Τάση

Ενδεικτικό της τάσης στην αγορά είναι ότι με βάση την παλαιότητα ακινήτου, ο ετήσιος ρυθμός μεταβολής των τιμών των νέων διαμερισμάτων το γ’ τρίμηνο του 2024 διαμορφώθηκε στο +9,7% και των παλαιών στο +6,6%. Αν και τα νεόδμητα είναι εξαρχής ακριβότερα από τα παλαιότερα διαμερίσματα, έχουν και μεγαλύτερη άνοδο τιμών, κατά 3,1%. Η νεότερη κατασκευή, η ενεργειακή θωράκιση και οι σύγχρονες ανέσεις, που συνήθως χαρακτηρίζουν ένα νέο κτίσμα, είναι οι λόγοι που όσοι μπορούν, τα προτιμούν. Αυτό, παρά τη σημαντική διαφορά στην τιμή που ανάλογα με την περιοχή ξεπερνά ακόμα και το 50%. Υπάρχουν σημαντικές διαφορές σε προσφορές και τιμές, ανάλογα με το πού βρίσκονται τα ακίνητα.

Στο τέλος του 2024, ένα νεόδμητο τριών υπνοδωματίων και 94 τ.μ. στου Ζωγράφου έχει τιμή περί τα 400.000 ευρώ. Ενα διαμέρισμα με παρόμοια χαρακτηριστικά, αλλά με έτος κατασκευής το 2009, έχει τιμή 330.000 ευρώ, ενώ ένα τρίτο κατασκευής 1970 κοστίζει περί τα 150.000 ευρώ.

Θεσσαλονίκη

Παρόμοια είναι η εικόνα και στη Θεσσαλονίκη, όπου μία νεόδμητη γκαρσονιέρα 50 τ.μ. στην Κάτω Τούμπα κοστίζει 150.000 ευρώ. Στην ίδια περιοχή, ακίνητο με ανάλογα χαρακτηριστικά αλλά κατασκευής του 1970 έχει τιμή 90.000 ευρώ. Οι διαφορές στις τιμές είναι μεγάλες και, σύμφωνα με τους μεσίτες, απόλυτα δικαιολογημένες, καθώς, εκτός από τα προφανή πλεονεκτήματα που έχει ένα νεόδμητο διαμέρισμα, είναι η ακόμα μεγαλύτερη ζήτηση που εκτοξεύει τις τιμές. Οταν καταγράφεται άνοδος τιμών πέριξ του 10% κάθε έτος, το πρόσωπο της αγοράς αλλάζει καθοριστικά μέσα σε λίγα χρόνια και δεν έχει καμία σχέση με την προηγούμενη 5ετία.

Παλαιότερη κατοικία και ανακαίνιση

Μπορεί η ζήτηση και η άνοδος τιμών να δείχνουν… νεόδμητα, όμως η πραγματικότητα της αγοράς είναι ότι οι τιμές των νέων κατοικιών δεν είναι για όλα τα βαλάντια. Με τα παλαιά ακίνητα να είναι περισσότερα και τα προγράμματα επιδότησης των ανακαινίσεων να «τρέχουν», η συντριπτική πλειονότητα των αγοραστών επιλέγει παλαιότερες κατασκευές. Αυτή είναι μία εικόνα που έχει παγιωθεί μετά τα χρόνια της οικονομικής κρίσης.

Αν και η οικοδομή στην Ελλάδα βρίσκεται σε άνοδο, οι ειδικοί εκτιμούν ότι θα χρειαστεί τουλάχιστον μία 10ετία για να επιστρέψει η αναλογία στα προηγούμενα (καλύτερα) επίπεδα. Υπενθυμίζεται ότι το 2008 η μέση ηλικία των ακινήτων στις αγοραπωλησίες ήταν 25 έτη. Το 2024 η μέση ηλικία έχει αυξηθεί δραματικά στα 40 έτη. Πρόκειται για αύξηση του μέσου όρου ηλικίας κατά 60%.

