Η αλήθεια των αριθμών δείχνει ότι 526.154 κατοικίες είναι κενές στην Περιφέρεια Αττικής από το σύνολο των 2.162.826. Μεσίτες, τράπεζες και κυβέρνηση μιλούν συχνά για τα «κλειστά ακίνητα», που, όπως υποστηρίζουν, αν μπουν ξανά στην αγορά, θα αυξανόταν η προσφορά, με αποτέλεσμα να πέσουν οι τιμές, ειδικά στα ενοίκια. Ομως πού είναι αυτά τα ακίνητα και τι είδους; Μπορούν να μπουν στην αγορά και γιατί μένουν κλειστά; 

Οι αριθμοί

Σύμφωνα με την απογραφή της ΕΛ.ΣΤΑΤ. για το έτος 2021, 526.154 κατοικίες δηλώνονται ως κενές στην Περιφέρεια Αττικής, εκ των οποίων 167.109 είναι κατοικίες έως 59 τ.μ., κατοικίες κατάλληλες για νέους, φοιτητές και οικογένειες, ενώ 359.041 είναι άνω των 60 τ.μ.

Με βάση την ΕΛ.ΣΤΑΤ., κενή είναι η κατοικία που βρέθηκε χωρίς ενοίκους κατά την ημέρα της απογραφής, επειδή: α) Προοριζόταν για ενοικίαση, β) προοριζόταν για πώληση, γ) χρησιμοποιούταν κατά περιόδους ως εξοχική ή δευτερεύουσα κατοικία και δεν διανυκτέρευσαν την ημέρα της απογραφής, δ) ήταν κενή για άλλον λόγο, π.χ. μετανάστευσε ή μετοίκησε ο ιδιοκτήτης ή ήταν στο στάδιο της αποπερατώσεως ή επισκευαζόταν. Το σημαντικό θα ήταν να γνωρίζαμε την κατάσταση των δηλωμένων ως κενών κατοικιών, δηλαδή αν χρήζουν μερικής ή/και ολικής ανακαίνισης, καθώς και πόσες κατοικίες έχουν σύνδεση με παρόχους ρεύματος.

Μεσαίας κατηγορίας

Μεσαίας επιφάνειας είναι τα περισσότερα κλειστά ακίνητα, κατάλληλα τόσο για φοιτητές όσο και οικογένειες. Σύμφωνα με την ανάλυση των στοιχείων από τον έμπειρο μεσίτη Θεμιστοκλή Μπάκα σε 51 δήμους της Αττικής, τα περισσότερα ακίνητα είναι μεσαίων επιφανειών, στην κατηγορία 60-79 τ.μ. (93.909). Ακολουθούν τα μεγαλύτερα 80 έως 99 τ.μ. (69.302) και τρίτη μεγαλύτερη κατηγορία είναι τα μεγάλα 100-119 τ.μ. (33.059). Πολυάριθμη και η μικρότερη κατηγορία των 40-49 τ.μ. (24.769), ενώ έως 39 τ.μ. είναι συνολικά 19.638 κλειστά ακίνητα. Στις πολύ μεγάλες επιφάνειες, υπάρχουν 17.540 ακίνητα από 120 έως 149 τ.μ. και 14.728 με επιφάνεια μεγαλύτερη των 150 τ.μ. 

Ανακαίνιση

Το 48,3% των κενών κατοικιών είναι κατασκευής 1961-1980, κατοικίες που στην πλειονότητά τους θα χρήζουν τουλάχιστον μερικής ανακαίνισης, αν όχι ολικής. Ενώ το 41% των κενών κατοικιών (216.279) είναι κατοικίες κατασκευής μετά το 1981, κατοικίες που στην πλειονότητά τους λογικά είναι κατοικήσιμες ή χρήζουν μερικών παρεμβάσεων. Παράλληλα, το μεγαλύτερο πλήθος κενών κατοικιών είναι πολυκατοικίες, 329.845 στην Αττική. Σύμφωνα με την ΕΛ.ΣΤΑΤ., πολυκατοικία θεωρείται το κτίριο που έχει χτιστεί με σκοπό να κατοικηθεί και έχει τρεις ή περισσότερες κατοικίες. 

