Κτηματαγορά: Κλειστά 1 στα 4 διαμερίσματα στην Αττική [πίνακες]

Το φαινόμενο δεν έχει ίση κατανομή, υπάρχουν περιοχές που έχουν ελάχιστες κλειστές κατοικίες και άλλες όπου σε πολυκατοικίες 15 διαμερισμάτων τα 9 είναι άδεια. Ισως είναι η ρίζα της στεγαστικής κρίσης και για αυτό η επαναφορά των κλειστών κατοικιών στην αγορά βρίσκεται ψηλά στις προτεραιότητες της κυβερνητικής πολιτικής. Το θέμα απασχολεί την αγορά σε όλα της τα επίπεδα και οι μεσίτες επισημαίνουν τόσο τις στρεβλώσεις που το συντηρούν όσο και προτάσεις για την ταχύτερη αντιμετώπισή του.

Σε ανάλυση του Πανελλαδικού Δικτύου Κτηματομεσιτών E-Real Estates, ο πρόεδρος Θεμιστοκλής Μπάκας επισημαίνει ότι «τα “κλειστά” ακίνητα θα μπορούσαν να αποτελέσουν «ανάχωμα» στη ραγδαία αύξηση του κόστους στέγασης, αυξάνοντας τη διαθεσιμότητα στην εγχώρια αγορά». Σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία που έχει επεξεργαστεί το γραφείο, περίπου 526.000 κατοικίες δηλώνονται ως κενές στην Περιφέρεια Αττικής, εκ των οποίων 167.000 είναι κατοικίες έως 59 τ.μ., κατοικίες κατάλληλες για νέους, φοιτητές και οικογένειες, ενώ σχεδόν 359.000 είναι άνω των 60 τ.μ. Δυστυχώς είναι αδύνατο να γνωρίζουμε την κατάσταση των δηλωμένων ως κενών κατοικιών, δηλαδή αν χρήζουν μερικής ή/και ολικής ανακαίνισης, καθώς και πόσες κατοικίες έχουν σύνδεση με παρόχους ρεύματος. Σύμφωνα με τους μεσίτες, σε ποσοστό περίπου 30% κάποιες είναι έτοιμες για ενοίκιο ή πώληση, με την πλειονότητα αυτών να χρήζουν μικρής έκτασης ανακαίνιση. Οι περισσότερες χρειάζονται μεγαλύτερη επένδυση για την προετοιμασία τους και αυτό το κόστος, σε συνδυασμό με τα πάγια έξοδα, είναι από τους βασικούς λόγους που δεν προχωρούν σε αξιοποίησή τους.

Η εικόνα στην Αθήνα

Αναμενόμενα, οι περισσότερες κλειστές κατοικίες βρίσκονται στην Περιφερειακή Ενότητα του Κεντρικού Τομέα των Αθηνών, που αποτελείται από τους δήμους (Αθηναίων, Βύρωνος, Γαλατσίου, Δάφνης-Υμηττού, Ζωγράφου, Ηλιουπόλεως, Καισαριανής, Νέας Φιλαδέλφειας-Νέας Χαλκηδόνας), που καταγράφουν και τις μεγαλύτερες ποσοστιαίες αυξήσεις των ζητούμενων τιμών μίσθωσης. Σύμφωνα με τα στοιχεία, το 26,7% των κατοικιών έχουν δηλωθεί ως κενές. Παράλληλα, το 70% των κατοικιών (82.116) είναι κατασκευής 1961-1980, κατοικίες που σίγουρα χρήζουν τουλάχιστον μερικής ανακαίνισης, ενώ 17.929 κατοικίες είναι κατασκευής μετά το 1981.

«Φοιτητικά» διαμερίσματα

Σημαντικό ότι στον Δήμο Αθηναίων το μεγαλύτερο ποσοστό των κενών κατοικιών είναι κατοικίες έως 79 τ.μ., κατάλληλες για νέους, φοιτητές, εργένηδες και νέα ζευγάρια. Συγκεκριμένα, 88.611 κατοικίες είναι επιφάνειας έως 79 τ.μ., εκ των οποίων οι 52.297 είναι έως 59 τ.μ., κατοικίες κατάλληλες για φοιτητές. Χαρακτηριστικά κατοικιών που τα τελευταία χρόνια καταγράφουν ραγδαίες αυξήσεις των ζητούμενων τιμών. Παράλληλα, είναι εντυπωσιακό το γεγονός ότι ο Δήμος Αθηναίων καταγράφει ποσοστό κενών κατοικιών 26,79%, τη στιγμή που διαθέτει τα μεγαλύτερα Πανεπιστημιακά Ιδρύματα της χώρας και την υψηλότερη δυναμική στον κλάδο των βραχυχρόνιων μισθώσεων.

