, που χωρίς να έχουν το κεφάλαιο για την αγορά γης, μπορούν να προχωρήσουν στην κατασκευή ολόκληρων πολυκατοικιών. Για τους επιχειρηματίες το περιθώριο κέρδους είναι σημαντικό, ακόμα και αν χρειαστεί να δώσουν πίσω δύο ή τρία διαμερίσματα.

Η άλλη όψη

Από την άλλη πλευρά, τίποτα στον κόσμο δεν είναι τέλειο και η αντιπαροχή έχει τους κινδύνους της. Ο πιο σημαντικός είναι ο κίνδυνος αφερεγγυότητας. Εχουν υπάρξει περιπτώσεις που ο κατασκευαστής δεν κατάφερε να βρει τα κονδύλια για την ολοκλήρωση του έργου, με αποτέλεσμα να παραμείνουν η γη και το ημιτελές ακίνητο παγωμένα. Σε κάποιες περιπτώσεις, ειδικά τα χρόνια της κρίσης, κατασκευαστικές πτώχευσαν, με αποτέλεσμα να υπάρχουν ακόμα και σήμερα τα κουφάρια των πολυκατοικιών. Στους πιθανούς κινδύνους είναι και αυτός του απρόβλεπτου παράγοντα. Π.χ. μία απότομη πτώση των τιμών μπορεί να κάνει το όλο εγχείρημα μάταιο. Αυτό το είδαμε την περίοδο που η κρίση χτύπησε τις αξίες των ακινήτων, το 2012-2017.

Τα 6 βήματα 

1. Επικοινωνία με κατασκευαστική εταιρία.
2. Αξιολόγηση οικοπέδου.
3. Προσφορά ποσοστού.
4. Διαπραγμάτευση όρων.
5. Σύνταξη σχεδίων.
6. Υπογραφή σύμβασης.

ΣΥΓΚΡΙΣΗ ΠΟΣΟΣΤΩΝ ΑΝΤΙΠΑΡΟΧΗΣ 2005 – 2024

Πηγή: GEOAXIS property & valuation services

 ΣΥΓΚΡΙΣΗ ΠΟΣΟΣΤΩΝ ΑΝΤΙΠΑΡΟΧΗΣ ΕΩΣ 2017 – 2024

Πηγή: Ε-Real Estates Πανελλαδικό Δίκτυο, ποσοστά αντιπαροχής που ζητούν οι ιδιοκτήτες οικοπέδων.

ΖΗΤΟΥΜΕΝΕΣ ΤΙΜΕΣ ΠΩΛΗΣΗΣ ΟΙΚΟΠΕΔΩΝ – ΑΤΤΙΚΗ

Πηγή: Διαθέσιμες αγγελίες 13.11.2024 ,οι τιμές διαμορφώνονται βάση των διαθέσιμων οικοπέδων.

Ειδήσεις σήμερα

Παγκράτι: Το κατώφλι του εισαγγελέα πέρασε ο υπάλληλος που λαμπάδιασε το μπαρ 

Καιρός – Καλλιάνος: Ανεβαίνει η θερμοκρασία, βροχές από Παρασκευή – Τι είπε για τα Χριστούγεννα

Συντάξεις Ιανουαρίου 2025: Νωρίτερα η πληρωμή τους – Αναλυτικά οι ημερομηνίες

Διεθνής ημέρα για την εξάλειψη της βίας κατά των γυναικών: Το μήνυμα της κυβέρνησης και τα σοκαριστικά στοιχεία από την ΕΛΑΣ

Βέφα Αλεξιάδου: Μια ζωή σκέτος εφιάλτης – Ο αλκοολικός πατέρας και το ξύλο στη μάνα της

Αύγουστος Κορτώ στον ΕΤ: Ο πατέρας μου ήταν ο ήρωάς μου, αλλά δεν το αποδεχόμουν

Χαμός με το «ροζ» κομμωτήριο στον Ασπρόπυργο – Ο κρυφός χώρος και οι «εκλεκτοί» πελάτες

Δημοσκόπηση GPO: Πρωτιά της ΝΔ με 25,8% – Δεύτερο το ΠΑΣΟΚ, πέμπτος ο ΣΥΡΙΖΑ – Στο 1,5% το κόμμα Κασσελάκη

Έλλη Γελεβεσάκη: Η πρώην του Μανίκα ξεφτιλίζει το Super Κατερίνα – «Τουλάχιστον ξεδιάντροπο!»

Υπόθεση Πελικό: 20 χρόνια φυλακή για τον Ντομινίκ Πελικό ζητά η εισαγγελέας