Στο σύνολο της αγοράς οι τιμές ανεβαίνουν με ισχυρούς ρυθμούς και όχι απλά κάθε χρόνο, αλλά μήνα με τον μήνα. Φέτος, για ένα μικρό εξοχικό που να καλύπτει τις βασικές ανάγκες για ζευγάρι ή οικογένεια, να είναι κοντά σε παραλία και να μην είναι υπερβολικά μεγάλης ηλικίας, τουλάχιστον να μην έχει… «δει πόλεμο», οι τιμές ξεκινούν από 130.000 ευρώ.

Η μέση τιμή αγοράς στα Δωδεκάνησα έχει αυξηθεί κατά 33,9% από το 2021, στις Κυκλάδες κατά 38,1%, στα νησιά του Αργοσαρωνικού κατά 16,2% και στις Σποράδες κατά 42,7%. Μέσα στην εκτόξευση των τιμών και τα «κύματα» που προκαλούν στην αγορά οι ισχυρές εισροές κεφαλαίων από ξένους επενδυτές, υπάρχουν και κάποια νησιά που κατά περιοχές κινήθηκαν στην αντίθετη κατεύθυνση. Ειδικότερα, πρόκειται για μέρη, που, αν και είναι ιδανικά για διακοπές και είδαν τις τιμές τους να σκαρφαλώνουν με άλματα τα προηγούμενα χρόνια, τον Ιανουάριο βρίσκονται κάτω από τα υψηλά της τελευταίας 4ετίας. Σε κάποια, η μέση τιμή πώλησης μειώθηκε έως και κατά -32%.

Τα πρώτα στοιχεία από την αγορά ακινήτων για το 2025 δείχνουν πτώσεις τιμών σε οκτώ δημοφιλή νησιά. Τη μεγαλύτερη διόρθωση τιμών είχε η Νίσυρος με -32,52% τον Ιανουάριο, από τα υψηλά της τελευταίας 4ετίας (2021-2024). Συγκεκριμένα, σύμφωνα με τις διαθέσιμες αγγελίες, η μέση τιμή πώλησης έπεσε στα 1.297 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο από τα 1.922 ευρώ.

Ακολουθεί το Αγκίστρι με πτώση μέσης τιμής κατά -16,7%, στα 1.641 ευρώ από 1.970 ευρώ ανά τ.μ. Την τρίτη μεγαλύτερη πτώση είχε η Λέρος κατά -11,55%, στα 1.946 ευρώ από 2.200 ευρώ πέρσι. Ακολουθούν η Αστυπάλαια με -10,56%, στις 2.896, ευρώ και η Πάτμος στις 4.023 ευρώ το τετραγωνικό από 4.249 ευρώ. Μία μείωση της τάξης του -5,32%. Παρόμοιου μεγέθους διόρθωση είχε και η Λέσβος κατά -4,83%, στα 1.241 ευρώ από 1.304 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Οριακές μειώσεις καταγράφηκαν στην Ανδρο κατά -1,26%, και στα 2.121 ευρώ από 2.148 ευρώ, όπως και στην Κέα, που έπεσε από τις 3.275 ευρώ στις 3.246 ευρώ, μία μείωση της τάξης του 0,89%. Οι μεσίτες προειδοποιούν ότι, αν και οι τιμές μπορεί να έπεσαν το τελευταίο έτος, η πτώση ενδέχεται να είναι παροδική και να ακολουθήσει ανοδική διόρθωση μέχρι το τέλος του έτους.

Μπορεί τα «φιλέτα» να τα έχουν μαζέψει κυρίως οι ξένοι επενδυτές που προχωρούν σε σημαντικές αγορές σε Αιγαίο και Ιόνιο, τα τελευταία χρόνια, όμως η Ελλάδα παραμένει ένας θερινός παράδεισος, με 227 κατοικούμενα νησιά και αμέτρητες παραλίες. Ακόμα και στην αρκετά ακριβή αγορά του 2025 υπάρχουν πολλές εξοχικές κατοικίες προς πώληση, με τιμές που δεν… ξεφεύγουν. Στα ακριβά του Αιγαίου είναι οι Κυκλάδες. Δεδομένου ότι ο εξετάζονται μόνο ποιοτικές κατοικίες, οι τιμές στις διαθέσιμες αγγελίες ξεκινούν από τις 130.000 ευρώ και τη Νάξο. Για αυτά τα νησιά, μία λογική τιμή για σχετικά νέο κτίσμα ή πλήρως ανακαινισμένο, κοντά σε παραλία και άνω των 50 τ.μ., είναι κοντά στις 200.000 ευρώ. Ακόμα και στην ακριβή Μύκονο, υπάρχουν αγγελίες για μικρά αλλά ποιοτικά ακίνητα από 220.000 ευρώ, αν και στα πιο προβεβλημένα νησιά οι τιμές ανεβαίνουν πολύ γρήγορα.