Τα στοιχεία των μεσιτών δείχνουν ότι το 48,3% των κενών κατοικιών είναι κατασκευής 1961-1980, που στην πλειονότητά τους θα χρήζουν τουλάχιστον μερικής ανακαίνισης, αν όχι ολικής. Ενώ το 41% των κενών κατοικιών (216.279) είναι κατασκευής μετά το 1981, κατοικίες που στην πλειονότητά τους λογικά είναι κατοικήσιμες ή χρήζουν μερικών παρεμβάσεων. Παράλληλα, το μεγαλύτερο πλήθος κενών κατοικιών είναι πολυκατοικίες, 329.845 στην Αττική.

318.681 ΚΕΝΕΣ ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ ΣΤΗΝ ΑΤΤΙΚΗ

Οι 6 λόγοι που κρατούν ακίνητα ερμητικά κλειστά

 Μεγαλύτερο πρόβλημα εκεί όπου υπάρχει η μεγαλύτερη ανάγκη για στέγη. Στις περιοχές υψηλής ζήτησης της Αττικής, καταγράφεται υψηλός αριθμός κενών κατοικιών. Συγκεκριμένα στον Δήμο Ζωγράφου, έναν δήμο όπου διαμένουν πολλοί φοιτητές, οι κενές κατοικίες αριθμούν τις 9.706, εκ των οποίων οι 5.069 είναι έως 60 τ.μ. και οι 7.936 έως 79 τ.μ. Στο Περιστέρι και το Αιγάλεω, περιοχές που επιλέγουν πολλοί φοιτητές, τα κενά ακίνητα είναι 13.212 και 8.164 αντίστοιχα.

Ο Πειραιάς καταγράφει τον υψηλότερο αριθμό κενών κατοικιών μετά τον Δήμο της Αθήνας, αριθμώντας 21.712 κατοικίες. Η Καλλιθέα, περιοχή υψηλής ζήτησης, καταγράφει 13.093 κενές κατοικίες, και η Νέα Σμύρνη 7.553. Στη Γλυφάδα και στον Δήμο Βάρης-Βούλας-Βουλιαγμένης οι κενές κατοικίες αριθμούν 7.725 και 9.389 αντίστοιχα. Στον Βύρωνα καταγράφονται 5.590 κενές κατοικίες και στο Γαλάτσι 5.020, ενώ στο Χαλάνδρι 4.639 και στον Κορυδαλλό 5.032. 

Αρνητικές πρωτιές σε δήμους-«κλειδιά»

Οι δήμοι που καταγράφουν τον μεγαλύτερο αριθμό κενών ακινήτων σε επιφάνειες 60-79 τ.μ. είναι του Βύρωνα, του Γαλατσίου, της Δάφνης-Υμηττού, του Ζωγράφου, της Καισαριανής, της Νέας Φιλαδέλφειας-Νέας Χαλκηδόνος, του Περιστερίου, της Αγίας Βαρβάρας, των Αναργύρων-Καματερού, του Αιγάλεω, του Ιλίου, του Περιστερίου, της Καλλιθέας και του Περάματος. Οι δήμοι που καταγράφουν τον μεγαλύτερο αριθμό κενών ακινήτων σε επιφάνειες 80-99 τ.μ. είναι της Αγίας Παρασκευής, Λυκόβρυσης-Πεύκης, Πεντέλης, Χαλανδρίου, Αλίμου, Γλυφάδας και Νέας Σμύρνης. Τέλος, στα μεγάλα και πολύ μεγάλα ακίνητα, οι δήμοι με τον μεγαλύτερο αριθμό κενών ακινήτων σε επιφάνειες από 100 έως 119 τ.μ. είναι των Βριλησσίων και του Παπάγου-Χολαργού. Ενώ οι Δήμοι Κηφισιάς, Φιλοθέης-Ψυχικού και Διονύσου καταγράφουν τον μεγαλύτερο αριθμό κενών κατοικιών άνω των 150 τετραγωνικών μέτρων.

