ΕΛΕΥΘΕΡΟΣ ΤΥΠΟΣ
ΟΙΚΟΝΟΜΙΑ

Μυστικά και γκρίζες ζώνες στις μειώσεις ενοικίων [πίνακας και παραδείγματα]

Τι αλλάζει στις δηλώσεις μισθώσεων ακινήτων - Οι πέντε αλλαγές που πρέπει όλοι να ξέρετε

Γιώργος Παλαιτσάκης

Υποχρεωτική μείωση ενοικίων κατά 40% ισχύει τον Νοέμβριο για μεγάλο αριθμό μισθώσεων, προκαλώντας εισοδηματικές απώλειες σε περισσότερους από 400.000 ιδιοκτήτες ακινήτων αλλά και οφέλη σε περισσότερους από 400.000 ενοικιαστές, που είναι επιχειρηματίες, ελεύθεροι επαγγελματίες και μισθωτοί εργαζόμενοι.

Η μείωση η οποία προβλέπεται με το ν. 4753/2020 που ψηφίστηκε πρόσφατα από τη Βουλή, αφορά, ειδικότερα, επαγγελματικές μισθώσεις στις οποίες ενοικιαστές είναι επιχειρηματίες ή ελεύθεροι επαγγελματίες που υποχρεώθηκαν να αναστείλουν τη λειτουργία των επιχειρήσεών τους με κρατική εντολή μέσα στον Νοέμβριο ή υφίστανται νέα σημαντική μείωση τζίρου λόγω της εφαρμογής περιοριστικών μέτρων στην κυκλοφορία των πολιτών από τις 6 Νοεμβρίου. Συνολικά, δικαιούχοι των μειώσεων είναι επιχειρηματίες που ασκούν 552 επαγγελματικές δραστηριότητες και πλήττονται οικονομικά, λόγω της εμφάνισης και διάδοσης του COVID-19. Επιπλέον, οι μειώσεις αφορούν και σε μισθώσεις κύριας κατοικίας, στις οποίες ενοικιαστές είναι μισθωτοί εργαζόμενοι στους πληττόμενους αυτούς επιχειρηματίες. Η υποχρεωτική μείωση ισχύει επίσης και στις περιπτώσεις μισθώσεων κατοικιών, για τις στεγαστικές ανάγκες τέκνων που σπουδάζουν σε ΑΕΙ ή ΤΕΙ μακριά από τον τόπο διαμονής των γονέων τους, εφόσον τουλάχιστον ο ένας εκ των δύο γονέων είναι εργαζόμενος σε επιχείρηση πληττόμενη οικονομικά από την πανδημία του κορονοϊού και έχει ανασταλεί η σύμβαση εργασίας του.

Ιδιοκτήτες

Οι ιδιοκτήτες εκμισθούμενων ακινήτων που υποχρεούνται να αποδεχθούν τη μείωση των ενοικίων κατά 40% για τον τρέχοντα μήνα, εφόσον είναι φυσικά πρόσωπα, θα έχουν το δικαίωμα να εισπράξουν αποζημιώσεις από το κράτος. Τα ποσά των αποζημιώσεων θα αντιστοιχούν στο 50% των απωλειών τους από τη μείωση των ενοικίων κατά 40%, δηλαδή ουσιαστικά στο 20% των ποσών των κανονικών ενοικίων του μηνός Νοεμβρίου. Οι αποζημιώσεις αναμένεται να πιστωθούν στους τραπεζικούς λογαριασμούς των δικαιούχων ιδιοκτητών τον Ιανουάριο. Πέραν των αποζημιώσεων, οι ιδιοκτήτες θα ωφεληθούν και με απαλλαγή από την υποχρέωση καταβολής φόρου εισοδήματος για το 40% του ενοικίου του μηνός Νοεμβρίου που δεν θα εισπράξουν.

