Οσοι εκτίμησαν σωστά την ανοδική στροφή της αγοράς στο τέλος των Μνημονίων και έριξαν τα χρήματά τους στην αγορά ακινήτων έχουν σήμερα σημαντικό κέρδος, που ξεπερνά ό,τι θα εισέπρατταν από ομόλογα, μετοχές ή καταθέσεις. Φέτος, η τάση συνεχίζεται και η αγορά ακινήτων στην Ελλάδα παραμένει σε τροχιά ανάπτυξης.

Η άνοδος των τιμών αυξάνει περισσότερο το περιθώριο κέρδους, ενώ η μεγάλη ανταπόδοση βάζει πολλούς σε σκέψεις να προχωρήσουν και εκείνοι σε μια νέα αγορά ακινήτου. Αν λάβει κανείς υπόψη ότι μεσολάβησε και η περίοδος της πανδημίας, που «πάγωσε» προσωρινά την κτηματαγορά, τότε γίνεται αντιληπτό ότι ο κλάδος του Real Estate αποτελεί σταθερά μία από τις πιο κερδοφόρες επενδυτικές επιλογές τόσο για νοικοκυριά όσο και για επαγγελματίες, ενώ οι προοπτικές για το άμεσο μέλλον είναι αισιόδοξες.

Ανάκαμψη

Η μεταμνημονιακή ανάκαμψη της αγοράς ξεκίνησε να φαίνεται από το 2017 και όσοι προέβλεψαν την εξαιρετική πορεία της τα τελευταία έξι χρόνια έχουν ανταμειφθεί «γενναία», βλέποντας τα ακίνητά τους να υπερδιπλασιάζουν την αξία τους. Πολλοί επέλεξαν να τα πουλήσουν για να «κλειδώσουν» τα κέρδη τους, όμως οι περισσότεροι αναμένουν περαιτέρω άνοδο. Τόσο το ΔΝΤ όσο και οι μεσίτες εκτιμούν ότι και τα επόμενα χρόνια οι τιμές των ακινήτων αναμένεται να συνεχίσουν την ανοδική τους πορεία. Ειδικότερα, το ΔΝΤ, σε πρόσφατη έκθεσή του, αναλύοντας τους δείκτες ρίσκου στην αγορά κατοικιών, αξιολογεί ότι η ελληνική αγορά δεν διατρέχει κίνδυνο «φούσκας» και οι αναλυτές φτάνουν στο συμπέρασμα ότι αποτελεί μία από τις πιο ασφαλείς αγορές για επένδυση.

Μέσα στα Μνημόνια οι τιμές των ακινήτων στην Ελλάδα κατέρρευσαν. Την ώρα που στην υπόλοιπη Ευρώπη οι αγορές ανθούσαν, στην εγχώρια αγορά καταγράφονταν οι χαμηλότερες τιμές πώλησης ακινήτων της Ευρώπης.

Σύμφωνα με στοιχεία της RE/MAX Ευρώπης για το 2015 και το 2016, όταν και είχε προχωρήσει σε σύγκριση τιμών ανάμεσα σε χώρες-κλειδιά, στη χώρα μας μία κατοικία 100 τετραγωνικών μέτρων σε αστική περιοχή έφτασε να πωλείται κατά μέσο όρο προς 92.200 ευρώ, ενώ αντίστοιχα στην περιφέρεια 67.000 ευρώ. Η τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο έφτασε στα 922 ευρώ στις μεγάλες πόλεις και στα 670 ευρώ στην περιφέρεια. Την ίδια περίοδο στη Γερμανία οι αντίστοιχες τιμές ήταν 3.700 ευρώ και 1.700 ευρώ, ενώ στη γειτονική Ιταλία 2.117 και 1.236 ευρώ αντιστοίχως. Η διαφορά είναι τεράστια και δείχνει πόσο είχαν πέσει οι τιμές στην Ελλάδα, επιβεβαιώνοντας τους ειδικούς πως η αύξησή τους τώρα είναι απλώς η επιστροφή στην κανονικότητα της αγοράς ακινήτων. Μάλιστα, οι μεσίτες εκτιμούν ότι, καθώς δεν έχουμε φτάσει ακόμα στα προ κρίσης επίπεδα, υπάρχει σημαντικό περιθώριο ανόδου για την επόμενη τριετία.