Οι λόγοι

Σημαντικό μέρος των κλειστών ακινήτων βρίσκεται σε πολλαπλή ιδιοκτησία, συνήθως μετά από κληρονομιά, και οι κληρονόμοι δεν μπορούν να αποφασίσουν στο πώς θα αξιοποιηθεί. Σε κάθε περίπτωση, η αξιοποίηση ακινήτου με πολλούς ιδιοκτήτες είναι σχεδόν πάντα πολύπλοκη υπόθεση, όμως, σύμφωνα με τους ειδικούς, είναι ένα φαινόμενο που έχει αυξηθεί σημαντικά την τελευταία 5ετία και στις περισσότερες περιπτώσεις οι κληρονόμοι οδηγούνται σε πώληση του ακινήτου. Χειρότερο, αλλά επίσης συχνό σενάριο είναι οι κληρονόμοι να έχουν αντιδικίες που βάζουν σε μία κατάσταση «λίμπο» την όποια αξιοποίηση των ακινήτων, για αρκετά χρόνια. Οι μεσίτες εκτιμούν ότι μαζί με τις περιουσίες που έχουν περάσει στο Δημόσιο, οι οποίες μένουν εξίσου αναξιοποίητες για μεγάλο χρονικό διάστημα, αφορά περίπου το 20% των «κλειστών» ακινήτων. Αρα, σύμφωνα με τις εκτιμήσεις των επαγγελματιών της αγοράς, στερεί από την αγορά περίπου 120.000 ακίνητα! 

Πρωταθλητής

Σύμφωνα με ανάλυση των στοιχείων από τον πρόεδρο του Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates, Θεμιστοκλή Μπάκα, το μεγαλύτερο πλήθος κενών κατοικιών καταγράφεται στην Περιφερειακή Ενότητα Κεντρικού Τομέα των Αθηνών (που αποτελείται από τους Δήμους Αθηναίων, Βύρωνος, Γαλατσίου, Δάφνης-Υμηττού, Ζωγράφου, Ηλιουπόλεως, Καισαριανής, Νέας Φιλαδέλφειας – Νέας Χαλκηδόνας), που καταγράφουν τις μεγαλύτερες ποσοστιαίες αυξήσεις των ζητούμενων τιμών μίσθωσης. Στο κέντρο της πρωτεύουσας, ως κενές έχει δηλωθεί το 26,7% των κατοικιών. Περί το 70% (82.116) είναι κατασκευής 1961-1980, που σίγουρα χρήζουν τουλάχιστον μερικής ανακαίνισης, ενώ 17.929 κατοικίες είναι κατασκευής μετά το 1981. Σημαντικό είναι να αναφέρουμε ότι στον Δήμο Αθηναίων το μεγαλύτερο ποσοστό των κενών κατοικιών είναι κατοικίες έως 79 τ.μ., κατοικίες κατάλληλες για νέους, φοιτητές, εργένηδες και νέα ζευγάρια. Συγκεκριμένα, 88.611 κατοικίες είναι επιφάνειας έως 79 τ.μ., εκ των οποίων οι 52.297 είναι έως 59 τ.μ., κατοικίες κατάλληλες για φοιτητές. Χαρακτηριστικά κατοικιών που τα τελευταία χρόνια καταγράφουν ραγδαίες αυξήσεις των ζητούμενων τιμών, είτε πρόκειται για αγορά είτε για ενοικίαση. Παράλληλα, είναι εντυπωσιακό το γεγονός ότι ο Δήμος Αθηναίων καταγράφει ποσοστό κενών κατοικιών 26,79%, τη στιγμή που διαθέτει τα μεγαλύτερα πανεπιστημιακά ιδρύματα της χώρας και την υψηλότερη δυναμική στον κλάδο των βραχυχρόνιων μισθώσεων.