Σύμφωνα με τους γνώστες των στοιχείων νέων δανειοδοτήσεων, το πιο συχνό φαινόμενο αφορά αγορά παλαιότερης κατοικίας με επιπλέον δάνειο για ανακαίνιση. Το παλαιό ακίνητο δεν γίνεται νέο, αλλά με αυτόν τον τρόπο, το κόστος είναι χαμηλότερο, ενώ παράλληλα οι νέοι ιδιοκτήτες καταφέρνουν να μειώσουν το ενεργειακό προφίλ του κτιρίου, να το συντηρήσουν και να του δώσουν πιο «νεανική» εμφάνιση.

Νεόδμητα: Πόσο πάει το τετραγωνικό μέτρο σε Αττική, Θεσσαλονίκη

Ξεχωριστή κατηγορία είναι τα νεόδμητα, καθώς έχουν σημαντικά μεγαλύτερες τιμές και προσελκύουν τους αγοραστές με μεγαλύτερες οικονομικές δυνατότητες, οπότε η ζήτηση και η άνοδος τιμών παραμένουν ισχυρές. Σύμφωνα με τα στοιχεία, με βάση την παλαιότητα ακινήτου, ο ετήσιος ρυθμός μεταβολής των τιμών των νέων διαμερισμάτων διαμορφώθηκε στο 9,7% και των παλαιών στο 6,6%.

Παρόμοια αποτελέσματα δείχνουν και τα στοιχεία έρευνας του παρατηρητηρίου τιμών ακινήτων της GEOAXIS όπου το επίπεδο της αύξησης των αξιών για τα νεόδμητα διαμερίσματα προσδιορίζεται στο 8,51% σε σχέση με ένα χρόνο πριν και στο καθόλου ευκαταφρόνητο 24,7% σε σχέση με δύο χρόνια πριν. Για τα παλαιότερα διαμερίσματα η αύξηση είναι επίσης πολύ μεγάλη, 7,81% σε σχέση με ένα χρόνο πριν και 22,68% σε σχέση με πριν από δύο χρόνια. Αυτή η διαφορά εντείνεται ακόμα περισσότερο αν τα νέα ακίνητα βρίσκονται σε μεγάλες πόλεις, καθώς, σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδος, υπάρχει σημαντική διαφορά στη διακύμανση των τιμών. Ειδικότερα, με βάση τη γεωγραφική θέση, ο ετήσιος ρυθμός μεταβολής των τιμών των διαμερισμάτων διαμορφώθηκε σε 7,7% στην Αθήνα, 12,1% στη Θεσσαλονίκη, 4,9% στις άλλες μεγάλες πόλεις και 9,5% στις λοιπές περιοχές της χώρας. 

Αθήνα

Ενα νεόδμητο διαμέρισμα στην Αθήνα είναι ακριβή υπόθεση. Παραμένουν περί το 25-45% φθηνότερα από άλλες ευρωπαϊκές πρωτεύουσες, ανάλογα με το προάστιο, αλλά είναι κατά πολύ ακριβότερα από τα παλαιότερα κτίσματα των ίδιων περιοχών. Το στοκ των παλαιότερων κατασκευών είναι κοντά στο 90% της προσφοράς. Τα νέα κτίσματα είναι λίγα σε σχέση με τη ζήτηση, κάτι που ανεβάζει σημαντικά την τιμή. Οπως αναφέραμε, η διακύμανση της αξίας αγοράς στα νεόδμητα είναι διαφορετική υπόθεση από τα περισσότερα παλαιότερα κτίσματα.

Πρόσφατες έρευνες μεσιτών για ακίνητα ικανά να φιλοξενήσουν οικογένεια (τριάρι, άνω του 1ου ορόφου και 95-105 τ.μ.) δείχνουν ότι οι περισσότερες νέες οικοδομές βρίσκονται στα νότια και βόρεια προάστια της Αθήνας, όπως και στις κεντρικές περιοχές της Θεσσαλονίκης, μαζί με προάστια, όπως το Πανόραμα. Για ένα τέτοιο διαμέρισμα στον Χολαργό οι τιμές ξεπερνούν τα 4.300 ευρώ ανά τ.μ., στο Παλαιό Φάληρο τα 4.250 ευρώ ανά τ.μ., στο Μαρούσι τα 3.700 ευρώ, στους Αμπελόκηπους τα 3.900 ευρώ ανά τετραγωνικό (οι Αμπελόκηποι είχαν άνοδο σχεδόν 20% την τελευταία διετία). Στα δυτικά προάστια ένα νεόδμητο οικογενειακό ακίνητο έχει τιμές κοντά στα 2.790 ευρώ το τετραγωνικό.

