Oπως επισημαίνει η απόφαση του πενταμελούς Ε’ Tμήματος του ΣτΕ με πρόεδρο τον κ. Ντουχάνη και εισηγήτρια την κ. Θεοδωρικάκου, «αν και το συγκεκριμένο ακίνητο που βρίσκεται εντός ζώνης οικισμού στη Ρόδο προσομοιάζει με τα εντός οικισμού οικόπεδα λόγω της εγγύτητάς του σ’ αυτόν, δεν διαθέτει πρόσωπο σε κοινόχρηστη δημόσια οδό, η ζώνη των 500 μέτρων από τα όρια οικισμού είναι έκταση εκτός σχεδίου πόλης, ενώ σε κάθε περίπτωση και τα εντός σχεδίου ή τα εξομοιούμενα με αυτά εντός οικισμού ακίνητα απαιτείται να έχουν πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο προκειμένου να είναι οικοδομήσιμα».

Νέα δεδομένα

Η εν λόγω απόφαση, όπως επισημαίνουν πηγές από τον τεχνικό κόσμο στον «Ελεύθερο Τύπο», πιθανά να επηρεάζει το νομοσχέδιο που αναμένεται να θέσει σε διαβούλευση τις επόμενες ημέρες το ΥΠΕΝ, καθώς όπως χαρακτηριστικά αναφέρουν «πρόκειται για ένα ακόμη ξεκάθαρο μπλόκο που βάζει το ΣτΕ στην εκτός σχεδίου δόμηση, ακόμα και αν πρόκειται για ακίνητο το οποίο βρίσκεται πλησίον σε ζώνη οικισμού».

Από το υπουργείο, πάντως, σύμφωνα με τα όσα εξηγούν πηγές στον «Ε.Τ.», το Συμβούλιο της Επικρατείας με αυτή του την απόφαση έβαλε μπλόκο στα «τυφλά», δηλαδή όσα δεν έχουν πρόσωπο σε κοινόχρηστο και εξυπηρετούνται από δουλεία διόδου (σ.σ.: δυνατότητα επικοινωνίας κάθε ακινήτου με δημόσια οδό). Οπως διευκρινίζουν, «εμείς με τη ρύθμιση κάνουμε αναφορά σε δικαίωμα δόμησης στην εκτός σχεδίου και στις περιπτώσεις δουλείας για τα προ του 1985, άρα δίνουμε εν μέρει λύση στο πρόβλημα. Σε κάθε περίπτωση, η οριστική λύση όλου αυτού του προβλήματος έρχεται με την καταγραφή και το χαρακτηρισμό συνολικά του οδικού δικτύου της χώρας, αλλά και με τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια».

Μεταβατική ρύθμιση

Υπενθυμίζεται ότι η μεταβατική ρύθμιση που έχει δει το φως της δημοσιότητας -αν δεν τροποποιηθεί- προβλέπει για τα άρτια εκτός σχεδίου οικόπεδα ότι:

* Μπορούν να δομούνται εκείνα που δημιουργήθηκαν πριν τις 31 Μαΐου 1985 ή από την 31η Μαΐου 1985 έως και την 31η Δεκεμβρίου 2003 και έχουν πρόσωπο τουλάχιστον 25 μέτρων σε οδό η οποία διακρίνεται σε αεροφωτογραφίες προ της 27ης Ιουλίου 1977, έχει πλάτος τουλάχιστον 3,5 μέτρων και είτε συνδέεται με διεθνή, εθνική, επαρχιακή, δημοτική ή κοινοτική οδό είτε στη διάνοιξή της ή στη συντήρησή της έχει εμπλακεί το Δημόσιο.

* Δόμηση κατοικίας σε οικόπεδα και των δύο κατηγοριών (προ του 1985 και έως το 2003) θα επιτρέπεται εάν στην περιοχή όπου βρίσκονται υφίστανται τουλάχιστον δύο παλαιότερες κατοικίες, χτισμένες εντός ζώνης 50 μέτρων από τον άξονα της οδού.

