Ενοίκια: Σε πρώτη ζήτηση τα μικρά ακίνητα [πίνακες]

Με μία ματιά, φοιτητές, συνταξιούχοι και χαμηλόμισθοι επιλέγουν γκαρσονιέρες, ενώ οι οικογένειες προτιμούν διαμερίσματα από 70 έως 90 τετραγωνικά μέτρα. Σε συνεχή άνοδο βρίσκονται τα ενοίκια, όμως ποια επιλέγει ο περισσότερος κόσμος; Στοιχεία των μεσιτών και της ΕΛ.ΣΤΑΤ. φτιάχνουν μία ξεκάθαρη εικόνα για την πορεία της αγοράς και τις προτιμήσεις των ενοικιαστών. Οι υψηλές τιμές των ενοικίων και το βαρύ κόστος στέγασης είναι ο οδηγός των ενοικιαστών που τους στέλνει σε όλο και μικρότερα διαμερίσματα. Από το 2017 και μετά η αύξηση των τιμών δεν έχει σταματήσει, ούτε στις καλές εποχές ούτε σε περιόδους κρίσεων (πανδημία, πόλεμοι κ.λπ.).

Το κόστος

Για ένα διαμέρισμα από πρώτο όροφο και άνω, με τα ελάχιστα χαρακτηριστικά που μπορεί να αναζητήσει κάποιος για να ζήσει αξιοπρεπώς, τα ενοίκια ξεκινούν από την περιοχή των 400 ευρώ, ενώ ακόμα και στις «φθηνότερες» συνοικίες τα ακίνητα κατάλληλα για μία τετραμελή οικογένεια ξεκινούν από 700 ευρώ. Το κόστος μίσθωσης στα μισά διαμερίσματα στην Αττική (48,2%) ξεπερνά τα 500 ευρώ για μικρά διαμερίσματα μέχρι 50 τ.μ. και φτάνει τα 600-700 ευρώ το μήνα. Σύμφωνα με τους μεσίτες, «οι τιμές είναι λογικές», εξηγώντας πως διαμορφώνονται με βάση τη ζήτηση. Με δεδομένο ότι τα υπόλοιπα έξοδα στέγασης έχουν εκτοξευθεί, όλο και περισσότεροι αναζητούν ένα μικρότερο ακίνητο, με στόχο να περιορίσουν τους λογαριασμούς (θέρμανση, ρεύμα, κοινόχρηστα). Σε αυτή τη λογική, το κόστος ενοικίασης ανά τετραγωνικό αυξάνεται όσο μικρότερο είναι το διαμέρισμα. Παράδειγμα, ένα διαμέρισμα 55 τ.μ. στου Ζωγράφου έχει τυπικό ενοίκιο κοντά στα 550 ευρώ, δηλαδή περί τα 11 ευρώ/τ.μ.. Ενα μεγάλο διαμέρισμα 106 τ.μ. έχει ενοίκιο 850 ευρώ, δηλαδή περίπου 8 ευρώ/τ.μ. Στοιχεία της Eurostat δείχνουν ότι το 27% του πληθυσμού της Ελλάδας ξόδεψε το 2022 πάνω από το 40% του διαθέσιμου εισοδήματός του για να καλύψει το κόστος στέγασης, δίνοντας στη χώρα μας πρωτιά κόστους συγκριτικά με τις άλλες χώρες της Ε.Ε. Μία κατάσταση που δεν μεταβλήθηκε δραστικά μέσα στο 2023.

1 Ενδιαφέρον για «μίνι» ακίνητα (έως 55 τ.μ.)

Πρώτα στη ζήτηση αλλά ακριβότερα ανά τετραγωνικό τα «μίνι» ακίνητα έως 55 τ.μ., που εξυπηρετούν πολλές κατηγορίες ενοικιαστών. Δεν είναι τυχαίο ότι το πρόβλημα των ακριβών ενοικίων εντοπίζεται κυρίως στα μικρότερα ακίνητα. Ακόμα και αν σε σύγκριση ανά τετραγωνικό είναι πολύ ακριβότερα από τα διαμερίσματα 100-150 τ.μ., είναι το κατά πολύ μικρότερο κόστος συντήρησης που σε βάθος ενός έτους μπορεί να εξοικονομήσει έως και δύο ενοίκια. Η διαφορά με το 2022 είναι αισθητή ακόμα και στους μη ειδικούς που βλέπουν τις τιμές των αγγελιών να έχουν σκαρφαλώσει. Το 2022 περίπου 1 στα 10 μικρά διαμερίσματα στην Αττική είχε ενοίκιο έως 300 ευρώ. Το 2023, αυτές οι τιμές είχαν εκλείψει και στο ίδιο σημείο βρισκόμαστε στην αρχή του 2024. Με έως 300 ευρώ υπάρχουν διαθέσιμα μόνο ισόγεια, ημιυπόγεια και δώματα ταράτσας. Πολλά ισόγεια πλέον κυμαίνονται στην κατηγορία των 350 ευρώ το μήνα. Στο χάρτη της Αθήνας, όπως φαίνεται στις διαθέσιμες αγγελίες, περίπου 7 στα 10 διαθέσιμα προς μίσθωση διαμερίσματα σε όροφο και έως 55 τ.μ. είναι λίγο πάνω από τα 400 ευρώ το μήνα, ενώ 3 στα 10 είναι μέσα στο επίπεδο τιμών από 500 έως 600 ευρώ. Ελάχιστα καλύτερη η εικόνα στη Θεσσαλονίκη, όπου η διαθεσιμότητα για μικρό ακίνητο με ενοίκιο έως 300 ευρώ ανεβαίνει κοντά στο 12,5% των ακινήτων αυτής της επιφάνειας.