Οι κενές κατοικίες σε 12 δήμους της Περιφέρειας 

Το πρόβλημα μπορεί να είναι μεγαλύτερο στα μεγάλα αστικά κέντρα, καθώς εκεί υπάρχει και η μεγαλύτερη ζήτηση για στέγη, όμως εντοπίζεται σε όλη τη χώρα. Δήμοι που καταγράφουν το υψηλότερο ποσοστό κενών κατοικιών είναι ο Δήμος Κορινθίων με 38%, ο Δήμος Ναυπλιέων με 36,92%, ο Δήμος της Καλαμάτας με 30,83%, ο Δήμος Ιωαννιτών και ο Δήμος Χανίων με 27,56%. Το μικρότερο ποσοστό κενών κατοικιών καταγράφεται στον Δήμο Λαρισαίων 19,83%, στον Δήμο Ξάνθης με 22,12% και Κομοτηνής με 24,02%. Εντύπωση προκαλεί το υψηλό ποσοστό κενών κατοικιών στον Δήμο Ναυπλιέων, Καλαμάτας, Ιωαννιτών και Χανίων, διότι διαθέτουν πανεπιστημιακές σχολές και έντονη δυναμική στον κλάδο των βραχυχρόνιων μισθώσεων.

Τα έξι «αγκάθια» 

Χρόνιες παθογένειες, κόστος επισκευής και γραφειοκρατία είναι οι κύριοι λόγοι για τα κλειστά ακίνητα. Είναι εμπόδια τόσο για τους ιδιοκτήτες που θέλουν να αξιοποιήσουν την περιουσία τους όσο και για τους χιλιάδες που αναζητούν στέγη σε προσιτή τιμή, όμως η ανισορροπία προσφοράς και ζήτησης δεν τους το επιτρέπει.

1. Υψηλό κόστος: Χιλιάδες ιδιοκτήτες θέλουν να ανακαινίσουν την ακίνητη περιουσία τους και να τη βγάλουν από τον… «πάγο», όμως αυτό δεν είναι δυνατόν, καθώς το κόστος είναι πάνω από τις οικονομικές τους δυνατότητες. Σε αυτό συντελεί και το γεγονός ότι μετά τα Μνημόνια χιλιάδες Ελληνες είναι αποκλεισμένοι από την τραπεζική χρηματοδότηση, οπότε ούτε μπορούν να δανειστούν ούτε να ενταχθούν σε κάποιο από τα κυβερνητικά προγράμματα επιδοτήσεων, καθώς όλα είναι σχεδιασμένα να περνούν μέσα από το τραπεζικό σύστημα! Εδώ εντάσσεται και το κόστος συμμόρφωσης με όλες τις ενεργειακές ή πολεοδομικές απαιτήσεις προ της ενοικίασης ή της πώλησης, καθώς πολλοί απλά δεν μπορούν να κάνουν τις διορθωτικές παρεμβάσεις.

2. Αργές νομικές διαδικασίες και κληρονόμοι: Μία μεγάλη κατηγορία, στην οποία εντάσσονται τόσο τα ακίνητα που έχουν μπλέξει σε νομικές υποθέσεις με αντιδικίες, οφειλές κ.τ.λ. όσο και τα κληρονομικά. Ενα πολύ συχνό φαινόμενο που αφορά, σύμφωνα με εκτιμήσεις νομικών που ασχολούνται με αυτά τα θέματα, πάνω από το 25% των κλειστών ακινήτων. Με απλά λόγια, πολλά ακίνητα ανήκουν σε πολλούς κληρονόμους που δεν μπορούν να συμφωνήσουν στο τι θα τα κάνουν. Ειδικά όσα χρειάζονται και έξοδα προετοιμασίας για την πώληση ή την ενοικίαση έχουν μεγαλύτερο βαθμό δυσκολίας στην επίτευξη συμφωνίας. Στην ίδια κατηγορία, εντάσσονται και οι υποθέσεις με εκκρεμότητες σε τίτλους ιδιοκτησίας ή μη αποδοχή κληρονομιάς λόγω χρεών, όπως και όσες αφορούν αβεβαιότητα για την κυριότητα. 

3. Γραφειοκρατία και Ελληνικό… Δημόσιο: Πέρα από όλα τα προβλήματα και εμπόδια που υπάρχουν σε κάθε αγορά, όλα γίνονται πιο δύσκολα, όταν υπάρχουν υποχρεωτικές γραφειοκρατικές διαδικασίες που πρέπει να διεκπεραιώσει το υποστελεχωμένο Δημόσιο. Αργές διαδικασίες αδειοδοτήσεων, δικαστικές εκκρεμότητες ή πολεοδομικά εμπόδια εμποδίζουν την αξιοποίηση των ακινήτων. Με απλά λόγια, ένα ακίνητο χρειάζεται πολλά, όμως οι αρμόδιες υπηρεσίες δεν έχουν τη δυνατότητα να «τρέξουν» τις υποθέσεις, με αποτέλεσμα όλα να γίνονται σε χρόνο που δεν βοηθά ούτε τους ιδιοκτήτες ούτε τους αγοραστές/ενοικιαστές.