Ευκαιρίες

Με τις τιμές ακινήτων να έχουν πέσει σημαντικά το 2017, πολλοί είδαν την ευκαιρία και προχώρησαν σε αγορές. Το 2017 η μέση τιμή απόκτησης ενός διαμερίσματος επιφάνειας 85 τ.μ. στα Εξάρχεια ήταν μόλις 60.000 ευρώ. Η ζήτηση είχε καταρρεύσει και οι τιμές είχαν μειωθεί έως και 80%. Σε περιοχές όπως η Κυψέλη η μέση τιμή για ένα δυάρι ήταν 68.000 ευρώ, στα Πατήσια 72.000 ευρώ και στη Νέα Σμύρνη 75.000 ευρώ.

Το 2023 η αγορά έχει αλλάξει πολύ και οι τιμές για τα ίδια διαμερίσματα είναι υπερδιπλάσιες. Ενα σπίτι από 80 έως 90 τ.μ. στα Εξάρχεια, ακόμα και 30 ετών, τώρα κοστίζει από 205.000 έως 220.000 ευρώ. Το παράδειγμα, αν και ακραίο, είναι πραγματικό. Σήμερα, στις αγγελίες που βρίσκονται διαθέσιμες, μπορεί κάποιος να βρει διαμέρισμα στα Εξάρχεια, 88 τ.μ. και κατασκευής του 1955, για 205.000 ευρώ. Αυτή είναι και μια καλή τιμή, καθώς, αν θέλεις διαμέρισμα 4ου ορόφου, 85 τ.μ. και κατασκευής του 1970, η ζητούμενη τιμή είναι 250.000 ευρώ! Ακόμα και αν πάρουμε τη χαμηλότερη σημερινή τιμή, η άνοδος από τον μέσο όρο των 68.000 ευρώ του 2017, στις 205.000 ευρώ του 2023, είναι 137.000 ευρώ. Σε αυτό, που είναι και το πιο ακραίο παράδειγμα που βρήκαμε, η αύξηση φτάνει το 201,47%.

Αν και δεν υπάρχουν πολλές τέτοιες περιπτώσεις, η άνοδος κατά 100% ή, αλλιώς, ο διπλασιασμός του κεφαλαίου, για κάποιον που αγόρασε ακίνητο το 2017, είναι πολύ συχνό φαινόμενο. Σύμφωνα με στοιχεία αγοραπωλησιών που έχουν δει το φως της δημοσιότητας, η άνοδος των τιμών σε περιοχές όπως η Κυψέλη ήταν 68%, ενώ σε Νέα Σμύρνη και Γαλάτσι ξεπέρασε το 120%.

ΘΕΜΙΣΤΟΚΛΗΣ ΜΠΑΚΑΣ (ΠΡΟΕΔΡΟΣ ΠΑΝΕΛΛΑΔΙΚΟΥ ΔΙΚΤΥΟΥ E-REAL ESTATES): «Ξένοι οι περισσότεροι επενδυτές της κρίσης»

 Οι μεσίτες δίνουν συγκεκριμένα παραδείγματα υπερδιπλασιασμού της αξίας των ακινήτων, τονίζοντας τη μεγάλη συμβολή που είχαν οι ξένοι επενδυτές στην άνοδο των τιμών.

Σύμφωνα με τον πρόεδρο του Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates, κ. Θεμιστοκλή Μπάκα, σε περιοχές που δύσκολα θα επένδυε ο εγχώριος επενδυτής, απέκτησαν ιδιοκτησίες με κόστος ανά τετραγωνικό μέτρο που δεν ξεπερνούσε τα 600-650 ευρώ. Πρόκειται για περιπτώσεις που ανήκουν στο κοντινό παρελθόν του 2015-2017, με αποτέλεσμα οι επενδυτές εκείνης της εποχής, το 2019, να μεταπουλούν το ίδιο ακίνητο, χωρίς καμία επιπλέον επένδυση ή/και παρέμβαση (ανακαίνιση), είτε σε ομοεθνείς τους είτε και σε εγχώριους επενδυτές, σε τιμές αυξημένες κατά 30%-35%.

