Μεταξύ των πιο σοβαρών ρυθμίσεων που θα απλοποιήσουν την καθημερινότητα των ιδιοκτητών και εντάσσονται στο σχετικό νομοσχέδιο είναι ο απεγκλωβισμός ακινήτων που χαρακτηρίστηκαν ως «δασικά» κατά την ανάρτηση των δασικών χαρτών, η ηλεκτρονική διόρθωση των γεωμετρικών στοιχείων, αλλά και οι εξωδικαστικές λύσεις σε «αγνώστου» ιδιοκτήτη ακίνητα.

Στη σπουδαιότητα του Κτηματολογίου, αναφέρθηκε από το βήμα της Βουλής χθες ο πρωθυπουργός Κυριάκος Μητσοτάκης. Οπως είπε, «το 2025 η Ελλάδα θα διαθέτει επιτέλους Κτηματολόγιο, έναν ακριβή χάρτη της δημόσιας και ιδιωτικής περιουσίας» ενώ με το εν λόγω νομοσχέδιο εξήγησε ότι «επιχειρείται η επιτάχυνση της διαδικασίας κτηματογράφησης, για την επίτευξη του στόχου, για μετάβαση του συνόλου της χώρας σε καθεστώς λειτουργούντος Κτηματολογίου εντός 2025, καθώς και η θέσπιση νέας ψηφιακής διαδικασίας διόρθωσης γεωμετρικών στοιχείων ακινήτων. Ακόμα, η απλοποίηση και η επιτάχυνση των διαδικασιών μεταβίβασης ακινήτων, για την αποφυγή πολύπλοκων διοικητικών διαδικασιών και πολύχρονων δικαστικών διαμαχών, ενώ προβλέπεται και η αξιοποίηση της τεχνητής νοημοσύνης» πρόσθεσε.

«Δασικά» ακίνητα

Το νομοσχέδιο προβλέπει το ξεμπλοκάρισμα των ακινήτων που είχαν αρχικώς χαρακτηριστεί «δασικά», αλλά στη συνέχεια οι ιδιοκτήτες τους πέτυχαν τον αποχαρακτηρισμό τους μέσω των Επιτροπών Εξέτασης Αντιρρήσεων.

Στόχος είναι οι συγκεκριμένοι πολίτες να μπορέσουν με μια μόνο αίτηση να απεμπλακούν από τη γραφειοκρατία και να προχωρήσουν στην αξιοποίηση της περιουσίας τους (μεταβιβάσεις, γονικές παροχές κ.ο.κ.). Συγκεκριμένα, για τη διόρθωση κτηματολογικής εγγραφής σε περίπτωση απόφασης αποδοχής αντιρρήσεων κατά του δασικού χάρτη, προβλέπεται πως πρέπει να πληρούνται σωρευτικά οι παρακάτω προϋποθέσεις:

-Να υφίσταται στα κτηματολογικά βιβλία εγγραφή με εμφαινόμενο ως ιδιοκτήτη το Ελληνικό Δημόσιο ή τη Διεύθυνση Δασών του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας.

-Να υφίσταται απόφαση Επιτροπής Εξέτασης Αντιρρήσεων με την οποία έγινε δεκτή προβληθείσα αντίρρηση κατά του δασικού χάρτη και έχει παρέλθει η προθεσμία για την άσκηση ενδίκων βοηθημάτων κατά αυτής, ή το ακίνητο βρίσκεται εκτός των περιοχών κυρωμένου δασικού χάρτη.

-Να προκύπτει εμπράγματο δικαίωμα φυσικού ή νομικού προσώπου ή δικαιοπαρόχου αυτών, από δημόσιο έγγραφο που καταχωρήθηκε στα βιβλία του οικείου υποθηκοφυλακείου πριν την περαίωση της κτηματογράφησης ή και μετά από αυτή, εφόσον στηρίζεται σε προηγούμενη πράξη καταχωρηθείσα στα βιβλία του υποθηκοφυλακείου πριν από την περαίωση, και

-Η κτηματολογική εγγραφή να ερείδεται αποκλειστικά στο τεκμήριο κυριότητας δημοσίου επί δασικών εκτάσεων.

 Διόρθωση συμβολαίων

Αλλη μια… ανάσα σε δεκάδες χιλιάδες ιδιοκτήτες θα δώσει η διάταξη για τη μονομερή διόρθωση συμβολαίων που αφορά στην ασυμφωνία πραγματικών τετραγωνικών με αυτά που καταγράφονται στους τίτλους. Μέσω της ρύθμισης δίνεται η δυνατότητα στους ιδιοκτήτες να προβαίνουν σε μονομερή τροποποίηση των συμβολαίων τους, υπό τον όρο ότι δεν θα θίγονται τα δικαιώματα των υπόλοιπων ιδιοκτητών διαμερισμάτων στη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας.

Ειδικότερα, με τις προτεινόμενες διατάξεις επιλύεται το χρόνιο πρόβλημα των αποκλίσεων του εμβαδού των οικοπέδων/γηπέδων με πράξεις σύστασης οριζοντίων/καθέτων ιδιοκτησιών εντός του γενικά αποδεκτού ορίου ανοχής του 2% που στην πράξη είχε ως συνέπεια την ανάγκη τροποποιήσεων οριζοντίων ή καθέτων ιδιοκτησιών που σε πολλές περιπτώσεις είναι αδύνατη λόγω της μη ανεύρεσης ή της άρνησης προσέλευσης των συνιδιοκτητών, με αποτέλεσμα να τίθενται εκτός συναλλαγής. Το ίδιο πρόβλημα επιλύεται και στις οριζόντιες ιδιοκτησίες καθώς και στα τμήματα αποκλειστικής χρήσης καθέτων ιδιοκτησιών, εφόσον οι αποκλίσεις δεν υπερβαίνουν το ποσοστό του 2%. 

