Κτηματαγορά: Ακίνητα άνω των 15 ετών ψάχνουν οι οικογένειες [πίνακες]

Στα θετικά, για όσους αναζητούν μία τέτοια κατοικία, ότι σύμφωνα με τα στοιχεία των μεσιτών, περισσότερα από τα 7 στα 10 ακίνητα είναι παλαιότερης κατασκευής, άνω της 15ετίας, άρα υπάρχει στοκ. Παράλληλα, χάρη σε προγράμματα όπως το «Εξοικονομώ-Ανακαινίζω», που έχουν προχωρήσει τα τελευταία χρόνια, υπάρχουν πλέον στην αγορά χιλιάδες ακίνητα με τιμή παλιάς κατασκευής, αλλά με ανέσεις καινούργιας.

Η τάση δεν είναι νέα, υπενθυμίζουμε έρευνα της RE/MAX Ελλάς που δημοσιεύτηκε φέτος, σύμφωνα με την οποία η τάση προτίμησης παλαιότερων κατασκευών είναι καλά παγιωμένη και κατά τη διάρκεια του 2023 το 70% των αγοραστών προτίμησε ακίνητα ηλικίας άνω των 20 ετών. Τώρα, με τα προγράμματα «Σπίτι μου» και την εξέλιξη του «Σπίτι μου 2», οι παλαιότερες κατασκευές έγιναν ο πρωταγωνιστής της αγοράς. Σύμφωνα με τους αναλυτές της εταιρίας, κατοικίες με κατασκευή άνω της 20ετίας προτίμησε το 69,5% των αγοραστών πέρσι, την ώρα που η αρκετά πιο περιορισμένη αγορά των νεόδμητων ήταν στο 15,5% των συνολικών πωλήσεων.

Εξέλιξη τιμών πώλησης ακινήτων 2018-2024 

Πηγή: Επεξεργασία στοιχείων Spitogatos SPI 

Τιμές Αθήνας 

Στην Αττική οι πρόσφατες έρευνες από τα μεσιτικά γραφεία δείχνουν ότι το 82,7% των πωληθέντων ακινήτων ανήκει στην κατηγορία των παλαιών κατοικιών, ηλικίας άνω των 20 ετών. Αντίθετα, τα νεόδμητα και τα καινούργια ακίνητα έως και πενταετίας αποτελούν μόλις το 4% των συνολικών αγοραπωλησιών, από 6% το 2022. Τον Οκτώβριο του 2024, οι μεσίτες βλέπουν μία νέα τάση, οι αναζητούντες κατοικία να θέλουν ακίνητο πιο κοντά στην 15ετία και να έχει ήδη περάσει σημαντική ανακαίνιση. Με δεδομένο ότι θα υπάρχει κάποια ανακαίνιση και ότι η ενεργειακή κλάση των ακινήτων είναι από Δ’ και πάνω, το στοκ των διαθέσιμων ακινήτων μειώνεται, αλλά όχι πολύ. Υπάρχουν χιλιάδες ακίνητα που πληρούν τις προδιαγραφές που θέτουν οι αγοραστές. Σε όρους τιμών, όπως πάντα το κλειδί είναι η περιοχή. Στο κέντρο της Αθήνας υπάρχουν αρκετά διαμερίσματα κατάλληλα για οικογένειες, από 85 έως 100 τ.μ., συνήθως τριάρια ή τεσσάρια. Στις περιοχές της Κυψέλης, στα Πατήσια και πέριξ, οι τιμές ξεκινούν από 160.000 ευρώ, με δεδομένη την ανακαίνιση. Στο άλλο άκρο τιμών, περιοχές όπως η ευρύτερη γειτονιά του Κολωνακίου και του Λυκαβηττού με ακίνητα που ξεκινούν από 350.000 ευρώ, αλλά τα περισσότερα έχουν τιμές άνω του μισού εκατομμυρίου. Προφανώς, υπάρχουν αγγελίες και για φθηνότερα ακίνητα, όμως το ενδιαφέρον στρέφεται σε ποιοτικότερες κατασκευές που έχουν περάσει ανακαίνιση και προσφέρουν τις βασικές σύγχρονες ανέσεις. 

