Δυστυχώς, οι εποχές που έβρισκες σπίτι για ζευγάρι ή οικογένεια με 400-500 ευρώ το μήνα στην Αθήνα έχουν περάσει, εκτός αν είσαι διατεθειμένος να κάνεις ακραίες παραχωρήσεις ως προς την παλαιότητα, την ενεργειακή θωράκιση ή την περιοχή που θα μείνεις.

Εκρηξη

Τα ζητούμενα μισθώματα κατέγραψαν σωρευτική αύξηση από 45,2% το χρονικό διάστημα 2018-2024, σε σύγκριση πρώτων τριμήνων. Οι τιμές 5 έως 6 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο έχουν μπει στο χρονοντούλαπο της ιστορίας και το κόστος στέγασης στην Ελλάδα αγγίζει το σύνολο ενός μισθού. Ρεαλιστικά, κάποιος που αναζητά τη νέα του κατοικία έχει πολλές επιλογές, αλλά τα ποιοτικά ακίνητα συνήθως ξεκινούν από τα 8 ευρώ το τετραγωνικό (σε μέσους όρους περιοχής). Χρειάζεσαι κάτι λιγότερο από τον κατώτατο μισθό για να συντηρήσεις ένα σπίτι ή και έναν καλό μισθό, αν πρόκειται για μεγάλη οικογενειακή κατοικία.

Η έρευνά μας στις διαθέσιμες αγγελίες επιβεβαίωσε τις εκτιμήσεις των μεσιτών ότι για ένα μικρό σπίτι 30 τ.μ. θα ζητηθεί ενοίκιο περί τα 400 ευρώ, για ένα 80 τ.μ. κοντά στα 500 με 600 ευρώ και όσο μεγαλώνουν οι απαιτήσεις ανεβαίνουν γρήγορα και οι τιμές. Αν μόνος οδηγός είναι η τιμή, τότε τα φθηνότερα στο κέντρο της Αθήνας θα τα βρεις προς πλατεία Αμερικής ή Βικτωρίας και λίγο πιο πάνω στην Κυψέλη και τα Ανω Πατήσια. Εκεί οι τιμές σε μέσους όρους περιοχής ξεκινούν από 7 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο και ανεβαίνουν. Στα δυτικά προάστια οι τιμές έχουν «τσιμπήσει» την τελευταία τριετία και στο Περιστέρι ζητούν ενοίκια από 7 ευρώ, ενώ στο Αιγάλεω οι αρκετές ανακαινίσεις, όπως και οι νέες οικοδομές έχουν ανεβάσει τον μέσο όρο κοντά στα 8 ευρώ το τετραγωνικό. Πάντα θα υπάρχουν φθηνότερα, όπως στις Αχαρνές Αττικής, όπου ο μέσος όρος ζητούμενων ενοικίων είναι στα 6,12 ευρώ, αλλά πάντα είναι θέμα παραχωρήσεων που είναι διατεθειμένος να κάνει κανείς. Ανερχόμενες περιοχές υπάρχουν στον Πειραιά, που αν και το κέντρο θεωρείται πλέον ακριβό, σχεδόν στα 8 ευρώ/τ.μ., υπάρχουν κοντά περιοχές που ξεκινούν από τα 6 ευρώ, όπως τα Καμίνια με 6,89 ευρώ/τ.μ., ο Κορυδαλλός με 6,89 ευρώ και η Νίκαια με 6,82 ευρώ.

Ποιοτικά κριτήρια

Ξανά, η επιλογή ακινήτου για ενοικίαση είναι μια άσκηση ισορροπίας ανάμεσα στα πόσα μπορείς ή θέλεις να ξοδέψεις και το τι παραχωρήσεις είσαι διατεθειμένος να κάνεις. Εχει γραφτεί πολλές φορές ότι η ζήτηση είναι μεγάλη και η προσφορά μικρή, και αυτός είναι ο βασικός λόγος πίσω από την αύξηση των τιμών. Αυτό είναι αληθές έως ένα σημείο. Η προσφορά είναι μικρή στα ποιοτικά ακίνητα. Αν κάποιος ρίξει τις απαιτήσεις του σε θέματα παλαιότητας, ασφάλειας περιοχής και σύγχρονων ανέσεων, που δεν το προτείνουμε, πάντα υπάρχουν και φθηνότερα. Πλέον, ένα μεγάλο μέρος των «νέων» σε ηλικία ακινήτων έχει αγοραστεί από ξένους, κυρίως, επενδυτές (Golden Visa), ένα ακόμα σημαντικό κομμάτι του έχει δεσμευτεί σε βραχυχρόνιες μισθώσεις (μόνο στην Αττική, τα ενεργά ακίνητα ξεπερνούν τα 10.500) και πολλά είναι κλειστά ακίνητα, δεσμευμένα σε διάφορες νομικές διαδικασίες (κληρονομικά, χρέη κ.λπ.). Αυτό σημαίνει ότι για μακροχρόνια μίσθωση μένουν πολύ λιγότερα ποιοτικά ακίνητα από αυτά που χρειάζεται η αγορά, άρα οι τιμές συνεχίζουν να σκαρφαλώνουν.