Ο μηχανισμός

Για να γίνει καλύτερα αντιληπτός ο τρόπος με τον οποίο θα υπολογιστεί το ποσό της αποζημίωσης των ιδιοκτητών και η απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος παραθέτουμε τα παρακάτω χαρακτηριστικά παραδείγματα:

1 Σε μηνιαίο ενοίκιο 500 ευρώ για το οποίο ισχύει μείωση κατά 40% δηλαδή κατά 200 ευρώ, η αποζημίωση του ιδιοκτήτη, η οποία ισοδυναμεί με το 50% του ποσού της εισοδηματικής απώλειας των 200 ευρώ ή με το 20% ολόκληρου του ενοικίου των 500 ευρώ, ανέρχεται σε 100 ευρώ (200 Χ 50% ή 500 Χ 20%). Επιπλέον, για το ποσό της εισοδηματικής απώλειας των 200 ευρώ ο ιδιοκτήτης θα απαλλαγεί από τον φόρο εισοδήματος την άνοιξη του 2021 όταν θα υποβάλει τη φορολογική δήλωση για τα εισοδήματα του 2020. Με δεδομένο ότι στη συντριπτική τους πλειονότητα οι ιδιοκτήτες εκμισθούμενων ακινήτων επιβαρύνονται με τον κατώτατο συντελεστή φόρου εισοδήματος 15%, που ισχύει στην κλίμακα αυτοτελούς φορολόγησης των μισθωμάτων, το ελάχιστο φορολογικό όφελος το οποίο θα προκύψει για τον συγκεκριμένο ιδιοκτήτη από τη φοροαπαλλαγή του 40% του ενοικίου του, θα ανέλθει στα 30 ευρώ (200 ευρώ Χ 15%). Εν τέλει ο εν λόγω ιδιοκτήτης που θα αναγκαστεί να εισπράξει το ενοίκιο του Νοεμβρίου μειωμένο κατά 40%, δηλαδή κατά 200 ευρώ, θα έχει οικονομικό όφελος – με τις μορφές της άμεσης αποζημίωσης και της φορολογικής απαλλαγής – τουλάχιστον τα 130 ευρώ ή το 65% της εισοδηματικής του απώλειας.

2 Σε μηνιαίο ενοίκιο 1.000 ευρώ για το οποίο ισχύει μείωση κατά 40% δηλαδή κατά 400 ευρώ, η αποζημίωση του ιδιοκτήτη, η οποία ισοδυναμεί με το 50% του ποσού της εισοδηματικής απώλειας των 400 ευρώ ή με το 20% ολόκληρου του ενοικίου των 1.000 ευρώ, ανέρχεται σε 200 ευρώ (400 ευρώ Χ 50% ή 1.000 ευρώ Χ 20%). Επιπλέον, για το ποσό της εισοδηματικής απώλειας των 400 ευρώ ο ιδιοκτήτης θα απαλλαγεί από τον φόρο εισοδήματος την άνοιξη του 2021. Με δεδομένο ότι στη συντριπτική τους πλειονότητα οι ιδιοκτήτες εκμισθούμενων ακινήτων επιβαρύνονται με τον κατώτατο συντελεστή φόρου εισοδήματος 15%, που ισχύει στην κλίμακα αυτοτελούς φορολόγησης των μισθωμάτων, το ελάχιστο φορολογικό όφελος το οποίο θα προκύψει για τον συγκεκριμένο ιδιοκτήτη από την φοροαπαλλαγή του 40% του ενοικίου του, θα ανέλθει στα 60 ευρώ (400 ευρώ Χ 15%). Εν τέλει ο εν λόγω ιδιοκτήτης που θα αναγκαστεί να εισπράξει το ενοίκιο του Νοεμβρίου μειωμένο κατά 40%, δηλαδή κατά 400 ευρώ, θα έχει οικονομικό όφελος – με τις μορφές της άμεσης αποζημίωσης και της φορολογικής απαλλαγής – τουλάχιστον τα 260 ευρώ ή το 65% της εισοδηματικής του απώλειας.

Σε κάθε περίπτωση, πάντως, οι εισοδηματικές απώλειες που θα υποστούν οι ιδιοκτήτες θα είναι μεγαλύτερες από τα οφέλη που θα προκύψουν γι’ αυτούς.