Τα φθηνά

Μπορεί το κέντρο της Αθήνας να έχει πολλές φθηνότερες προτάσεις, όμως, σύμφωνα με τους μεσίτες, οι περισσότερες οικογένειες αναζητούν κατοικία στα προάστια. Τα βόρεια και τα νότια είναι τα ακριβότερα, ενώ σε δυτικά και ανατολικά υπάρχουν πολλά ακίνητα προς πώληση και σε πιο προσιτές τιμές. Για ένα ακίνητο 15ετίας και ανακαινισμένο, που να μπορεί να καλύψει τις ανάγκες μίας οικογένειας με τρία ή τέσσερα μέλη, οι τιμές ξεκινούν από 140.000 ευρώ στο Χαϊδάρι, ενώ η μεγαλύτερη προσφορά βρίσκεται κοντά στα 200.000 ευρώ, με πολλά ανάλογα ακίνητα σε Περιστέρι, Πετρούπολη και Αγίους Αναργύρους. Τα ανατολικά προάστια έχουν το προτέρημα ότι στη γενική εικόνα της αγοράς προσφέρουν περισσότερη επιφάνεια για τα ίδια περίπου χρήματα, ενώ υπάρχουν πολλά ακίνητα που έχουν κήπο, θέση στάθμευσης και άλλα ειδικά χαρακτηριστικά που ανεβάζουν την τιμή. Εκεί οι τιμές για το οικογενειακό ακίνητο είναι πέριξ των 250.000 ευρώ.

Τα ακριβά

Στα βόρεια προάστια τα 250.000 ευρώ θεωρούνται η είσοδος στην αγορά και οι τιμές γρήγορα σκαρφαλώνουν. Υπάρχει μεγάλη προσφορά ακινήτων λίγο πάνω από 300.000 ευρώ σε Αγία Παρασκευή και Μαρούσι. Οι τιμές αυξάνονται σημαντικά όσο πλησιάζεις στις ακριβότερες περιοχές, όπως την Κηφισιά. Μεγάλη ανάπτυξη γνωρίζει η Νέα Κηφισιά, με τα παλαιότερα ακίνητα ανάλογων προδιαγραφών να έχουν τιμές από 450.000. Στα νότια, που έχουν από τις ακριβότερες μέσες τιμές σε όλη τη χώρα, οι τιμές ανεβαίνουν όσο πλησιάζεις τη θάλασσα. Στο Νέο Παγκράτι που είναι Βύρωνας, πιθανοί αγοραστές μπορούν να βρουν κατάλληλα ακίνητα από 280.000 ευρώ. Με τις τιμές να έχουν τσιμπήσει άνω του 60% μέσα στην τελευταία επταετία, φθηνή περιοχή δεν υπάρχει προς το παραλιακό μέτωπο, ενώ το μισό εκατομμύριο θεωρείται αφετηρία. Καλύτερες τιμές υπάρχουν σε περιοχές όπως η Τερψιθέα της Γλυφάδας και το Καλαμάκι, όπου ακίνητα 15ετίας πωλούνται κοντά στα 350.000 με 400.000 ευρώ. 

Πειραιάς 

Ο Πειραιάς, αν και προφανώς περιλαμβάνεται μέσα στα στατιστικά της Αττικής, αποτελεί ειδική περίπτωση, καθώς την τελευταία τριετία οι τιμές των ακινήτων έχουν εκτοξευτεί. Στις διαθέσιμες αγγελίες η άνοδος ήταν 11,7% το 2022, 15,9% το 2023 και 23,3% μέχρι τώρα το 2024. Αθροιστικά είναι άνοδος της τάξης του 50,9% που αν και είναι εξαιρετική για όσους έχουν ακίνητα στην περιοχή, δυσκολεύει όσους επιθυμούν να αγοράσουν. Ο μέσος όρος τιμών ανεβαίνει κυρίως από νέες κατασκευές και ξένο χρήμα, αφήνοντας κάποιες άλλες περιοχές σε επίπεδα τιμών που μπορεί να αντέξουν και τα ελληνικά νοικοκυριά. Σε κάθε περίπτωση είναι τιμές ανάλογες ενός καλού προαστίου των Αθηνών. Το 2024 για ένα οικογενειακό σπίτι στα Ταμπούρια η τιμή είναι κοντά στα 290.000 ευρώ και ανεβαίνει στα 340.000 ευρώ προς τα Καμίνια.