Παλαιότερες κατασκευές

Σύμφωνα με τις διαθέσιμες αγγελίες του Μαΐου, αν κάποιος αναζητά ακίνητο από 75-90 τ.μ., που είναι η πιο δημοφιλής κατηγορία επιφάνειας για ζευγάρια και οικογένειες, αλλά έχει περιορισμό το ενοίκιο να μην ξεπερνά τα 600 ευρώ, τότε η έρευνα θα μας οδηγήσει είτε στις προαναφερθείσες περιοχές είτε θα πρέπει να συμβιβαστούμε με παλαιότερες κατασκευές. Να επισημάνουμε ότι ειδικά στις περιοχές του κέντρου της Αθήνας, το 90% των προσφερόμενων προς ενοικίαση ακινήτων, σε αυτό το εύρος τιμής, είναι μη ανακαινισμένα ακίνητα κατασκευής του 1970-1980. Δηλαδή ακίνητα ηλικίας από 46 έως 56 ετών.

Προφανώς και τα ακίνητα δεν είναι… γάλα, δεν λήγουν, αλλά αν δεν έχουν ανακαινιστεί, τότε πιθανότατα να έχουν ελλείψεις σε σημαντικούς τομείς, όπως η ενεργειακή θωράκιση. Αυτό είναι σημαντικό παράδειγμα για όσους έχουν ως κύριο περιορισμό το κόστος. Αν είναι ακριβά στη θέρμανση το χειμώνα και την ψύξη το καλοκαίρι, τότε το συνολικό κόστος στέγασης μπορεί να βγει συγκρίσιμο με ένα ακριβότερο ακίνητο, το οποίο θα ήταν ενεργειακά θωρακισμένο. Αντί να τα πληρώνεις στο ενοίκιο, τα πληρώνεις στο ρεύμα…

Οι παράγοντες που επηρεάζουν τις τιμές

Υπάρχουν πολλοί συμβιβασμοί που μπορούν να γίνουν, αλλά υπάρχει λόγος που κάποιες περιοχές είναι ακριβότερες. Για την Αθήνα, επιλογή πολλών είναι οι Αμπελόκηποι, που είναι κοντά σε πολλά κέντρα εργασίας, ενώ έχουν και πρόσβαση σε Μέσα Μαζικής Μεταφοράς. Εκεί το μηνιαίο ενοίκιο, σε μέσο όρο, κυμαίνεται από 10,2 ευρώ έως 13,5 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο. Πέρσι, τέτοιον καιρό, ο μέσος όρος ήταν τα 9,9 ευρώ το τετραγωνικό. Λίγο ακριβότερο το Παγκράτι, με τιμές που ξεκινούν από τα 11 ευρώ το τετραγωνικό, και λίγο φθηνότερος ο Νέος Κόσμος, που ξεκινά από τα 9 ευρώ. Το 2023, στον Νέο Κόσμο, τα ίδια ακίνητα ξεκινούσαν από τα 8 ευρώ το τετραγωνικό.

Χρυσή τομή…

Αξίζει να σημειωθεί ότι η ανάλυση της αγοράς δείχνει πως αυτές οι περιοχές, Αμπελόκηποι, Παγκράτι, Νέος Κόσμος, ανήκουν σε μία κατηγορία υψηλής ζήτησης, όπου όμως τα ενοίκια παραμένουν λίγο πάνω από τον μέσο όρο της Αθήνας. Φαίνεται να συνδυάζουν τις μέσες τιμές με μεγάλα πλεονεκτήματα, όπως εγγύτητα, ασφάλεια και ανακαινισμένα ακίνητα, που κάνουν πολλούς να τις προτιμούν. Τα δεδομένα, όπως διαμορφώθηκαν έως τα μέσα Μαΐου 2024, δείχνουν ότι η εύρεση οικονομικών και καλών ακινήτων φαίνεται δύσκολη, εκτός αν γίνει μέσω γνωστού ή αν μεσολαβήσει κάποιος μεσίτης – αν και το τελευταίο έχει την τάση να ανεβάζει τις τιμές. Αυτό ισχύει ακόμα και σε περιοχές της Αττικής που τα προηγούμενα χρόνια αποτελούσαν επιλογή ανάγκης ή και «καταφύγιο» αναζήτησης οικονομικής στέγης.

