Ποσά χρηματικών δωρεών αυτής της περίπτωσης τα οποία υπερβαίνουν τα 150.000 ευρώ και φτάνουν μέχρι τα 300.000 ευρώ, φορολογούνται μόλις με 1% για το τμήμα πάνω από τα 150.000 ευρώ και μέχρι τα 300.000 ευρώ, ενώ ποσά άνω των 300.000 ευρώ φορολογούνται με επιπλέον 5% για το πέραν των 300.000 ευρώ τμήμα τους. Μέχρι τις 30 Ιουλίου οι δωρεές χρηματικών ποσών από τους γονείς προς τα τέκνα φορολογούνταν αυτοτελώς με 10% ανεξαρτήτως ύψους και προορισμού.

Η αλλαγή αυτή, η οποία επήλθε με το άρθρο 7 του ν. 4714/2020, συνιστά μια άκρως ευνοϊκή ρύθμιση για τις οικογένειες στις οποίες οι γονείς θέλουν να βοηθήσουν τα παιδιά τους οικονομικά για να αγοράσουν δικό τους σπίτι.

Η απαλλαγή της δωρεάς μέχρι του ποσού των 150.000 ευρώ ισχύει ακόμη και στην περίπτωση κατά την οποία το τέκνο που λαμβάνει τα χρήματα από τον γονέα του, τα διαθέτει για να αποπληρώσει στεγαστικό δάνειο το οποίο έλαβε για την αγορά πρώτης κατοικίας. Δεν ισχύει όμως σε περίπτωση κατά την οποία το τέκνο έχει αποφασίσει να κτίσει την πρώτη του κατοικία, δηλαδή να ανεγείρει οικοδομή στην οποία θα βρίσκεται η πρώτη κατοικία του.

Προϋποθέσεις

Σημειώνεται ότι για να ισχύσει η ευνοϊκή φορολόγηση του δωριζόμενου από τον γονέα προς το τέκνο μεγάλου χρηματικού ποσού, θα πρέπει το τέκνο που λαμβάνει το ποσό από τους γονείς του:

* να αγοράζει κατοικία ή οικόπεδο κατά πλήρη κυριότητα εντός της ελληνικής επικράτειας

* να μην έχει δικαίωμα πλήρους κυριότητας ή επικαρπίας ή οίκησης σε άλλη κατοικία ή ιδανικό μερίδιο κατοικίας που πληροί τις στεγαστικές ανάγκες του ιδίου ή της οικογενείας του

* να μην έχει δικαίωμα πλήρους κυριότητας επί οικοπέδου οικοδομήσιμου ή επί ιδανικού μεριδίου οικοπέδου, στα οποία αντιστοιχεί εμβαδόν κτίσματος που πληροί τις στεγαστικές ανάγκες του ιδίου ή της οικογενείας του

* τυχόν άλλα ακίνητα που έχει και πληρούν τις στεγαστικές ανάγκες να μη βρίσκονται σε δήμο ή κοινότητα με πληθυσμό άνω των 3.000 κατοίκων.

Οι στεγαστικές ανάγκες θεωρείται ότι καλύπτονται αν το συνολικό εμβαδόν των ανωτέρω ακινήτων είναι 70 τ.μ. προσαυξανόμενα κατά 25 τ.μ. για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα του δικαιούχου και κατά 30 τ.μ. για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα τέκνα του.

Η απαλλαγή της αγοράς πρώτης κατοικίας από τον φόρο μεταβίβασης χορηγείται για κτίσμα αντικειμενικής αξίας μέχρι 200.000 ευρώ στον άγαμο δικαιούχο ή μέχρι 250.000 ευρώ στον έγγαμο δικαιούχο. Τα όρια αυτά προσαυξάνονται κατά 25.000 ευρώ για κάθε εξαρτώμενο τέκνο μέχρι το 2^ο και κατά 30.000 ευρώ για κάθε εξαρτώμενο τέκνο από το τρίτο και πάνω.

Επίσης χορηγείται απαλλαγή σε περίπτωση αγοράς οικοπέδου αξίας μέχρι 50.000 ευρώ σε κάθε άγαμο δικαιούχο και μέχρι 100.000 ευρώ σε κάθε έγγαμο. Η απαλλασσόμενη αξία για τον έγγαμο προσαυξάνεται κατά 10.000 ευρώ για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα του και κατά 15.000 ευρώ για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα τέκνα του. Τα παραπάνω ισχύουν εφόσον ο δικαιούχος αγοράζει οικόπεδο εξ ολοκλήρου και όχι ποσοστό εξ αδιαιρέτου.