Συγκρίνοντας τιμές ανά προάστιο, για νεόδμητο διαμέρισμα, νεότερο της 5ετίας και με επιφάνεια από 80-90 τ.μ., υπάρχουν αυτή την περίοδο αγγελίες με 335.000 ευρώ στο Χαλάνδρι, 450.000 ευρώ στη Νέα Φιλοθέη (Μαρούσι) για τα βόρεια προάστια. Στα νότια οι τιμές κυμαίνονται σε 420.000 ευρώ στο Ελληνικό, 480.000 στη Βούλα και 330.000 ευρώ στην Καλλιθέα.

Στα δυτικά, οι τιμές ξεκινούν κοντά στα 280.000 ευρώ στα Νέα Σεπόλια (Περιστέρι) και στη Νέα Ιωνία, έως και 310.000 ευρώ στη Λαμπρινή (Γαλάτσι), που είναι κοντά στο άνω όριο της περιοχής για ακίνητα τέτοιων χαρακτηριστικών.

Στο κέντρο της Αθήνας οι διαφορές είναι μεγάλες από συνοικία σε συνοικία, με τα Πατήσια να έχουν τιμές από 280.000 ευρώ, οι Αμπελόκηποι να ανεβαίνουν σε 323.000 και περιοχές όπως το Παγκράτι να έχουν τιμές κοντά στα 470.000 ευρώ. Στις ακριβότερες περιοχές, στο Κολωνάκι τα διαθέσιμα ακίνητα ξεκινούν από 440.000 ευρώ κοντά στον Λυκαβηττό και ξεπερνούν το 1 εκατ. ευρώ προς τα ακριβότερα σημεία. 

Πειραιάς

Ο Πειραιάς αποτελεί ειδική περίπτωση, καθώς την τελευταία τριετία οι τιμές αγοράς εκτοξεύτηκαν. Συνολικά, σε όλα τα είδη ακινήτων, το γ’ τρίμηνο του 2022 ανέβηκαν κατά 11%, το 2023 κατά 15,9% και φέτος η άνοδος, σύμφωνα με τα προσωρινά στοιχεία, ήταν στο 24%. Προφανώς οι εξελίξεις με τις επενδύσεις στην περιοχή και τις αλλαγές/εξαιρέσεις στη «χρυσή βίζα» δημιούργησαν ειδικές συνθήκες, όμως με +50,9% σε μία τριετία, είναι μία περιοχή που αξίζει ξεχωριστή αναφορά. Για ένα οικογενειακό νεόδμητο υπάρχουν προσφορές από 290.000 ευρώ στην Καστέλα, 295.000 ευρώ στα Καμίνια και 420.000 ευρώ στην Καλλίπολη.

ΔΙΑΚΥΜΑΝΣΗ ΤΙΜΩΝ (2022-2024)

Πηγή: Τράπεζα της Ελλάδος.

*Προσωρινά στοιχεία.

ΑΤΤΙΚΗ – ΤΙΜΕΣ ΝΕΟΔΜΗΤΩΝ

(ευρώ/τετραγωνικό μέτρο)

Πηγή: Ανάλυση-επεξεργασία διαθέσιμων αγγελιών 03.12.2024, στοιχεία μεσιτών.

 ΠΕΙΡΑΙΑΣ – ΤΙΜΕΣ ΝΕΟΔΜΗΤΩΝ

(ευρώ/τετραγωνικό μέτρο)

Πηγή: Ανάλυση-επεξεργασία διαθέσιμων αγγελιών 03.12.2024, στοιχεία μεσιτών.