2 Τα «μικρά» για ζευγάρια (55-70 τ.μ.)

Αρκετά μεγάλα για ζευγάρια ή νέες οικογένειες αλλά όχι με τόσο υψηλά μισθώματα που να γίνονται απαγορευτικά, τα ακίνητα 55 έως 70 τετραγωνικών μέτρων είναι η «χρυσή επιλογή» για πολλές κατηγορίες ενοικιαστών που δεν χωράνε σε μία γκαρσονιέρα, αλλά δεν θέλουν ή δεν μπορούν να καλύψουν το κόστος ενός μεγάλου διαμερίσματος. Εχουν τιμές που σε πολλές περιοχές ξεκινούν από 500 ευρώ (Κυψέλη, Ακαδημία Πλάτωνος, Αιγάλεω) αλλά γρήγορα ανεβαίνουν στα 700 ή ακόμα και στα 1.000 ευρώ στις ακριβότερες. Ενα διαμέρισμα δευτέρου ορόφου στην Ανω Κυψέλη έχει ενοίκιο κοντά στα 700 ευρώ, όπως και στο Γαλάτσι, ενώ σε Κουκάκι και Λυκαβηττό ζητούν σχεδόν 900 ευρώ. Σε περιοχές αυξημένης ζήτησης όπως το Μαρούσι υπάρχουν διαθέσιμα ακίνητα με ζητούμενες τιμές κοντά στα 1.200 ευρώ. Λόγω αυξημένης ζήτησης, έχουν μερικά από τα αρνητικά της μικρότερης κατηγορίας, όπως η αυξημένη τιμή και η δυσκολία να βρεις ποιοτικό ακίνητο, αλλά αυτό αλλάζει αν κάποιος σκεφτεί ένα λίγο μεγαλύτερο ακίνητο.

3 Το σπίτι της οικογένειας (70-90 τ.μ.)

Τα διαμερίσματα από 70 έως 90 τ.μ. είναι η πρώτη κατηγορία που ξεφεύγει από το ακριβό κόστος ανά τετραγωνικό που είδαμε στις δύο μικρότερες, χωράει μία οικογένεια και δίνει μεγαλύτερη ευελιξία στην επιλογή περιοχής. Δεν είναι τυχαίο ότι στις περισσότερες πολυκατοικίες αυτά τα ακίνητα είναι η πλειονότητα. Η κατηγορία ξεκινά από μεγάλα δυάρια και κλείνει με σχετικά άνετα τριάρια. Ενδιαφέρον ότι στις περισσότερες περιοχές βλέπουμε πως οι τιμές τους δεν διαφέρουν πολύ από τα μικρότερα διαμερίσματα, αν και προσφέρουν αρκετά μεγαλύτερους χώρους. Ο λόγος είναι ότι υπάρχουν πολλά και πως, αν και καλύπτουν λίγο πολύ τις ίδιες ανάγκες, ως οικογενειακή κατοικία έχουν λίγο μεγαλύτερο κόστος στέγασης, πέραν του ενοικίου. Ανεβαίνοντας πάνω από το ισόγειο, οι τιμές ξεκινούν από 500 ευρώ στην πλατεία Κυψέλης, ανεβαίνουν κοντά στα 600 στα Πατήσια και το Αιγάλεω και στα λίγο πάνω από τα 700 σε Γαλάτσι και Ζωγράφου.

4 Μεγάλες οικογενειακές οικίες (90-120 τ.μ.)

Μία κατηγορία που ενδιαφέρει πολλούς είναι τα μεγάλα οικογενειακά ακίνητα 90-120 τ.μ., καθώς αυτά μπορούν να φιλοξενήσουν εύκολα μία μέση τετραμελή οικογένεια, ενώ παράλληλα το κόστος ενοικίου ανά τετραγωνικό πέφτει πολύ σε σχέση με τις μικρότερες κατηγορίες. Οι τιμές στις περιοχές με τη μεγαλύτερη ζήτηση, κέντρο Αθήνας και δυτικά προάστια, ξεκινούν από την κατηγορία των 700-800 ευρώ και σκαρφαλώνουν γρήγορα στα 900 ευρώ. Στου Ζωγράφου αυτή την περίοδο οι αγγελίες κυμαίνονται από 850 ευρώ, ενώ σε περιοχές όπως το Μαρούσι ή το Κουκάκι οι τιμές είναι κοντά στα 1.300 ευρώ.