Στα υπόλοιπα ελληνικά νησιά υπάρχουν εξοχικά από 80.000 ευρώ στην Κάλυμνο, με 70 τ.μ., αλλά κατασκευής του 1980, όπως και με 90.000 ευρώ στη Ζάκυνθο, με 55 τετραγωνικά, επίσης 45 ετών. Αν και το Ιόνιο έχει πολλά και μαγευτικά νησιά, οι τιμές είναι ακόμα πιο τσιμπημένες όσο πλησιάζει κάποιος προς την Αττική. Η εγγύτητα με το μεγαλύτερο πληθυσμιακό κέντρο της χώρας αυξάνει σημαντικά τη ζήτηση και σε λογική συνέχεια και τις τιμές. Ξεχωρίζουν η Αίγινα όπου μπορεί κανείς να βρει 90 τ.μ. από 160.000 ευρώ και μεζονέτα των 150 τ.μ. από 250.000 ευρώ. Ολα κοντά ή με θέα τη θάλασσα.

Γιατί είναι πλέον φθηνότερα σε κάποιες περιοχές

Κάθε αγορά κάνει κύκλους ανόδου και καθόδου στις μέσες τιμές πώλησης, καθώς ανακυκλώνονται τα ακίνητα στις αγγελίες και πότε το απόθεμα αφορά ακριβότερα ακίνητα πότε φθηνότερα. Ακόμα και σε παρόμοιο μίγμα στην αξία των ακινήτων, υπάρχει μία φυσιολογική περιοδικότητα στην άνοδο και την κάθοδο της μέσης τιμής σε μία δεδομένη περιοχή. Αυτός είναι και ο λόγος που για να γίνει η όποια ανάλυση στην πορεία των τιμών χρειάζονται στοιχεία σε βάθος αρκετών ετών. Αυτό είναι το φυσιολογικό.

Αντίθετα, η συνεχώς ανοδική πορεία της ελληνικής αγοράς ακινήτων, με αυξήσεις κοντά στο 10% κάθε χρόνο, από το 2017, μόνο φυσιολογική δεν είναι. Η ατμομηχανή της ελληνικής ανόδου τιμών είναι η προσπάθεια της αγοράς να επανέλθει σε φυσιολογικά επίπεδα, μετά την κατάρρευση στα χρόνια των Μνημονίων. Οι τιμές να «πιάσουν» τις τιμές άλλων ευρωπαϊκών, συγκρίσιμων αγορών. Καθώς μέσα στην κρίση περιορίστηκε σημαντικά η οικοδομή, υπάρχει η πρόσθετη πρόκληση της έλλειψης ποιοτικών ακινήτων που περιπλέκει τα πράγματα, επιταχύνει την άνοδο τιμών και δημιουργεί στρεβλώσεις στις τιμές των παλαιών κατοικιών.

Το να πέσουν οι τιμές σε κάποιες περιοχές σημαίνει ότι έπεσε η ζήτηση, συνήθως γιατί μία άλλη περιοχή έχει μπει στη «μόδα» για ένα ή περισσότερα έτη. Κάτι που έχει καταγραφεί αρκετές φορές στα ελληνικά νησιά, ειδικά αν το ίδιο ή το προηγούμενο έτος έχει βγει κάποια σημαντική ταινία που η πλοκή της εξελίσσεται σε ένα νησί και προβλήθηκε διεθνώς. Το τελευταίο, αν και για πολλούς μπορεί σε μία πρώτη ανάγνωση να μην αποτελεί λόγο επιλογής στην αγορά ενός ακινήτου, σύμφωνα με τους μεσίτες, που εξειδικεύονται σε αυτές τις περιοχές, μπορεί να αποτελέσει καθοριστικό παράγοντα. Ειδικά στους ξένους επενδυτές που έχουν περιορισμένη γνώση των ελληνικών νησιών.

Εξοχικές κατοικίες – Τουριστικές περιοχές με πτώση τιμών

Πηγή/Επεξεργασία: Ιστοσελίδες αγγελιών ακινήτων

Εξοχικά κάτω από 250.000 ευρώ – Κυκλάδες

Πηγή/Επεξεργασία: Ιστοσελίδες αγγελιών ακινήτων, *Πλήρως ανακαινισμένο

Εξοχικά κάτω από 250.000 ευρώ – Νησιωτική Ελλάδα

Πηγή/Επεξεργασία: Ιστοσελίδες αγγελιών ακινήτων *Πλήρως ανακαινισμένο

Εξοχικά κάτω από 250.000 ευρώ – Χαλκιδική

Πηγή/Επεξεργασία: Ιστοσελίδες αγγελιών ακινήτων,  *Πλήρως ανακαινισμένο