Πρωτιά ανόδου για τη Θεσσαλονίκη 

Σε όρους διακύμανσης τιμών, η Θεσσαλονίκη κερδίζει σε άνοδο την Αθήνα και είναι πρώτη σε όλη τη χώρα. Νέες επενδύσεις στην πόλη, υποδομές όπως το μετρό και γεωπολιτικές εξελίξεις ευνόησαν την αγορά, αυξάνοντας τη ζήτηση. Τα στοιχεία της ΤτΕ δείχνουν ότι τα διαμερίσματα κέρδισαν σε αξία 12,1% το γ’ τρίμηνο φέτος (+12,5% το β’ και +13% το α τρίμηνο). Αν και υπάρχει κάμψη του ρυθμού ανόδου των τιμών από το 16,5% που αφορά συνολικά το 2023 και το 12,7% του 2022, υπενθυμίζεται ότι όσο ανεβαίνουν οι τιμές τόσο πιο πολλά ευρώ αξίζει το κάθε 1% της ανόδου.

Μεγάλη διαφορά τιμών έχει ο Δήμος της Θεσσαλονίκης με τις υπόλοιπες περιοχές, ειδικά σύμφωνα με τα ιστορικά στοιχεία των αγγελιών. Ο Δήμος είχε άνοδο ζητούμενων τιμών 11,5% το 2022, περί το 20,8% το 2023 και 10,7% στα προσωρινά στοιχεία του 2024. Είναι άνοδος 43% μέσα σε μόλις τρία χρόνια και σε επίπεδο πόλεων η Θεσσαλονίκη έρχεται δεύτερη μόνο μετά τον Πειραιά στην άνοδο τιμών.

Σήμερα, για ένα νεόδμητο οικογενειακό ακίνητο οι τιμές ξεκινούν από 210.000 ευρώ στην Ανω Τούμπα, από περίπου 230.000 ευρώ στην Κάτω Τούμπα, λίγο ακριβότερες είναι οι τιμές, κοντά στα 250.000 ευρώ στου Χαριλάου, λίγο κάτω από 300.000 στο Διοικητήριο και υψηλότερες στη Νέα Παραλία με αγγελίες που ζητούν έως και 550.000 ευρώ. Η Νέα Παραλία έχει και τη μεγαλύτερη τιμή ανά τετραγωνικό, 6.470 ευρώ, ενώ ακολουθούν με 4.759 ευρώ ακίνητα στη Μαρτίου και 4.117 ευρώ προς Βρυσάκι (Χαριλάου).

ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗ – ΤΙΜΕΣ ΝΕΟΔΜΗΤΩΝ

(ευρώ/τετραγωνικό μέτρο)

Πηγή: Ανάλυση-επεξεργασία διαθέσιμων αγγελιών 03.12.2024, στοιχεία μεσιτών.

Φθηνότερη η εικόνα στην υπόλοιπη Ελλάδα

Στην υπόλοιπη Ελλάδα, οι τιμές είναι χαμηλότερες από τα μεγάλα αστικά κέντρα, αλλά τα νεόδμητα παραμένουν αρκετά ακριβότερα από τις παλαιότερες κατασκευές. Συνολικά, τα διαμερίσματα έγιναν ακριβότερα κατά 7,3% στις αστικές περιοχές το γ΄τρίμηνο, ενώ στην υπόλοιπη Ελλάδα κατά περίπου 9,5%. Οι μεγάλες πόλεις εκτός Αθήνας και Θεσσαλονίκης είχαν αύξηση 4,5%. Στα στοιχεία των αγγελιών φαίνεται ότι ένα οικογενειακό διαμέρισμα στην Πάτρα, στην Αγία Σοφία, κοστίζει περί τα 300.000 ευρώ, στη Λάρισα περί τα 170.000 ευρώ στο κέντρο της πόλης, στα Ιωάννινα περί τα 230.000 ευρώ στην Ανατολή και στο Ηράκλειο Κρήτης η προσφορά ξεκινά από τα 320.000 ευρώ.