4. Επενδύσεις: Οι τιμές των ακινήτων ανεβαίνουν συνεχώς και με μεγάλη ταχύτητα. Αυτό κάνει πολλούς ιδιοκτήτες να εκτιμούν ότι αν περιμένουν θα κερδίσουν περισσότερα στο μέλλον, οπότε αφήνουν τα ακίνητα κλειστά μέχρι να τα πουλήσουν. Αυτό γιατί το να διατηρείς ένα ακίνητο ανοιχτό έχει έξοδα, όπως φορολογικές επιβαρύνσεις, πάγια λογαριασμών κ.τ.λ., που καθιστούν την κατοχή ακινήτων ασύμφορη, ειδικά αν δεν αποφέρουν έσοδα. Παράλληλα, περιμένουν την κατάλληλη εποχή για τις όποιες εργασίες ανακαίνισης, όπου είτε το κόστος θα είναι μικρότερο είτε οι επιδοτήσεις μεγαλύτερες…

5. Βραχυχρόνια μίσθωση: Πέρα από τα κλειστά ακίνητα, υπάρχουν και αυτά που είναι εκτός αγοράς, δηλαδή πώληση και μακροχρόνια μίσθωση, γιατί πολύ απλά έχουν γίνει Airbnb. Αν και η ψαλίδα έχει κλείσει, τα έσοδα από τη βραχυχρόνια μίσθωση είναι αρκετά υψηλότερα για ένα διαμέρισμα, ειδικά αν είναι σε περιοχή υψηλής ζήτησης. Πολλές κατοικίες διατηρούνται κλειστές εκτός σεζόν και ανοίγουν μόνο για τουριστικές μισθώσεις. Μπορεί να μην είναι κλειστά κλειστά, όμως για τους ενδιαφερομένους που προσπαθούν να λύσουν το στεγαστικό τους πρόβλημα είναι το ίδιο «εκτός αγοράς».

6. Απουσία ισχυρών κινήτρων: Για να είμαστε δίκαιοι, τα τελευταία χρόνια η κυβέρνηση έχει ανακοινώσει και υλοποιεί πλήθος προγραμμάτων με στόχο την αύξηση της προσφοράς ακινήτων, αλλά, σύμφωνα με τους επαγγελματίες του κλάδου και τους ιδιοκτήτες, αν και αποτελούν βήμα προς τη σωστή κατεύθυνση, δεν είναι σε καμία περίπτωση αρκετά.

Προτάσεις για να ανοίξουν έως και 200.000 κατοικίες

 Από το τεράστιο στοκ των ακινήτων που βρίσκονται στον… «πάγο», οι επαγγελματίες του κλάδου εκτιμούν ότι μπορεί να αξιοποιηθεί σε σύντομο χρονικό διάστημα 1-3 χρόνια το 30% ή περίπου 200.000 κατοικίες. Το σύνολο των άνωθεν ακινήτων που έχουν δηλωθεί ως κενά το 2021, σήμερα μέρος αυτών είτε θα είχαν μισθωθεί αν ήταν κατοικήσιμα και δεν έχρηζαν ανακαίνισης είτε μπορεί να πωλούνταν εντός 4ετίας. Σίγουρα η αξιοποίηση αυτών αποτελεί μια άμεση λύση αναχαίτισης του κόστους στέγασης.

Ηδη έχουν μπει σε εφαρμογή μέτρα που δίνουν κίνητρα στους ιδιοκτήτες. Από τις 8 Σεπτεμβρίου 2024, οι ιδιοκτήτες που μίσθωσαν τα «κενά» ακίνητά τους δεν θα πληρώσουν ούτε ευρώ φόρο για τα ενοίκια που εισέπραξαν το τελευταίο τετράμηνο του 2024. Η νέα ρύθμιση ορίζει ότι η φοροαπαλλαγή επί των μισθωμάτων εφαρμόζεται για τους 36 πρώτους μήνες μετά από τον μήνα κατά τον οποίο συνάπτεται η σχετική σύμβαση μίσθωσης. Οι ωφελούμενοι από τη νέα ρύθμιση είναι ιδιοκτήτες που για τουλάχιστον τρία χρόνια διατηρούσαν κλειστά τα ακίνητά τους.

Κενές κατοικίες ανά περιφέρεια

Πηγή: Πανελλαδικό Δίκτυο E-Real Estates

Κενές κατοικίες ανά Δήμο της Αττικής

Πηγή: Πανελλαδικό Δίκτυο E-Real Estates

Κενές κατοικίες σε μεγάλες πόλεις της Ελλάδας

Πηγή: Πανελλαδικό Δίκτυο E-Real Estates

Κενές κατοικίες ανά επιφάνεια

Πηγή: Πανελλαδικό Δίκτυο E-Real Estates