ΤΟ… ΙΣΟΖΥΓΙΟ ΑΠΟ ΤΙΣ ΜΕΙΩΣΕΙΣ ΓΙΑ ΙΔΙΟΚΤΗΤΕΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ
ΜΗΝΙΑΙΟ ΕΝΟΙΚΙΟ ΑΠΩΛΕΙΑ ΕΝΟΙΚΙΟΥ ΛΟΓΩ ΜΕΙΩΣΗΣ ΚΑΤΑ 40% ΑΠΟΖΗΜΙΩΣΗ ΙΔΙΟΚΤΗΤΗ ΦΟΡΟΛΟΓΙΚΗ ΑΠΑΛΛΑΓΗ ΙΔΙΟΚΤΗΤΗ ΣΥΝΟΛΙΚΑ ΟΦΕΛΗ
200 80 40 12 52
250 100 50 15 65
300 120 60 18 78
350 140 70 21 91
400 160 80 24 104
450 180 90 27 117
500 200 100 30 130
550 220 110 33 143
600 240 120 36 156
650 260 130 39 169
700 280 140 42 182
750 300 150 45 195
800 320 160 48 208
850 340 170 51 221
900 360 180 54 234
950 380 190 57 247
1000 400 200 60 260
1050 420 210 63 273
1100 440 220 66 286
1150 460 230 69 299
1200 480 240 72 312
1500 600 300 90 390
2000 800 400 120 520
3000 1200 600 180 780
4000 1600 800 240 1040
5000 2000 1000 300 1300

Παγίδες

Επιπλέον, όπως έχει επισημάνει η Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων (Π.Ο.Μ.ΙΔ.Α.), η νέα νομοθετική ρύθμιση για τις αναγκαστικές μειώσεις ενοικίων κατά 40% έχει τέσσερις «γκρίζες ζώνες», οι οποίες θα πρέπει να εξαλειφθούν με νέες νομοθετικές παρεμβάσεις της κυβέρνησης. Ειδικότερα:

* Τα δικαιώματα των ιδιοκτητών δεν κατοχυρώνονται καθώς από τη μια πλευρά προβλέπεται υποχρεωτική μείωση ενοικίων κατά 40% αλλά από την άλλη δεν προβλέπεται η υποχρέωση των ενοικιαστών να εξοφλούν εγκαίρως το υπόλοιπο 60% των μισθωμάτων.

* Το ήμισυ του απολεσθέντος 40% που επιστρέφει το Δημόσιο στους ιδιοκτήτες, ως αποζημίωση, δεν διασφαλίζεται ως ακατάσχετο, με αποτέλεσμα να είναι δυνατός ο συμψηφισμός του με οφειλές των ιδιοκτητών προς το Δημόσιο. Δεν ισχύει δηλαδή για τις αποζημιώσεις των ιδιοκτητών αυτό που ήδη εφαρμόζεται για όλα τα επιδόματα που καταβάλλονται ως ενισχύσεις την περίοδο αυτή!

* Οι ιδιοκτήτες που αναγκάζονται να εισπράξουν μειωμένα κατά 40% τα οφειλόμενα ενοίκια δεν δικαιούνται από την πλευρά τους εκπτώσεις κατά 40% σε ενοίκια που οι ίδιοι πληρώνουν είτε για τις κύριες κατοικίες τους είτε για φοιτητική στέγη των παιδιών τους που σπουδάζουν μακριά τους.

* Εξακολουθούν να εξαιρούνται από το δικαίωμα λήψης αποζημιώσεων οι ιδιοκτήτες που είναι νομικά πρόσωπα, όπως τα κοινωφελή ιδρύματα και τα κληροδοτήματα.

Τι προβλέπεται

Αναλυτικά, με τις νέες ρυθμίσεις που περιλαμβάνει ο ν. 4753/2020, ο οποίος ψηφίστηκε πρόσφατα από τη Βουλή, προβλέπονται τα εξής: 

1 Εφαρμόζεται, ειδικά για τον μήνα Νοέμβριο, υποχρεωτική μείωση ενοικίων κατά 40% στις ακόλουθες περιπτώσεις μισθώσεων:

* Επαγγελματικές μισθώσεις εγκαταστάσεων σε επιχειρήσεις, οι οποίες υποχρεούνται να αναστείλουν τη λειτουργία τους με κρατική εντολή εντός του Νοεμβρίου 2020 ή πλήττονται οικονομικά λόγω της πανδημίας του κορονοϊού. Οι «πληττόμενοι» κλάδοι επιχειρήσεων και οι κατηγορίες «πληττόμενων» επιχειρηματικών δραστηριοτήτων περιλαμβάνονται σε λίστα με 552 ΚΑΔ, που είχε δημοσιευθεί τον περασμένο Απρίλιο. Στη λίστα αυτή περιλαμβάνονται, μεταξύ άλλων, οι περισσότερες επιχειρήσεις λιανικού εμπορίου, οι περισσότερες επιχειρήσεις παροχής υπηρεσιών και όλα σχεδόν τα ελευθέρια επαγγέλματα. Ενδεικτικά αναφέρουμε ότι στη λίστα περιλαμβάνονται οι επαγγελματικές δραστηριότητες των κλάδων της εστίασης, του τουρισμού, των μεταφορών, του αθλητισμού, του πολιτισμού, της ψυχαγωγίας, των κλάδων παραγωγής και εμπορίας αγροτικών προϊόντων, διαρκών καταναλωτικών αγαθών κ.λπ.