Εγκύκλιος ΑΑΔΕ

Για την ορθή εφαρμογή των όσων προβλέπει η παραπάνω ευνοϊκή ρύθμιση ο διοικητής της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων Γ. Πιτσιλής εξέδωσε πρόσφατα μια αναλυτική εγκύκλιο (την υπ’ αριθμ. Ε2182/9-11-2020) με την οποία διευκρινίζονται τα εξής: 

1 Απαλλαγές και όρια: Με τη διάταξη του άρθρου 7 του ν. 4714/2020 ορίζεται ότι οι χρηματικές δωρεές και γονικές παροχές που συνιστώνται από τους γονείς στα τέκνα τους με σκοπό την αγορά πρώτης κατοικίας, εφόσον συντρέχουν στα πρόσωπα των τέκνων οι προϋποθέσεις απαλλαγής της πρώτης κατοικίας από τον φόρο μεταβίβασης, δεν φορολογούνται αυτοτελώς με συντελεστή 10%, αλλά για τον υπολογισμό του φόρου εφαρμόζεται η φορολογική κλίμακα της Α’ κατηγορίας του άρθρου 29 του Κώδικα Φορολογίας Κληρονομιών, Δωρεών, Γονικών Παροχών (ν. 2961/2001). Δηλαδή τα ποσά των δωρεών-γονικών παροχών αυτών των περιπτώσεων είναι αφορολόγητα μέχρι το επίπεδο των 150.000 ευρώ, ενώ τυχόν υπερβάλλον ποσό, πάνω από το επίπεδο των 150.000 ευρώ, φορολογείται με 1% μέχρι το επίπεδο των 300.000 ευρώ, με 5% πάνω από το επίπεδο των 300.000 ευρώ και μέχρι τα 600.000 ευρώ και με 10% πάνω από το επίπεδο των 600.000 ευρώ. Προαπαιτούμενο για την ευνοϊκή αυτή φορολογική μεταχείριση των εν λόγω δωρεών-γονικών παροχών είναι να προκύπτει ότι η δωρεά-γονική παροχή γίνεται για την απόκτηση του συγκεκριμένου ακινήτου για το οποίο το τέκνο απαλλάσσεται από τον φόρο επειδή θεωρείται ότι αποκτά πρώτη κατοικία. Εναρξη ισχύος της ρύθμισης είναι η 31^η/7/2020, δηλαδή η ρύθμιση αυτή ισχύει για τις χρηματικές δωρεές-γονικές παροχές που πραγματοποιούνται από την ημερομηνία αυτή και μετά.

2 Συνυπολογισμός παλαιοτέρων δωρεών-γονικών παροχών: Για τις εν λόγω δωρεές-γονικές παροχές ισχύει o συνυπολογισμός των προγενέστερων δωρεών-γονικών παροχών. Δηλαδή λαμβάνονται υπόψη τυχόν προγενέστερες δωρεές-γονικές παροχές του ιδίου γονέα προς το ίδιο τέκνο, εφόσον γι’ αυτές η φορολογική υποχρέωση έχει γεννηθεί από την 1.1.2004. Αν από την προσθήκη των ποσών των προγενέστερων δωρεών/γονικών παροχών στο ποσό της νέας δωρεάς/γονικής παροχής προκύπτει άθροισμα μεγαλύτερο των 150.000 ευρώ, τότε το υπερβάλλον ποσό φορολογείται με 1%. Επιπλέον, καί οι δωρεές-γονικές παροχές, για τις οποίες ισχύει η νέα αυτή ευνοϊκή ρύθμιση, συνυπολογίζονται σε τυχόν μεταγενέστερες.

3 Καλυπτόμενα από την απαλλαγή ποσά αγοράς ακινήτου: Σε φορολόγηση με βάση τη φορολογική κλίμακα της Α’ κατηγορίας, στην οποία ισχύει αφορολόγητο όριο 150.000 ευρώ, υπόκειται το συνολικό χρηματικό ποσό που παρέχεται από τον γονέα στο τέκνο για την αγορά πρώτης κατοικίας, όχι μόνο το απαλλασσόμενο από τον φόρο μεταβίβασης ποσό, και είναι δυνατό να καλύπτει και τη δαπάνη αμοιβών δικηγόρου, συμβολαιογράφου, τέλη μεταγραφής καθώς και τον τυχόν προκύπτοντα φόρο μεταβίβασης. Εφόσον το ποσό της χρηματικής δωρεάς-γονικής παροχής υπερβαίνει το τίμημα και τα προαναφερόμενα έξοδα της αγοράς, κατά το υπερβάλλον ποσό της δωρεάς-γονικής παροχής θα υπαχθεί σε αυτοτελή φορολόγηση με ποσοστό 10%.