Ιδιοκτησιακά δικαιώματα

Με άλλη διάταξη, το Ελληνικό Δημόσιο θα παραιτείται από την άσκηση ένδικων μέσων για ακίνητα που εμφανίζονται κατά τις αρχικές εγγραφές ως «αγνώστου ιδιοκτήτη» αλλά με οριστική δικαστική απόφαση έχουν αναγνωριστεί ιδιώτες ως κύριοι των ακινήτων. Πλέον, εφόσον αποδεικνύεται με δημόσιο έγγραφο η ιδιοκτησία ακινήτου, η εγγραφή θα μπορεί να διορθωθεί εντός Κτηματολογικού Γραφείου με γρήγορη μάλιστα διαδικασία, υπό την προϋπόθεση ότι με τη διόρθωση αυτή δεν επηρεάζεται δικαίωμα άλλου ιδιοκτήτη ή το ακίνητο δεν έχει δηλωθεί και από άλλο πρόσωπο.

Υπενθυμίζεται ότι το υπουργείο Ψηφιακής Διακυβέρνησης έχει διαμηνύσει ότι χωρίς πίστωση χρόνου πρόκειται να εκπνεύσει στις 30 Νοεμβρίου, η προθεσμία των ιδιοκτητών να δηλώσουν την περιουσία τους στον Φορέα. Η δήλωση, διευκρινίζεται, πως αφορά και σε όσα ακίνητα έχουν χαρακτηριστεί ως «αγνώστου», τα οποία μπορούν να δηλωθούν με τη βασική προϋπόθεση οι ιδιοκτήτες να έχουν τα απαραίτητα έγγραφα πιστοποίησης και να το πράξουν μέσω της διαδικασίας του πρόδηλου σφάλματος. 

ΑΥΘΑΙΡΕΤΑ

Δεύτερη ευκαιρία για να ξεμπλοκάρουν μεταβιβάσεις

Τη δυνατότητα να μπουν εκ… νέου σε νόμο αυθαιρέτων ακίνητα στα οποία εντοπίστηκαν  λάθη και είχαν ως απόρροια πολλές συμβολαιογραφικές πράξεις να επαναληφθούν καθώς θεωρούνταν άκυρες, δίνει το νομοσχέδιο του Κτηματολογίου. Το πρόβλημα που -σύμφωνα με πληροφορίες- αφορά σε χιλιάδες ακίνητα εντοπίζεται κυρίως κατά τη διαδικασία της μεταβίβασης.

Οπως χαρακτηριστικά επισημαίνεται στην αιτιολογική έκθεση, από την έναρξη εφαρμογής της υπαγωγής αυθαιρέτων διαπιστώνονται παραλείψεις στην υπαγωγή που είχε λάβει χώρα κατά το παρελθόν και εντοπίζονται μεταγενέστερα από τους μηχανικούς κατά τη σχετική αυτοψία τους εν όψει σύνταξης νέας συμβολαιογραφικής πράξης.

Αυτό έχει ως συνέπεια πολλές συμβολαιογραφικές πράξεις να θεωρούνται άκυρες και να πρέπει να επαναληφθούν. Μάλιστα, η επανάληψη των συμβολαίων αυτών είναι πολλές φορές αδύνατη είτε λόγω μη ανεύρεσης των τότε συμβαλλομένων είτε αδυναμίας εύρεσης των τυχόν κληρονόμων τους ή λόγω άρνησης κάποιων εξ αυτών να προσέλθουν ή λόγω αδυναμίας συλλογής των απαραίτητων για την επανάληψη πιστοποιητικών και εγγράφων.

Παράλληλα ήδη παγιώνεται νομολογία με την οποία «αμφισβητείται η ακυρότητα των συμβολαιογραφικών πράξεων κατά παράβαση του άρθρου 82 του ν. 4495/2017 (Α’ 167)». Ο εντολέας μπορεί να υπογράφει τη σχετική υπεύθυνη δήλωση για την υπαγωγή του ακινήτου του στις διατάξεις τακτοποίησης, όμως αναμφίβολα δεν διαθέτει τις απαραίτητες επιστημονικές γνώσεις για να αξιολογήσει την υπαγωγή του μηχανικού είτε ως προς τη διαδικασία είτε ως προς την ουσία της.

«Συνεπώς, καθίσταται αναγκαίο, για τις περιπτώσεις των αυθαίρετων κατασκευών και αλλαγών χρήσεων που υπήχθησαν στις διατάξεις των ν. 4014/2011, 4178/2013 και 4495/2017 ελλιπώς ή εσφαλμένως είτε δεν υπήχθησαν καθόλου και εν συνεχεία μεταβιβάστηκαν με συμβολαιογραφική πράξη, η ακυρότητα της τελευταίας να θεραπεύεται με την εκ των υστέρων ορθή υπαγωγή τους στις διατάξεις του παρόντος. Με τον τρόπο αυτό εξυπηρετείται ο πάγιος σκοπός των ανωτέρω διατάξεων χωρίς να προκαλείται ακυρότητα των συμβολαιογραφικών πράξεων, με τις ανωτέρω αναφερόμενες δυσμενείς για τους συναλλασσόμενους συνέπειες» σημειώνεται χαρακτηριστικά.