* Νέες κατοικίες θα επιτρέπονται σε οικόπεδα που βρίσκονται σε απόσταση έως και δύο χιλιομέτρων από τα υφιστάμενα κτίρια της περιοχής, τα οποία για να θεωρηθούν ως σημείο αναφοράς θα πρέπει να είναι νομίμως υφιστάμενα. Δηλαδή είτε να είχαν ανεγερθεί πριν την 28η Ιουλίου 2011, να εμφανίζονται σε αεροφωτογραφίες του 2011 και εάν ήταν αυθαίρετα να έχουν νομιμοποιηθεί είτε να χτίστηκαν μετά την 28η Ιουλίου 2011 με οικοδομική άδεια. Οποιοδήποτε άλλο αγροτεμάχιο βρίσκεται πέρα από τα δύο χιλιόμετρα, ακόμη και αν πληροί όλες οι υπόλοιπες προϋποθέσεις (αρτιότητας ή σύνδεσης με αναγνωρισμένη οδό) δεν θα μπορεί να δομηθεί.

Η απόφαση του ΣτΕ

Στην περίληψη της απόφασης, διευκρινίζεται ότι «ένα γήπεδο θεωρείται ότι έχει πρόσωπο, δηλαδή κοινό όριο σε δρόμο, που το καθιστά οικοδομήσιμο, όταν ο δρόμος αυτός, ανεξαρτήτως αν είναι εθνικός, επαρχιακός, δημοτικός ή κοινοτικός (πλην των αγροτικών, που αποτελούν ιδιαίτερη κατηγορία και δεν καθιστούν οικοδομήσιμα τα γήπεδα, παρά μόνο σε ειδικές περιπτώσεις), υφίσταται νομίμως και είναι ήδη διανοιγμένος, κατά τρόπον ώστε να είναι προσπελάσιμος και να παρέχει εν τοις πράγμασι επικοινωνία με το γήπεδο. Και τα εκτός σχεδίου γήπεδα που δημιουργήθηκαν πριν την έναρξη ισχύος του άρθρου 10 παρ. 1 του Ν. 3212/2003, διεπόμενα από τις διατάξεις του άρθρου 1 παρ. 1 του Π.Δ. της 24-31.5.1985, όπως αυτό είχε αρχικά, είναι δομήσιμα εφόσον διαθέτουν, μεταξύ άλλων, πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο (δρόμο) νομίμως υφιστάμενο και μη προκύψαντα από ιδιωτική βούληση».

Προϋπόθεση

Οπως χαρακτηριστικά επισημαίνεται, «αβασίμως προβάλλεται ότι διαφοροποιείται το επίμαχο γήπεδο, διότι, ευρισκόμενο εντός ζώνης οικισμού, προσομοιάζει με τα εντός οικισμού οικόπεδα λόγω της εγγύτητάς του σ’ αυτόν, γεγονός που δημιουργεί πιο έντονη προσδοκία του ιδιοκτήτη για οικιστική αξιοποίηση και δικαιολογεί διαφορετικούς όρους δόμησης από τα λοιπά εκτός σχεδίου ακίνητα». «Σε κάθε περίπτωση, και τα εντός σχεδίου ή τα εξομοιούμενα με αυτά εντός οικισμού ακίνητα απαιτείται να έχουν πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο προκειμένου να είναι οικοδομήσιμα».

Τέλος, αναφέρει ότι «εφόσον το επίδικο, εκτός σχεδίου και προϋφιστάμενο του Ν. 3212/2003, ακίνητο δεν διέθετε πρόσωπο σε κοινόχρηστη δημόσια οδό, δεν ήταν οικοδομήσιμο σύμφωνα με τις διατάξεις του Π.Δ. της 24-31.5.1985 περί εκτός σχεδίου δόμησης και η αρμόδια Υ.ΔΟΜ. ήταν υποχρεωμένη να απορρίψει, για τον λόγο αυτόν, το αίτημα έκδοσης της προσβληθείσας με την αίτηση ακυρώσεως οικοδομικής άδειας. Συνεπώς, νομίμως ακυρώθηκε με την εκκαλούμενη απόφαση η προσβληθείσα άδεια οικοδομής».