* Μισθώσεις κύριας κατοικίας, σε κάθε μία από τις οποίες ενοικιαστής (μισθωτής) είναι εργαζόμενος ή σύζυγος εργαζομένου στις ανωτέρω «πληττόμενες» επιχειρήσεις, εφόσον έχει ανασταλεί προσωρινά η σύμβαση εργασίας του, λόγω κορονοϊού.

* Μισθώσεις ακινήτων για την κάλυψη στεγαστικών αναγκών τέκνου – εξαρτώμενου μέλους, το οποίο φοιτά σε ίδρυμα τριτοβάθμιας εκπαίδευσης εκτός του τόπου μόνιμης κατοικίας του, εφόσον ένας τουλάχιστον γονέας είναι εργαζόμενος σε πληττόμενη επιχείρηση και του οποίου έχει ανασταλεί προσωρινά η σύμβαση εργασίας λόγω των μέτρων αποφυγής της διασποράς του κορονοϊού. 

2 Σε κάθε μία από τις παραπάνω περιπτώσεις μισθώσεων κατά τις οποίες θα ισχύσει η μείωση του ενοικίου κατά 40%, ο ιδιοκτήτης, εφόσον είναι φυσικό πρόσωπο, θα έχει τα ακόλουθα ευεργετήματα:

* Δεν θα θεωρείται εισόδημα και δεν θα υπόκειται σε φόρο εισοδήματος το ποσό του μισθώματος που δεν θα εισπράξει, λόγω αναγκαστικής μείωσης κατά 40%.

* Ο ιδιοκτήτης θα έχει δικαίωμα είσπραξης αποζημίωσης ίσης με το 20% του κανονικού ενοικίου (του ποσού του ενοικίου όπως αυτό είχε συμφωνηθεί αρχικά πριν τη μείωση). Για να κατοχυρώσει το δικαίωμα αυτό θα πρέπει να κάνει τα εξής βήματα:

Πρώτον, να υποβάλει στο Taxisnet δήλωση απώλειας μισθωμάτων, τη λεγόμενη «Δήλωση Covid». Ωστόσο, η δυνατότητα υποβολής της «Δήλωσης Covid» για τα ενοίκια του μηνός Νοεμβρίου δεν είχε ενεργοποιηθεί μέχρι χθες. Σύμφωνα δε με πληροφορίες, η προθεσμία για την υποβολή της συγκεκριμένης δήλωσης θα οριστεί στις 31 Δεκεμβρίου 2020.

Δεύτερον, να δηλώσει (αν δε το έχει κάνει ήδη) στο Taxisnet τον ΙΒΑΝ του τραπεζικού του λογαριασμού στον οποίο επιθυμεί να πιστωθεί το ποσό της αποζημίωσης.

Tα ποσά των αποζημιώσεων εκτιμάται ότι θα πιστωθούν στους τραπεζικούς λογαριασμούς των δικαιούχων ιδιοκτητών τον Ιανουάριο.

Από την έντυπη έκδοση

Δείτε όλες τις τελευταίες Ειδήσεις από την Ελλάδα και τον Κόσμο, ανά πάσα στιγμή στο EleftherosTypos.gr

Προτεινόμενα για εσάς

Μετ’ εμποδίων οι μειώσεις ενοικίων

Μιχάλης Μάρδας

Μειώσεις ενοικίων και τον Οκτώβριο – Ποιες επιχειρήσεις και εργαζόμενους αφορούν [λίστα]

Μιχάλης Μάρδας

Ο απόλυτος οδηγός «επιβίωσης» για ιδιοκτήτες – Πόσα χάνουν και πόσα κερδίζουν από τις μειώνεις ενοικίων [πίνακες & παραδείγματα]

Μιχάλης Μάρδας