Σύγκριση

Η άνοδος τιμών είναι σημαντική στις μεγαλύτερες πόλεις, αλλά πολύ χαμηλότερη από Αθήνα, Θεσσαλονίκη και Πειραιά. Στην Πάτρα ήταν 13,2% το 2023 και 11,9% το 2024, ενώ στο Ηράκλειο Κρήτης έφτασε το 9,2% το 2023 και το 5,7% μέχρι το τρίτο τρίμηνο φέτος. Η αγορά έκτασης και η ανέγερση οικοδομής είναι πιο εύκολη υπόθεση συγκριτικά με, π.χ., την Αθήνα, όμως δεν έχει καταγραφεί κανένας κατασκευαστικός «πυρετός», με αποτέλεσμα στο σύνολο της επικράτειας τα παλαιά κτίσματα να είναι η συντριπτική πλειονότητα της προσφοράς.

Εξαίρεση, τα πιο προβεβλημένα τουριστικά νησιά, όπου η άνοδος της οικοδομής είναι σημαντική. Σε επίπεδο 8μήνου, το 2024 οι νέες οικοδομικές άδειες ήταν περισσότερες από το 2023 κατά 46,8% στα Ιόνια και 34,3% στην Κρήτη. Μεγάλη επίδοση ήταν και το 18% του Νοτίου Αιγαίου, ειδικά μετά την αλματώδη άνοδο της τουριστικής οικοδομής την προηγούμενη 5ετία.

ΥΠΟΛΟΙΠΗ ΕΛΛΑΔΑ – ΤΙΜΕΣ ΝΕΟΔΜΗΤΩΝ

(ευρώ/τετραγωνικό μέτρο)

Πηγή: Ανάλυση-επεξεργασία διαθέσιμων αγγελιών 03.12.2024, στοιχεία μεσιτών.

Πρώτο «φρένο» στην άνοδο τιμών το 2024 

Οι τιμές στην αγορά ακινήτων συνεχίζουν ανοδικά για ακόμα ένα έτος, όμως έχουν αρχίσει να «τσιμπάνε» τα φρένα. Σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία της ΤτΕ, το γ’ τρίμηνο του 2024 ο ετήσιος ρυθμός μεταβολής των τιμών των διαμερισμάτων για το σύνολο της χώρας διαμορφώθηκε στο 7,8%. Το γ’ τρίμηνο πέρσι ο ρυθμός ανόδου ήταν 12,7% ή κατά 4,9% μεγαλύτερος. Το 2022 για το αντίστοιχο τρίμηνο ήταν στο 12,6% ή 4,8% μεγαλύτερος. Η εκτίμηση των μεσιτών πως το 2024 θα γίνει το πρώτο έτος που θα «ηρεμήσει» ο πληθωρισμός στα διαμερίσματα, φαίνεται να επιβεβαιώνεται. Βέβαια, όλα έχουν να κάνουν με τη ζήτηση που σε μεγάλο βαθμό διαμορφώνεται από τις δυνατότητες αγοράς που έχουν οι ενδιαφερόμενοι. Η εκτίμηση είναι ότι θα συνεχίσει για χρόνια η δυναμική ανόδου των τιμών, όμως όχι με τους τρελούς ρυθμούς της προηγούμενης 5ετίας. Από την άλλη πλευρά, επισημαίνεται ότι οι ρυθμοί μεταβολής των τιμών και προφανώς της ζήτησης έχουν μεγάλη διαφορά ανάλογα με την περιοχή και την παλαιότητα των ακινήτων. Η μεγαλύτερη διαφορά εντοπίζεται ανάμεσα στις δύο μεγαλύτερες πόλεις της χώρας, Αθήνα και Θεσσαλονίκη, με την υπόλοιπη Ελλάδα. Γενικά ο τουρισμός έχει μεγάλη επιρροή στη διαμόρφωση των τιμών και το real estate των τουριστικών περιοχών βρίσκεται σε ισχυρή ανάπτυξη, όμως είναι τέτοια η υπερσυγκέντρωση πληθυσμού στα μεγάλα αστικά κέντρα που οι τιμές έχουν… ξεφύγει.