Διαθεσιμότητα

Σε αριθμούς, στο κέντρο της Αθήνας, η διαθεσιμότητα οικονομικών κατοικιών για ζευγάρι ή οικογένεια είναι σχεδόν 9% μικρότερη από ό,τι πέρσι την ίδια περίοδο. Από αυτές, μόλις το 10% έχει ζητούμενη τιμή κάτω από 600 ευρώ. Στο θέμα των φθηνών ενοικίων ισχύει το κάθε πέρσι και καλύτερα, κάτι που φαίνεται ακόμα περισσότερο σε περιοχές που έχουν έντονη οικοδομική δραστηριότητα. Πέρα από τα νεόδμητα, είναι και οι ανακαινίσεις που ανεβάζουν τις τιμές. Χαρακτηριστικό είναι το παράδειγμα των δυτικών προαστίων, όπου το 2022 έβρισκες ποιοτικό ακίνητο με ζητούμενο ενοίκιο κάτω από 600 ευρώ στο 35,58% των αγγελιών, ενώ σήμερα το ποσοστό έχει πέσει λίγο πάνω από το 20%.

Η πορεία των μισθωμάτων

Eτος	Μεταβολή τιμών
2018	7,7%
2019	9,8%
2020	6,5%
2021	1,3%
2022	6,7%
2023	7,1%
2024	6,1%
Σύνολο	45,2%

Πηγή: Επεξεργασία στοιχείων Spitogatos SPI

Crash test στην Αττική

Αττική	Τιμές α’ τριμήνου (€/τ.μ.)
	2023	2024	Μεταβολή
Αθήνα – Κέντρο	9,38	10,36	10,4%
Βόρεια Προάστια	10,26	10,94	6,6%
Νότια Προάστια	11,08	12,35	11,5%
Δυτικά Προάστια	7,46	8,18	9,7%
Ανατολικά Προάστια	7,58	8,57	13,1%
Πειραιάς	8,25	9,78	18,5%
Προάστια Πειραιά	7,03	8,13	15,6%
Υπόλοιπο Αττικής	8,33	8,6	3,2%
Μ.Ο. Μεταβολής	8,67	9,61	11,75%

Πηγή: Επεξεργασία στοιχείων Spitogatos SPI

Τιμές σε περιοχές με μεγάλη ζήτηση

Αττική	Ζητούμενο ενοίκιο 2024 (€/τ.μ.)		Μέση ζητούμενη τιμή 2024	Μέση μεταβολή 2023-2024
	Κατώτατο	Ανώτατο
Αμπελόκηποι	10,3	13	11,65	+5,05%
Παγκράτι	11,2	15	13,1	+9,17%
Κυψέλη	7,27	10,5	8,885	+1,54%
Νέα Σμύρνη	8,8	12,5	10,65	+9,23%
Καλλιθέα	9	13,6	11,3	+5,12%
Νέος Κόσμος	9	11,6	10,3	-0,96%
Περιστέρι	8,4	9	8,7	+12,99%
Πετρούπολη	8	10	9	+12,50%
Πειραιάς	7,5	13	10,25	+5,67%

Πηγή/Επεξεργασία: Ιστοσελίδες Αγγελιών Ακινήτων/Πανελλαδικό Δίκτυο E-Real Estates, Διαμέρισμα 80 τ.μ.-110τ.μ.

 Ο… χάρτης με τα χαμηλότερα ενοίκια

Τιμές Ενοικίασης Κατοικιών Μάιος 2024 (ευρώ/τ.μ.)
Πλατεία Αμερικής	7
Ακαδημία Πλάτωνος	7,33
Πλατεία Βάθη	8
Πλατεία Κολιάτσου	7,2
Βοτανικός	8,5
Βύρωνας	8,16
Εξάρχεια	8,62
Ζωγράφου	8
Ανω Κυψέλη	7,8
Κυψέλη	7,44
Νέος Κόσμος	8,85
Νεάπολη	8
Ανω Πατήσια	7,44
Αχαρνές	6,12
Γαλάτσι	7,53
Γέρακας	7,96
Αγ. Βαρβάρα	6,35
Αιγάλεω	8,04
Νέα Ιωνία	7,94
Χαϊδάρι	7,47
Περιστέρι	7,08
Δραπετσώνα	6,67
Κερατσίνι	6,28
Καστέλα	9,3
Καμίνια	6,89
Πειραιάς	7,94
Πέραμα	5,91
Ρέντη	6,81
Κορυδαλλός	6,89
Νίκαια	6,82

 

Ειδήσεις σήμερα

Ηλεία: Φωτιά σε δύο περιοχές – Πετάνε 7 εναέρια μέσα – Σε επιφυλακή το 112

Αιτωλοακαρνανία: Χωρίς τις αισθήσεις τους εντοπίστηκαν δύο άτομα από το όχημά τους στη Σταμνά

Το πιο καλοκαιρινό πιάτο – Μπριάμ με χυλοπίτες