5 Πολύ μεγάλα και πολυτελή (από 120 τ.μ.)

Τα μεγάλα και πολύ μεγάλα ακίνητα. Εδώ το κόστος ανά τετραγωνικό πέφτει πολύ, αλλά το κόστος συντήρησης εκτοξεύεται. Πρόκειται για ακίνητα με δυνατότητα να στεγάσουν μεγάλες οικογένειες ή απλά για πολυτελείς και ακόμα ακριβότερες επιλογές. Για παράδειγμα, αν απλά έχεις ανάγκη για ένα μεγάλο διαμέρισμα, μπορείς να βρεις μεγάλα αλλά παλαιά ακίνητα στο κέντρο της Αθήνας με τιμές κοντά στα 800 ευρώ. Ομως σε αυτή την κατηγορία υπάρχουν και πολλά ρετιρέ, πολλά προσφέρουν θέα ή άλλα μοναδικά «έξτρα» και υπάρχουν πολλές αγγελίες για πολυτελείς κατοικίες. Οι τιμές αυξάνονται γρήγορα και το ταβάνι είναι υψηλό. Αυτή η κατηγορία επιφάνειας συνήθως αφορά ορόφους από 4ο και πάνω. Στα Πατήσια υπάρχουν αγγελίες από 780 ευρώ κοντά στην Γκράβα, όμως τα περισσότερα ακίνητα έχουν ενοίκια άνω των 1.100 ευρώ. Ειδικά αν μιλάμε για νεότερες οικοδομές, μετά το 2008, ή αν προσφέρουν περιζήτητα χαρακτηριστικά (θέση στάθμευσης, θέα κ.λπ.), οι τιμές γρήγορα φτάνουν και τις 2.000 ευρώ. Αν τα έξτρα δεν είναι προτεραιότητα, υπάρχουν πολλά διαθέσιμα ακίνητα άνω των 120 τ.μ. με ενοίκιο κοντά στα 1.500 ευρώ σε περιοχές όπως το Κουκάκι ή στου Ζωγράφου.

Η συγκατοίκηση συνεχώς κερδίζει έδαφος

Για να κρατήσεις ένα σπίτι που έχει ενοίκιο και τα έξοδα τρέχουν κάθε μήνα, χρειάζεται ή μεγάλο εισόδημα ή συγκατοίκηση. Το δεύτερο, σύμφωνα με τους μεσίτες, είναι ανοδική τάση ειδικά στις μεγάλες πόλεις. Ηταν ήδη συνήθης πρακτική για τις νεότερες ηλικίες, φοιτητές και νεοεισερχόμενους στην αγορά εργασίας, που για τους περισσοτέρους τα έσοδα δεν επαρκούν για να σηκώσουν το οικονομικό βάρος που συνοδεύει τη συντήρηση μίας κατοικίας, όμως τώρα βλέπουμε να επεκτείνεται λόγω υψηλού κόστους στέγασης. Ακόμα και για ένα μικρό ακίνητο, το ενοίκιο μαζί με τα έξοδα που έχει μία κατοικία, όπως κοινόχρηστα, λογαριασμοί ρεύματος, τηλεφωνίας κ.λπ., είναι αρκετά για να λυγίσουν τον μηνιαίο προϋπολογισμό. Αν όμως το βάρος το σηκώνουν δύο ή περισσότερα εισοδήματα, η εικόνα αλλάζει. Ακόμα και για ένα μεγαλύτερο ακίνητο, επιφάνειας 80 έως 95 τ.μ., ικανό να φιλοξενήσει δύο ή τρία άτομα, οι ζητούμενες τιμές στις ίδιες περιοχές κυμαίνονται κοντά στα 600-800 ευρώ. Αυτό μειώνει σημαντικά το βάρος του ενοικίου ανά άτομο, όπως και των επιπλέον εξόδων στέγασης.

Πίνακας 1. Ενοίκια πολύ μικρών ακινήτων

Πηγή: Στοιχεία αγγελιών spitogatos.gr (25.01.2024)

Πίνακας 2. Ενοίκια ακινήτων έως 55 τ.μ.

Πηγή: Στοιχεία αγγελιών spitogatos.gr (25.01.2024)

Πίνακας 3. Ενοίκια ακινήτων 55 έως 70 τ.μ.

Πηγή: Στοιχεία αγγελιών spitogatos.gr (25.01.2024) 

Πίνακας 4. Ενοίκια ακινήτων 70 έως 90 τ.μ.

Πηγή: Στοιχεία αγγελιών spitogatos.gr (25.01.2024)

Πίνακας 5. Ενοίκια ακινήτων 90-120 τ.μ.

Πηγή: Στοιχεία αγγελιών spitogatos.gr (25.01.2024) 

Πίνακας 6. Ενοίκια ακινήτων 120 τ.μ. και μεγαλύτερα

Πηγή: Στοιχεία αγγελιών spitogatos.gr (25.01.2024) 

Ενοίκια – Μεγαλύτερη άνοδος 2023

Πηγή: Δείκτης τιμών του Spitogatos – SPI