Οπως εξηγεί ο ίδιος, «success story στην κτηματαγορά καταγράφεται και τα τελευταία 2-3 έτη, με αποδόσεις εξωπραγματικές για τους τολμηρούς, που συνήθως είναι αλλοδαποί. Ενώ θα πρέπει να τονίσουμε ότι πολλά αυτοτελή κτίρια, που σήμερα αναζητούν εγχώριοι επενδυτές, ανήκουν πλέον σε αλλοδαπούς που επένδυσαν κατά τα έτη 2015-2017 και 2017-2019. Παρόμοια κατάσταση ισχύει και στα ανακαινισμένα διαμερίσματα που αγοράζουν εγχώριοι ενδιαφερόμενοι για να καλύψουν τη στεγαστική τους ανάγκη. Στην πλειονότητα των διαμερισμάτων, ιδιοκτήτες είναι αλλοδαποί που πουλούν σε Ελληνες ενδιαφερομένους».

 4 ΠΑΡΑΔΕΙΓΜΑΤΑ

 Αγόρασαν φθηνά, πούλησαν «χρυσάφι»

1 Στην περιοχή του Γκύζη, διαμέρισμα 1ου ορόφου 78 τ.μ. ανακαινισμένο (χωρίς ασανσέρ – κατασκευής του 1960) αγοράστηκε το 2020 προς 80.000 ευρώ και μεταπουλήθηκε το 2023 στις 115.000 ευρώ, χωρίς καμία απολύτως παρέμβαση στο ακίνητο.

2 Στο Παγκράτι, διαμέρισμα 90 τ.μ. 1ου ορόφου και κατασκευής του 1956, αγοράστηκε το 2021 προς 100.000 ευρώ. Η συνολική επένδυση άγγιξε τις 143.000 ευρώ μαζί με τα έξοδα αγοράς και ανακαίνισης και μεταπουλήθηκε στις 195.000 ευρώ το έτος 2023.

3 Στα Εξάρχεια, διαμέρισμα 52 τ.μ. 1ου ορόφου και κατασκευής του 1970, αγοράστηκε 45.240 ευρώ το έτος 2021 και ανακαινίστηκε πλήρως με κόστος 20.800 ευρώ. Το συγκεκριμένο διαμέρισμα πουλήθηκε το έτος 2023 προς 109.200 ευρώ.

4 Στο Παγκράτι, ισόγειο διαμέρισμα 69 τ.μ. και κατασκευής του 1970, κόστισε συνολικά 105.000 ευρώ (αγορά, έξοδα αγοράς, ανακαίνιση) και μεταπουλήθηκε το 2023, έναν χρόνο μετά την αρχική αγορά, προς 142.000 ευρώ.

Μεγάλες αυξήσεις σε Θεσσαλονίκη, Λάρισα και Πάτρα

Η μεγάλη άνοδος τιμών δεν περιορίζεται μόνο στην Αθήνα. Σε όλη την ελληνική επικράτεια, οι τιμές έχουν πάρει την ανιούσα, ανάλογα και τα ειδικά χαρακτηριστικά της κάθε περιοχής. Για παράδειγμα, στη Θεσσαλονίκη, βλέπουμε τη Σταυρούπολη, όπου το 2017 είχε μέση τιμή πώλησης ανά τετραγωνικό κοντά στα 475 ευρώ και το 2022 η τιμή σκαρφάλωσε στα 1.050 ευρώ. Πρόκειται για διαφορά της τάξης του +121,05%. Ανάλογη εικόνα και στον Εύοσμο, που από τα 650 ευρώ του 2017 ανέβηκε στα 1.200 ευρώ, με άνοδο +84,62%.

Σημαντικές είναι και οι αυξήσεις στις υπόλοιπες μεγάλες πόλεις, η Λάρισα έχει άνοδο κατά 56,25% στη μέση τιμή των ακινήτων άνω της 5ετίας ανά τετραγωνικό και στην Πάτρα καταγράφηκε άνοδος της τάξης του 50%.