Περιφέρεια

Εκτός Αθήνας και Θεσσαλονίκης, οι δήμοι που καταγράφουν το υψηλότερο ποσοστό κενών κατοικιών είναι ο Κορινθίων με 38%, ο Δήμος Ναυπλιέων με 36,92%, ο Δήμος της Καλαμάτας με 30,83%, ο Δήμος Ιωαννιτών και ο Δήμος Χανίων με 27,56%. Το μικρότερο ποσοστό κενών κατοικιών καταγράφεται στον Δήμο Λαρισαίων 19,83%, στον Δήμο Ξάνθης με 22,12% και Κομοτηνής με 24,02%. Εντύπωση προκαλεί το υψηλό ποσοστό κενών κατοικιών στον Δήμο Ναυπλιέων, Καλαμάτας, Ιωαννιτών και Χανιών, διότι διαθέτουν πανεπιστημιακές σχολές και έντονη δυναμική στον κλάδο των βραχυχρόνιων μισθώσεων.

Κλειστά ακίνητα σε 50 δήμους της Αττικής

Πηγή/Επεξεργασία: ΕΛ.ΣΤΑΤ. 2021, Πανελλαδικό Δίκτυο E-Real Estates

Κλειστά ακίνητα σε 12 μεγάλους δήμους της Ελλάδας

Πηγή/Επεξεργασία: ΕΛ.ΣΤΑΤ. 2021, Πανελλαδικό Δίκτυο E-Real Estates

Ελεγχοι, κίνητρα και φορολόγηση 

Ο έμπειρος μεσίτης, Θεμιστοκλής Μπάκας, προτείνει 2+1 μέτρα που θεωρεί ότι θα επιταχύνουν την επιστροφή των κλειστών ακινήτων στην αγορά.

1.Ελεγχοι ΑΑΔΕ – «κλειστών» ακινήτων. Διασταύρωση στα δηλωμένα ως «κλειστά» ακίνητα μέσω πλατφόρμας διασταυρώσεων της ΑΑΔΕ για την ανυπαρξία συμβάσεων με εταιρίες παροχής νερού, φυσικού αερίου και ηλεκτρικής ενέργειας. Να φανεί πόσα από τα κλειστά, είναι πράγματι κλειστά.

2. Φορολόγηση των «κλειστών» (χωρίς αιτία) κατοικήσιμων οικιστικών ακινήτων σε «πιεσμένες» περιοχές -με απαλλαγή στην περίπτωση κατοίκησής τους (χωρίς δημοσιονομικό κόστος- εν δυνάμει νέα έσοδα) Εχει εφαρμοστεί σε Γαλλία, Ηνωμένο Βασίλειο και Ισραήλ, με μακροπρόθεσμο αποτέλεσμα την αύξηση της διαθεσιμότητας ακινήτων προς ενοικίαση.

3) Φορολογικά και χρηματοδοτικά κίνητρα σε ιδιοκτήτες ακινήτων που χαρακτηρίζονται ως υποβαθμισμένα – εγκαταλελειμμένα. Η πόλη Ρίγα (Λετονία) θέσπισε έναν κανονισμό για την αύξηση του φόρου ιδιοκτησίας μέχρι και 10-15 φορές υψηλότερο σε κτίρια που χαρακτηρίζονται ως υποβαθμισμένα, για να ενθαρρύνουν την αποκατάστασή τους. Θα μπορούσε να επιδοτηθεί η ανακαίνιση της κατοικίας μετά από έλεγχο της πραγματικής κατάστασης από κλιμάκιο υπαλλήλων της αρμόδιας υπηρεσίας με την υποχρέωση να μισθώσει το ακίνητο τουλάχιστον για 7 χρόνια με προσιτό ενοίκιο σε ευάλωτες οικονομικά και κοινωνικές ομάδες.