Η εικόνα της Θεσσαλονίκης, το μετρό και η ζήτηση 

Στο άλλο μεγάλο πληθυσμιακό κέντρο της χώρας, τη Θεσσαλονίκη, οι τιμές είναι καλύτερες, παρά το γεγονός ότι υπάρχει στην αγορά σημαντικά μικρότερος αριθμός ακινήτων. Η τάση τιμών και προτιμήσεων των αγοραστών δεν διαφέρει πολύ από τις ανάλογες της Αθήνας. Τα μεγαλύτερα ποσοστά προτίμησης έχουν καταγραφεί σε ακίνητα ηλικίας άνω των 20 ετών, φτάνοντας το 79,5% (στοιχεία για τελικές αγοραπωλησίες του 2023). Αντίθετα, τα νεόδμητα ακίνητα ηλικίας έως 5 ετών κινούνται σε χαμηλότερα επίπεδα από αυτά του 2022, καλύπτοντας μόλις το 5,6% των συνολικών αγοραπωλησιών. Το μετρό έχει ανεβάσει σημαντικά τις τιμές και γενικότερα, η αγορά της Θεσσαλονίκης αναπτύσσεται ταχύτερα από αυτή των Αθηνών την τελευταία διετία. Χαρακτηριστικά είναι τα στοιχεία της ΤτΕ για τις τιμές των διαμερισμάτων, όπου το δεύτερο τρίμηνο φέτος οι τιμές των ακινήτων αυξήθηκαν κατά 12,1% στη Θεσσαλονίκη, 9,1% στην Αθήνα και μόλις 7,3% στις άλλες μεγάλες πόλεις. Το ίδιο και το 2023, όταν οι τιμές αυξήθηκαν 16,5% στη Θεσσαλονίκη, ενώ στην Αθήνα 13,8% και στις άλλες μεγάλες πόλεις 14,9%. Σε κάθε περίπτωση, η αγορά ακινήτων της Θεσσαλονίκης έχει αναπτύξει σημαντική ανοδική δυναμική και αυτό φαίνεται και στις τιμές των διαθέσιμων αγγελιών. Είναι χαμηλότερες από τις ανάλογες της Αθήνας για παρόμοια ακίνητα, αλλά ανεβαίνουν ταχύτερα. Στα χαμηλά, υπάρχουν ακίνητα 15ετίας που μπορούν να γίνουν το νέο οικογενειακό σπίτι, από την περιοχή των 160.000 ευρώ σε Βαρδάρη και Παναγιά Φανερωμένη. Αυτή είναι και η αφετηρία, από όπου οι τιμές σκαρφαλώνουν όλο και ψηλότερα, όσο πλησιάζουν το κέντρο της πόλης. Τόσο στο ιστορικό κέντρο όσο και στο Διοικητήριο οι τιμές για τα ακίνητα της κατηγορίας είναι κοντά στα 350.000 ευρώ. Ενδιάμεσα υπάρχει σημαντική προσφορά από 240.000 έως και 300.000 ευρώ σε Νέα Ελβετία, Τριανδρία και Καμάρα. Αν και η μισή Ελλάδα έχει κατοικία στις δύο μεγαλύτερες πόλεις της χώρας, επισημαίνεται ότι και στην υπόλοιπη Ελλάδα το ποσοστό των αγοραστών που επέλεξαν ακίνητα άνω των 20 ετών είναι πολύ υψηλό και ξεπερνά το 61,3%. Αρκετά μικρότερο από ό,τι σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη, όμως. Οσο μεγαλύτερη η πόλη τόσο ακριβότερη και η αγορά, λόγω προσφοράς και ζήτησης.

Τιμές αγοράς: Ακίνητα 15ετίας, 85-100 τ.μ. στην Αττική

Πηγή: Διαθέσιμες αγγελίες ακινήτων, Οκτώβριος 2024

Τιμές αγοράς: Ακίνητα 15ετίας, 85-100 τ.μ. στη Θεσσαλονίκη

Πηγή: Διαθέσιμες αγγελίες ακινήτων, Οκτώβριος 2024