ΔΙΑΦΟΡΑ ΜΕΣΩΝ ΤΙΜΩΝ ΣΤΗΝ ΠΕΝΤΑΕΤΙΑ 2017-2022

ΠΕΡΙΟΧΗ	ΜΕΣΗ ΤΙΜΗ 2022 Ακίνητα Ανω των 5 ετών	ΜΕΣΗ ΤΙΜΗ 2017 Ακίνητα Ανω των 5 ετών	ΔΙΑΦΟΡΑ
Αμπελόκηποι	1.700	725	+134,48%
Εξάρχεια	1.600	675	+137,04%
Αγία Παρασκευή	2.100	1.075	+95,35%
Γαλάτσι	2.000	950	+110,53%
Αιγάλεω	1.200	775	+54,84%
Κουκάκι	2.200	1.275	+72,55%
Βριλήσσια	2.600	1.325	+96,23%
Νέα Ιωνία	1.500	775	+93,55%
Σταυρούπολη (Θεσσαλονίκη)	1.050	475	+121,05%
Εύοσμος (Θεσσαλονίκη)	1.200	650	+84,62%
Λάρισα	1.000	640	+56,25%
Πάτρα	900	600	+50%

*Πηγή: Επεξεργασία στοιχείων πωλήσεων 2017-2022 RE/MAX Ελλάς

ΑΝΑΛΥΤΙΚΟΙ ΠΙΝΑΚΕΣ ΤΙΜΩΝ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΑΝΑ ΤΕΤΡΑΓΩΝΙΚΟ ΜΕΤΡΟ ΑΝΑ ΠΕΡΙΟΧΗ

ΠΕΡΙΟΧΗ	ΤΙΜΗ 2022 Ανω των 5 ετών	ΤΙΜΗ 2017 Ανω των 5 ετών
		Μέση κατώτερη	Μέση ανώτερη
Αμπελόκηποι	1.700	450	1.000
Εξάρχεια	1.600	450	900
Ιλίσια	1.600	800	1.200
Κολωνάκι	4.000	2.000	3.500
Κουκάκι	2.200	900	1.650
Λυκαβηττός	3.300	1.300	2.000
Νέος Κόσμος	1.600	450	850
Χίλτον	3.500	850	1.400
Αγία Παρασκευή	2.100	850	1.300
Βριλήσσια	2.600	1.150	1.500
Γαλάτσι	2.000	450	1.450
Γέρακας	1.700	800	1.050
Κηφισιά	3.200	1.150	1.950
Μαρούσι	2.200	850	1.000
Πεντέλη	1.500	1.350	1.550
Χαλάνδρι	2.400	900	1.300
Αλιμος	2.200	800	1.450
Βούλα	3.000	2.000	3.000
Γλυφάδα	3.600	1.800	2.500
Ελληνικό	2.500	1.900	2.600
Καλλιθέα	1.400	400	600
Νέα Σμύρνη	2.000	500	800
Παλαιό Φάληρο	2.400	850	1.450
Αιγάλεω	1.200	600	950
Ηράκλειο	1.500	600	1.100
Νέα Ιωνία	1.500	650	900
Περιστέρι	1.200	400	1.200
Καμίνια	1.250	450	700
Πασαλιμάνι	1.850	600	1.100
Πειραιάς	1.700	750	1.800
Πειραϊκή	4.650	800	1.250
Καλλίπολη	2.600	700	1.050
Νέο Φάληρο	2.100	650	950
Φρεαττύδα	4.350	600	1.000
Χατζηκυριάκειο	2.500	500	900
ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗ
Ιστορικό Κέντρο	2.500	650	1.400
Ανω Πόλη	1.600	550	1.100
Νέα Παραλία	3.000	1.050	1.700
Παλιά Παραλία	4.900	2.450	6.000
Συκιές	1.200	350	700
Αμπελόκηποι	1.100	350	600
Εύοσμος	1.200	550	750
Κορδελιό	900	400	600
Νεάπολη	1.100	350	700
Πολίχνη	1.200	400	550
Σταυρούπολη	1.050	350	600
Ωραιόκαστρο	1.200	650	800
Βυζάντιο	1.600	550	1.000
Θέρμη	1.500	500	800
Καλαμαριά	1.800	650	1.000
Κηφισιά	1.600	600	900
Πανόραμα	1.650	850	1.200
Πυλαία	1.500	650	1.000
ΥΠΟΛΟΙΠΗ ΕΛΛΑΔΑ
Αλεξανδρούπολη	1.300	500	1.000
Βόλος	1.000	550	650
Ιωάννινα	950	400	830
Καρδίτσα	600	320	650
Λάρισα	1.000	450	830
Πάτρα	900	420	780
Σπάρτη	900	300	600

*Πηγή: Επεξεργασία στοιχείων πωλήσεων 2017-2022 RE/MAX Ελλάς

Ειδήσεις σήμερα