4 Ανέγερση οικοδομής σε οικόπεδο: Χρηματικά ποσά που παρέχονται από τους γονείς στα τέκνα για ανέγερση οικοδομής σε οικόπεδο υπόκεινται σε αυτοτελή φορολόγηση με ποσοστό 10%. Αν όμως τα ποσά δίδονται από τους γονείς στα τέκνα μόνο για αγορά οικοπέδου απαλλασσόμενη από τον φόρο μεταβίβασης λόγω δυνατότητας ανέγερσης σ’ αυτό οικοδομής προοριζόμενης για πρώτη κατοικία, τότε θα απαλλάσσονται κι αυτά από τον φόρο μέχρι του ύψους των 150.000 ευρώ.

5 Εναρξη ισχύος: Η υπαγωγή στην ευνοϊκή φορολόγηση με βάση τη φορολογική κλίμακα αφορά τα χρηματικά ποσά που παρέχονται μετά την έναρξη ισχύος της ρύθμισης, δηλαδή από την 31^η-7-2020 και μετά, ανεξάρτητα αν η αγορά και η απαλλαγή της πρώτης κατοικίας από τον φόρο μεταβίβασης έλαβε χώρα σε χρόνο προγενέστερο της ισχύος του νόμου, δηλαδή πριν την 31η-7-2020. Προϋπόθεση είναι το ποσό της δωρεάς-γονικής παροχής να καλύπτει τίμημα που καταβάλλεται (εφάπαξ ή τμηματικά) σε χρόνο μεταγενέστερο της 31^ης-7-2020. Το αυτό ισχύει και στην περίπτωση που τα χρηματικά ποσά των δωρεών-γονικών παροχών παρέχονται αποδεδειγμένα, για την εξόφληση δόσεων δανείου που χορηγήθηκε για τη συγκεκριμένη αγορά πρώτης κατοικίας που έτυχε της απαλλαγής.

6 Προσύμφωνα αγοράς: Η δωρεά-γονική παροχή χρηματικού ποσού για τη σύνταξη προσυμφώνου αγοράς δεν υπάγεται σε φόρο με βάση την κλίμακα, αλλά σε αυτοτελή φορολόγηση με 10%. Αυτοτελής φορολόγηση με 10% ισχύει και στην περίπτωση δωρεάς-γονικής παροχής χρηματικού ποσού για την αγορά από τα τέκνα κατοικίας στο εξωτερικό. 

7 Στοιχεία που πρέπει να αναγράφονται στη δήλωση δωρεάς: Για να υπαχθεί δωρεά-γονική παροχή χρηματικού ποσού στην ευνοϊκή φορολόγηση, θα πρέπει να προκύπτει ρητά ότι αυτή έγινε με αποκλειστικό σκοπό την αγορά συγκεκριμένου ακινήτου για το οποίο ο δωρεοδόχος-τέκνο έτυχε της απαλλαγής. Επειδή η δήλωση φόρου δωρεάς ή γονικής παροχής υποβάλλεται μέσα σε 6μηνη προθεσμία από τη σύσταση αυτής, θα πρέπει κατά κανόνα να αναγράφονται στην οικεία δήλωση τα στοιχεία της δήλωσης φόρου μεταβίβασης ακινήτου (καθώς και του μεταβιβαστικού συμβολαίου, εάν τούτο έχει ήδη συνταχθεί). Δεδομένου δε ότι η απαλλαγή από τον φόρο μεταβίβασης (φ.μ.α.) είναι προϋπόθεση για την υπαγωγή των εν λόγω χρηματικών δωρεών στη φορολόγηση με βάση την κλίμακα, η μη αναγραφή των στοιχείων (τουλάχιστον της δήλωσης φ.μ.α.) θα έχει ως συνέπεια να προσκαλείται ο φορολογούμενος από τη Δ.Ο.Υ. εντός 3 εργάσιμων ημερών από την παραλαβή της δήλωσης προκειμένου να τα συμπληρώσει. Η επαλήθευση της συνδρομής όλων των προϋποθέσεων γίνεται εντός των επόμενων 60 ημερών αλλά και στο στάδιο του ελέγχου.

8 Εξονυχιστικοί έλεγχοι: Προκειμένου να είναι βέβαιη η συνδρομή της απαλλαγής από τον φ.μ.α. ως προϋπόθεση για τη φορολόγηση βάσει κλίμακας, οι δηλώσεις χρηματικών δωρεών-γονικών παροχών, για τις οποίες ο φόρος υπολογίστηκε με βάση τη φορολογική κλίμακα της Α’ κατηγορίας πριν τη σύνταξη του μεταβιβαστικού συμβολαίου και πριν την υποβολή της οικείας δήλωσης φ.μ.α., θα ελέγχονται υποχρεωτικά από τις αρμόδιες Δ.Ο.Υ.

Από την έντυπη έκδοση